その配管、まだ交換しないでください！
築20～40年前後のマンションにお住まいの理事さん、こんなお悩みはありませんか？
- そろそろ配管の交換時期だが、修繕積立金が不足して工事ができない
- ウチのマンションの配管、まだ使えるんじゃないだろうか？
- 修繕積立金を少しでも節約したい。何かできる対策は無いか？
全国で34.8%のマンションが修繕費不足に陥っている
国土交通省が実施した平成30年度マンション総合調査結果によると、現在の積修繕積立金額が長期修繕計画上の修繕積立金額に比べて不足しているマンションは34.8%であるとレポートされています。 配管の交換工事の費用相場は、共用部分で数千万円、規模が大きくなれば、数億円になることもあり、決して小さい負担額ではありません。 どんな配管も必ず劣化はしますので、何の対策も取らずにいれば、いずれ詰まりや腐食など、漏水につながるトラブルが多発するようになるでしょう。 しかしながら、長期修繕計画の計画通りに、また、管理会社等の提案通りのタイミングで、配管の交換工事を行うことは、本当に必要なのでしょうか？ さくら事務所の「配管寿命診断」は、管理組合の皆様が適切な時期に適切な費用で、配管工事を行えるよう、配管の設置状況や材質などから、交換工事を行うべき時期や費用をアドバイスするサービスです。
また、そのうち、不足の割合が20%超のマンションは15.5%であるそうです。
修繕積立金が不足するのは、
・竣工時に設定された修繕積立金額が低額であること
・長期修繕計画が竣工時から見直されていない
・長期修繕計画を見直していたとしても、工事項目や工事費用が適切に見積もられていない
などが原因として挙げられます。
テレビやインターネットなどメディアでも話題になっている「修繕積立金不足」の問題は、全国的に深刻な問題であり、あなたのマンションにおいても決して避けては通れない課題です。
▲出典：国土交通省 平成30年度マンション総合調査結果資料より
その配管、交換するのは勿体ない！
さくら事務所では、工事の時期や内容について、見直しの余地がある、と考えております。
築20～40年前後のマンションでは、給水管にステンレス鋼菅や塩ビライニング交換、排水菅には硬質塩化ビニル管など、耐久性の高い素材が使われていることが多いため、長期修繕計画の通りに交換工事をしなくても、まだまだ居住性を損なうことなく使えるケースがあるからです。
▲硬質塩化ビニル管
配管の一斉更新を部分修繕に変更し、計画上のコストを約5億円削減！
事例1：配管の一斉更新を部分修繕に変更し、計画上のコストを約5億円削減！
（東京都内のタワーマンション）
築年数と配管の材質を考慮した結果、当初、長期修繕計画にて計画されていた一斉更新は過剰であると判断し、配管の修繕方法を「更新（交換）」ではなく「部分修繕」へ変更しました。部分修繕に変更することで、約5億円の修繕コストを削減しました。
事例２：施工会社からは更新と言われたが、更生で対応し約3,700万円のコストを削減！
（東京都内の築35年のマンション）
施工会社による劣化診断の結果、排水管に劣化が見られたため、更新工事の提案を受けていたが、セカンドオピニオンとして利用したさくら事務所の配管寿命診断の結果、更生工事で対応可能な劣化状況であることがわかったため、更新（交換）ではなく更生（ライニング）工事で対応する方法に変更し、約3,700万円のコストを削減しました。
事例３：40年の交換周期を50年に延長し、一時金の徴収を回避！
（埼玉県内の大規模マンション）
排水管が腐食に強いVP管（塩ビ管）であったため、長期修繕計画上の更新周期を40年から50年へ延長しました。大規模修繕工事と時期がずれたため、一時金の徴収を回避できました。
長期修繕計画に計画されているから、管理会社・施工会社等から提案されているからといって、その通りに工事を行う必要はなく、第三者による診断を受け、交換時期を見直してみる価値は十分にあるのです。
こんなトラブルに注意！
よくわからないまま配管工事を実施すると、修繕積立金を無駄遣いすることになります。
★築年数に見合わない大袈裟な工事で無駄な出費をしてしまった
築20年など、築年数の浅いマンションで、劣化しにくい配管を使用しているにもかかわらず、築年数が古いマンションの長期修繕計画が流用されていたことから、古いマンションと同様に早い周期で配管の一斉交換を行なってしまったマンション。
本来はまだ交換しなくてもよかったのに、過剰な工事をし、修繕積立金から費用を支出。過剰な支出と言えるでしょう。
★頼りにしすぎてはいけない？管理会社による配管劣化診断
