マンション長期修繕計画の見直し、設備にまつわる3つの落とし穴

  • Update: 2020-04-28
マンション長期修繕計画の見直し、設備にまつわる3つの落とし穴

マンションの長期修繕計画では、マンションを長く安心して使うためにいつこどをどう修繕したらいいのかが、一般的なもので30年ほどにわたり計画されています。

あくまで計画ではありますが、今後の修繕計画や必要な費用を算出する根拠にもなる重要な書類です。

大きな数量の間違いや項目の抜け落ちは看過できません。特に大規模マンションの場合金額も高額になります。

長期修繕計画の無料簡易チェックや見直し・作成業務で、特に気を付けてチェックしたいのが防災・消防をはじめとする設備関係です。

屋上防水や外壁の劣化や不具合は見た目にもわかりやすいものですが、設備の適切な修繕やその費用は専門的な知識がないと難しいところ。

中には、長期的に高額な費用が掛かることが予測できながら、長期修繕計画には含まれていないものもあるのです。

ここでは、マンションの長期修繕計画の中でも、特に防災・消防をはじめとする設備関係の注意点についてさくら事務所のマンション管理士が解説します。

長期修繕計画の項目漏れ・不備が特に多いのが設備

長期修繕計画の見直しをする中で項目の抜け漏れや不備が見つかることはしばしばありますが、特に多いのが設備関係。

マンション管理会社でも建築に明るい方がある程度いらっしゃいますが、設備を専門としてその分野で十分な知識を持っている方は、建築技術者の中でも圧倒的に少数です。

特に、消防設備や防火、防排煙設備に明るいという方はごく少数。

また、マンションの消防・防災設備はそのマンションごとにも大きくことなります。

大規模マンションやタワーマンションはそのスケールから必要とされる設備が多々あります。

自動火災報知機に代表される警報設備やスプリンクラーはもちろん、泡消火設備や粉末消火設備、ハロンや二酸化炭素など不活性ガス消火設備、自家発電設備や蓄電池設備といった非常用電源設備など・・・

マンションごとに複雑でありながら、その分野に明るい方が作成・見直ししていないとどうしても漏れや抜け落ちが出てしまうのです。

過去にさくら事務所で見直しを行ったタワーマンションでも機械式駐車場の不活性ガス消火設備が項目ごとごっそり抜け落ちていた、というケースもありました。

長期修繕計画の見直しの結果、30年で3000~4000万円ほどの追加になりますから、見落としていましたでは済まされません。

長期修繕計画に反映されない設備修繕費も

長期修繕計画は、計画的に行う修繕工事のみを示しています。

ですが、マンション内には消防設備など居住の安全性を確保するために「不具合がわかったらすぐに交換・修繕しないといけない設備」も少なくありません。

不具合発見後ただちに修繕する必要のあるものは、一般会計(管理費会計)の修繕費から支出されます。

予算の範囲内であれば総会決議を経ずに、理事会決議で使えるのです。
(修繕積立金を取り崩して修繕するような際には、管理組合総会での決議が必要になります)

ですが、この金額、長い目で見ると高額になります。

大規模マンションでは、一般会計からの支出で毎年1000万円くらいになるところもあります。

20年、30年の期間でみれば一般会計だけで2億、3億という額にも上ります。

例えば、自動火災報知器。

定期的に点検を行い、住戸内にも設置されている熱感知器や煙感知器などに不作動が確認されたらすぐに交換する必要があります。

費用が掛かるので来期の総会で決議して…といったことはしていられません。

不具合を放置していたために、火災発生の発見が遅れ初期消火の機会を逸してしまうというようなことはあってはなりません。

タワーマンションなどの大規模マンションだと、各住戸内と共用部にも多数設置されているでしょう。

15年20年たったマンションでは、感知器の不具合がどんどん出てきます。

交換するにしても、熱感知のもので1万~1.5万円、煙感知だと3万円くらいしますので、1回の検査で多数の不作動が確認されるようであれば、交換費用はそこそこの金額になります。

理事会としても、必要とはいえ計画にない修繕のために1000万近い金額を提示されても、今期やるべきかどうか判断に悩んでしまうかもしれません。

とはいえ、交換が遅れるのは問題です。長期間の放置は消防からの勧告ということにもなり兼ねません。

原則、長期修繕計画の中には、一般会計の修繕費用まで入っていませんが、さくら事務所の長期修繕計画の見直しでは、一般会計から支出が予測される修繕費用も長期修繕計画に表記するのが望ましいとしています。

先ほどの自動火災報知器なら、全体の個数を把握しておいて、5年ごとに5%、10%などの交換費用を見込んでおくことで、長期修繕計画にも見込んでおくことが可能になるのです。

将来必要とわかっていても計画期間外のものは記載されていない

マンション屋上の避雷針さくら事務所では、竣工後50~60年の長期修繕計画作成を進めていますが、まだまだ一般的に多いのは作成時点から30年程度の長期修繕計画です。

結果的に竣工後の年数が浅いマンションでは、先の見通しがたてられていないのです。

この期間以降に、交換・修繕が必要となる工事も、計画期間外の設備の交換工事が明記されていないものがあります。

中には金額と時期だけは書いてあるけど、表の中には組み込まれていないというケースもあります。

例えば、避雷針。

45年目に避雷針の交換するので150万掛かることはわかっていますが、30年の計画期間外なので表には入っていません。

「計画期間に入っていないから」というのはわかりますが、項目に入っていない工事が多々あると、見直すごとに新しい項目が増えてしまいます。

結局、将来的にいくら費用が掛かるのかがわからないのでは長期修繕計画の役割を果たしているとはいえません。

本当に必要になる金額はいくらなのか?将来も見据えて見直しを

本当に必要な金額がいくらになるのか?

あくまで計画とはいえ、できるだけ正確に将来的にかかる費用を把握しておける長期修繕計画を作成しておくことが望ましいでしょう。

さくら事務所の長期修繕計画無料簡易チェックキャンペーンでは、毎月8日から10組合さま先着で、長期修繕計画の簡易チェックを受け付けています。

「新築以降、見直ししていない」「第三者の専門家に見てもらったことがない」というマンションの理事さん、まず無料簡易チェックをご利用ください。

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