管理会社による配管診断を実施し、結果として提案されたのは「配管の一斉交換」。
20年程度で交換が必要になる鋼管も、40年程度使える塩ビ管も、同じタイミングで交換することを提案されました。
マンションには場所・目的によって様々な素材・仕様の配管が使われています。本来は、設置されている配管ごとに、より詳しく交換計画を立て、状況を見て判断をすることが適切ですが、一部でも劣化が見受けられると、マンション全体の配管を交換すべき、と提案をされることが多いようです。
交換する必要が無い配管まで交換することは、過剰な工事と言えるでしょう。
★部分的なアプローチで工事を検討し、着工後、想定外の支出をするハメにまた、マンションならではのトラブルとして、専有部と共用部の境目が曖昧なため、管理組合と専有部の所有者、どちらが費用負担するかでトラブルになることもあります。
マンションの給排水設備は、配管だけでなく、給水ポンプや排水ポンプ、受水槽など複数の設備によって構成されています。
限られた修繕積立金を適切に使い、持続可能なマンション管理を行うためには、配管だけにとらわれず、全体を見て工事を検討するべきです。
しかし、工事を提案する管理会社や施工会社の中には配管工事には言及するものの、その他の設備については、おざなりになっているケースが見受けられます。
また、「受水槽を撤去し、直結増圧方式に変更しましょう」と、一見、複眼的な提案をしていているようにみえても、災害や環境面への影響は熟慮していないなど、そのまま工事を進めると着工後に想定外の支出をすることが明らかなケースが散見されます。
トラブルを防ぎ、修繕積立金を有効活用する配管工事を実施するためには、工事だけに詳しい会社ではなく、管理組合運営にも精通したコンサルタントに相談するなど、入念な事前準備が求められるのです。
配管寿命診断でご提供する具体的なサービス
【配管寿命診断でご提供する具体的なサービス】配管寿命診断では、管理組合に精通した専任のコンサルタントがあなたのマンションに訪問し、次のサービスをご提供します。
- 現地診断や書類を確認し、配管の材質や設置場所から「いつ」「どのような」交換工事が必要なのかアドバイスします
- 適切な時期に適切な費用で工事できるよう、工事計画を作成します
- 管理会社や施工会社からの配管交換工事の見積があれば、妥当な費用・工法なのかチェックします。
- 配管の交換工事を行う施工会社選びをお手伝いします
- 工事中の現場を巡回し、工事の品質をチェックします
配管寿命診断をご利用いただきますと、プロの知識や経験を得ながら、マンションの修繕計画をトータルで見た配管の修繕を無理なく適切な方法で進めることができるようになります。
また、
・共用部の配管と専有部の配管を一体で交換するご提案
・管理規約の変更
・保険契約のアドバイス
もご対応可能でございます。 ①マンション管理組合様向けサービス対応実績650件超！ さくら事務所には、マンション配管寿命診断を始め、大規模修繕工事の施工会社選び、施工品質チェック、マンションのアフターサービスチェック、長期修繕計画の見直し、管理委託費の妥当性検証、また、外壁タイルの剥落や、地下ピットの漏水、機械式駐車場の見直しなど、数々のご対応実績がございます。俯瞰的な視座をもってマンションの配管の交換工事をコンサルティングさせていただきます。例えば、配管の交換工事の計画を見直す際に、一緒に長期修繕計画を見直すことで、より管理組合財政が最適化され、健全な修繕積立金の使い方ができるようになるでしょう。 ②利害関係のない徹底した第三者性・中立性 さくら事務所は完全中立な第三者としてサービスをご提供しています。 ③業務経験平均20年以上！ベテラン・コンサルタントが対応 さくら事務所のマンション管理コンサルタントは、マンションデベロッパー、ゼネコン、管理会社などで実績を積み重ねたベテラン揃いです。ご対応する者は全員、有資格者であり、その多くは一級建築士、一級施工管理技士、税理士、マンション管理士、宅地建物取引士など国家資格のダブル、トリプルライセンス保有者です。 ④不動産・建築あらゆる専門家がワンストップ対応 さくら事務所には、不動産のプロが集結しています。 ⑤出版・テレビ出演…各種メディア掲載多数！ さくら事務所は、これまでNHKはじめテレビ・新聞・雑誌等で数百回も紹介され、多数の書籍を発刊しています。 マンション管理業界や管理組合様の課題やあるべき姿について、積極的に発信し、多数のメディアに掲載いただいています。最近のマンション管理特集本の一部は、Amazon等で購入することも可能ですので、関心がある方は以下よりご確認ください。メディア掲載の実績はこちらをご覧ください。 マンション管理組合を支援するには、建物に関する知見は当然のこと、管理組合運営・不動産・法律などの幅広い経験が求められます。さくら事務所には、業界歴20年以上の専門家が多数在籍し、チームを組んで皆さまのお悩みや課題を解決します。 大手マンション管理会社6年、大手不動産仲介会社9年を経て、さくら事務所に参画。2022年には執行役員に就任。マンション管理50棟以上の管理、不動産仲介は累計500件以上。 新卒で電鉄系の資産管理会社にて、鉄道会社の保有資産（駅舎・高架下など）の活用や店舗開発を経験。その後、不動産のコンサルティング会社にて、主に地主様・家主様向けに売買・賃貸管理・有効活用など多角的なコンサルティングを行う。 マンションや複合施設の給排水・空調設備の工事管理を経験後、マンション管理会社で工事企画及び工事管理を14年間経験。大規模修繕80棟以上、長期修繕計画の作成500回以上。 設備系建設会社にて計画設計・現場施工管理など技術系業務全般に30年間従事。マンションや複合ビルなど様々な建築の新築および改修工事を数多く経験、幅広く建築の仕事に携わる。 ゼネコン・不動産仲介業・建築業経営・マンション管理会社フロントを経て、さくら事務所に参画。大規模修繕工事の相談から、法律相談・補助金まで幅広くご相談対応可能。 2003年にさくら事務所に参画、管理組合向けコンサルティング立ち上げを担当。現在執行役員。メディア取材・出演多数。深い知識と豊富な経験を織り込んだコンサルティングが強み。 次のようなマンションでのご利用実績がございます。 ＜事例1＞32年周期の排水管交換工事を50年周期に伸長し、修繕積立金を節約！ 【配管寿命診断を利用した理由】 築30年目に理事長に就任された方。大規模修繕工事控え長期修繕計画書を確認したところ、その2年後に配管の交換工事が計画されていることに気が付きました。しかし、資金は明らかに不足。すでに共用部の数か所で漏水も発生しており、場当たり的に対処していた状況の下、強いご不安を感じられ、さくら事務所にご相談されました。 【配管寿命診断を利用した結果】 さくら事務所のコンサルタントによる配管寿命診断（資料確認と現地確認）を実施。結果として、長期修繕計画計画に盛り込まれていた塩ビなど寿命の長い配管の交換工事を計画から排除し、急ぎ交換が必要な優先順位の高い配管から交換工事を実施することにしました。あわせて長期修繕計画の見直しも実施することになり、マンションを健全に修繕しながら、資金的にも無理のない長期修繕計画を立てることに成功されました。 ＜事例2＞優先度の高い配管から交換し、工事品質もプロがチェック！ 【配管寿命診断を利用した理由】 管理会社から提出された配管診断の見積もりを見ても、妥当性が判断できず、さくら事務所にセカンドオピニオンをご希望されました。 【配管寿命診断を利用した結果】 管理会社の見積もりには、「今」診断する必要が無い、寿命が長い配管の診断も含まれていました。さくら事務所コンサルタントが、その旨アドバイスさせていただきますと、管理会社ではなく、さくら事務所の診断をご希望され配管寿命診断をご利用になりました。その後、本格的な配管の交換工事を計画したい、とのご希望をいただきましたので、本診断の上、工事の工法、範囲、工程など詳細な計画立案をさせていただき、マンションに適した配管の交換工事の計画立案にご活用いただきました
まずは、無料相談にお申し込みください。メール又はお電話にて、ご案内を差し上げます。無理な営業は一切いたしませんので、ご安心ください。
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さくら事務所の強み
売主や施工会社、管理会社等の利害関係は一切ありません。
忖度のない、プロの分析とアドバイスをご提供いたします。
知見と実績を備えたプロのコンサルタントに、安心して業務をお任せいただくことができます。
マンションの共用部だけでなく、専有部のホームインスペクションにも数多くの実績があり、ご相談に対応しております。また、不動産売買のご相談にも対応しております。不動産のことならワンストップでご相談いただくことができます。
また弊社創業者 長嶋修 は、経済産業省・国土交通省等公的部門の委員等を歴任しています。
さくら事務所のコンサルタント
配管寿命診断ご利用実績
配管寿命診断のご利用事例
・神奈川県のマンション（築30年/50戸）
・利用したサービス 配管寿命診断 ※現地診断＋長期修繕計画見直しサービス
・埼玉県のマンション（築40年/50戸）
・利用したサービス 配管寿命診断
※他にも数多くのユーザー事例がございます。詳しくは無料相談にてご案内します。
無料相談に申し込むサービスご利用の流れ
まずは無料相談をお申し込みください。
- 1相談・お問い合わせフォーム送信※１～２営業日にご返信します
- 2無料相談
- 3理事会・修繕委員会様に業務説明
- 4総会決議
- 5ご契約
- 6キックオフ（配管寿命診断の開始）
まずは無料相談から
受付時間 10:00～18:00（土日祝も営業）
配管寿命診断の料金
首都圏近郊、100戸のマンションを想定した場合のサービス料金です。マンションの規模、形状等により、個別にお見積もりさせていただきます。
＜一次診断＞約330,000円（税込）～
※配管工事をいつ行うべきか、判断材料を得るために行う簡易診断です。
- 書類確認
- 現地調査（外観、PSなど確認できる範囲での調査）
- 報告書提出
- 報告会実施
＜二次診断＞約770,000円（税込）～
※一次診断後、工事計画を立てるために行う詳しい診断です。
- 現地調査（内視鏡調査、抜管調査、ピット内調査）
- 報告書提出
- 報告会実施
＜施工会社選定・工事チェック＞約2,200,000円～
※実際に施工会社選定、着工後の工事品質チェックを行うサービスです。
- 計画立案
・基本計画作成
・説明会
- 施工会社選定
・スケジュール策定
・公募
・施工会社現地調査立会い
・質疑応答
・スケジュール策定
・施工会社比較表作成
・選定サポート
・請負契約書チェック
- 巡回施工チェック
・巡回施工チェック
・完了検査立会い
※無料でお見積もりいたします。まずは無料相談にお申し込みください。
無料相談に申し込むよくある質問
配管の交換工事は、大規模修繕工事と同時に行わなくても良いのでしょうか？
配管の交換工事は、大規模修繕工事と同時に行わなくても差し支えございません。理由は配管の交換工事は、足場が不要な工事だからです。 大規模修繕工事は、費用の約2割が直接仮設工事費用となるため、費用を節約するため、足場が必要な工事を同時に行うことが望ましいとされますが、配管の交換工事は足場が不要であることから、大規模修繕工事と時期をずらして実施しても費用的な損失は発生しません。むしろ、大規模修繕工事とは、別のタイミングで工事をすることで、作業員の集中や、作業する箇所が重なることによる調整が不要になり、工事品質の低下を防ぐことができると考えます。
配管寿命診断では何が判りますか？
配管寿命診断では現地にお伺いし、外観や資料から、使用されている材質や設置場所、修繕履歴等を確認します。「今」工事が必要なのか、まだまだ伸長できるのかを判断し、工事をする場合は、どの配管から優先的に交換しなければならないのか、設置場所や材質を基にアドバイスをさせていただきます。
どんな人が担当してくれますか？
担当するコンサルタントは、一級管工事施工管理技士などで、配管の交換工事はもちろん、長期修繕計画や大規模修繕工事、管理組合運営に精通した者になります。したがって、配管の交換工事でお伺いしても、そのマンションに何が必要か、俯瞰的な視点から提案させていただくことが可能です。また、さくら事務所では、技術はもちろん、コミュニケーション能力も重視して採用を行っていますので、専門用語など難しい言葉を一切使用せず、管理組合に寄り添ったご対応をさせていただきます。
施工会社の選定を依頼すると、工事費用は安くなりますか？
診断後、工事をする場合は施工会社選定のお手伝いもしますが、目的は「管理会社や設計事務所を通さずに、管理組合が主体となって妥当な工事を発注すること」ですので、必ずしも工事費用が安くなるわけではございません。しかし、見積もりから根拠不明な費用や、バックマージンなどの不正は外すことができると存じます。
うちのマンションの場合、どのプランで申し込めばいいですか？
まずは配管寿命診断にて、「そもそも、マンションが配管の交換工事できるのか？できないのか？」「その診断・工事は今必要なのか？」といった所からコンサルティングさせていただきます。そのうえで、本診断、本診断＋施工会社選定＋巡回施工チェックというように、ご予算や、管理組合様のやりたいことに応じてご利用いただきたいと存じます。もしお問い合わせいただきましたら、あなたのマンションに適したプランをご案内いたしますので、是非一度お問い合わせください。
工事中のトラブルにも対応してくれますか？
工事着工後は「巡回施工チェック」というサービスにて、工事品質のチェックをさせていただきます。
もしよろしければご検討ください。
まずは無料相談から
受付時間 10:00～18:00（土日祝も営業）
