長期修繕計画の見直し・作成

長期修繕計画の見直し・作成

修繕積立金、妥当ですか?

あなたのマンション、こんな症状が当てはまりませんか?

・長期修繕計画を見たことがない。

・管理会社から修繕積立金の値上げを要求されている。

・将来的に修繕積立金が足りない計画になっている。

・修繕のためにお金を借りる話が出ている。

・一時金を徴収する計画になっている。

・長期修繕計画の発行年が5年以上前になっている

もし、いずれかに当てはまるなら、長期修繕計画の見直し・作成が必要です。マンションは、建物の状況に応じて、定期的な修繕工事が必要です。足場をかけて行う大規模修繕工事になると、多額の費用が発生するため、日ごろから計画的に資金を積み立てておかなければなりません。

しかしながら、全国の数多くのマンションで、修繕積立金が足りず、必要な工事を実施できない危機に瀕している状況が見受けられます。値上げをしようにも、

・管理会社から提案される修繕積立金の増額案が妥当なのかわからない

・お金を借りれば良いという話も出ている

・そもそも長期修繕計画がない

・長期修繕計画があっても発行年が古すぎて使い物にならない


など、管理組合の皆様だけでは検討が困難な状況に置かれているのが実情です。妥当な修繕積立金を検討するには、修繕周期や収支をまとめている「長期修繕計画」を見直しまたは作成し、仕様や立地など、あなたのマンションの実態に合った適切な計画を立てなければなりません。

本サービスでは、さくら事務所が長期修繕計画を第三者的にチェックし、また必要なら管理組合の方針にそった新計画をご提案します。



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よくある課題:妥当性や修繕積立金増額の要否が不明

長期修繕計画はあるけれど、その計画が自分のマンションの仕様や立地条件を考慮したものになっているか不安という声をよくお聴きします。実際に調べてみると、実態に合わなかったり、数量・金額が違ったりする事例もあります。

長期修繕は妥当?
管理会社任せの長期修繕計画はあるが、本当に妥当なものになってるか不安。今後もお任せで大丈夫?
見直ししなくてよい?
過去の修繕計画をそのまま使っているが、マンション状態や市況に合ったものになってる?
修繕積立の増額は必要?
修繕積立金の増額を勧められたが、本当に必要?値上げとなると、マンション内の合意も大変そう…

提供価値:マンションの実態に合う納得感の高い計画に

マンションと管理組合運営に精通した専門家が、第三者として中立の立場から妥当性をチェックします。長期修繕計画を新たに作成することも可能です。

現地を確認
コンサルタントが現在の建物劣化状態や環境・設備状況を確認。修繕項目や周期を客観的にアドバイス
妥当性をチェック
書類での修繕項目等に過不足や、管理組合のヒアリングを踏まえて方針に合っているかをチェック
新計画を提案
検証結果を踏め、新たな長期修繕計画を作成。修繕積立増額が必要な場合には、合意形成もサポート


長期修繕計画案
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さくら事務所による長期修繕計画の見直し・作成サービスの特徴

1.公平公正な第三者として、長期修繕計画の見直し・作成を行うことが出来る

管理会社や工事会社ではないので、管理会社のリプレイス防止や大規模修繕工事の受注を狙った長期修繕計画の見直し・作成をすることはありません。 したがって、大規模修繕工事の長周期化や、管理費から修繕積立金への繰り入れなど、第三者機関にしかできない提案をし、管理組合のお役に立つことができます。

2.多種多様なマンションへの対応実績から、マンションの将来像を予見しアドバイスできる

管理会社のように、系列会社のマンションしか知らないなど、特定のマンションシリーズにとらわれず、多種多様なマンションを対応した実績から、 皆さんのマンションが30年後どうなっているのか、将来像を予見したうえで、アドバイスさせていただくことが出来ます。

3.机上の計画で終わらせない

長期修繕計画を見直したり、作成することは、建築・設備の知識があれば可能ですが、新たな長期修繕計画を運用にのせるためには、総会の決議が必要ですので、 組合員の皆様にご理解をいただき、合意を得なければなりません。さくら事務所では、長期修繕計画を見直し・作成するだけでなく、説明会や総会に同席して、組合員の皆様の合意形成までサポートいたします。

ご利用事例

■7期目の管理組合(現長期修繕計画の検証サービスを利用)
【依頼のきっかけ】 現在の長期修繕計画では、いずれ修繕積立金を大きく増額しなくてはいけないが、本当にそれだけの費用が必要であるのかを知るために検証を依頼。
【検証】
  • 国土交通省の標準様式やガイドラインに沿って作成されており、項目の抜けや数量などの間違いはなかった
  • 屋内機械式駐車場が、屋外設置時と同様の短い周期で部品交換する設定になっていた
  • 耐久性が高い給排水管類が、劣化が早い管種同様に30年で管を交換する(更新)設定になっていた
  • 資産価値維持のため、こまめに修繕したい”という意見が多く、ガイドラインに則った計画は適切であった
  • 現在の修繕計画に修繕周期など実態に合わせて変更すれば、管理組合の要望に合う長期修繕計画になると考えられる
【検証後】 検証結果より管理会社の作成方法には問題はないものの、指摘事項については、盛り込む必要があると判断し、管理会社に新たな長期修繕計画を作成するよう依頼。
15期目の管理組合(現長期修繕計画の検証と新長期修繕計画作成・提案サービスを利用)
【依頼のきっかけ】 これまで1回だけしか見直しておらず、2回目の大規模修繕に向けた積み立て計画が適切なのかを知るために検証を依頼。
【検証】
  • 国交省の標準様式ではなく、分譲時期の古い書式が使われており、修繕項目に抜けがあった
  • 積算に使う数量(必要な材料量を算出するための外壁面積など)がなく、 戸数をもとに計算されており、現実に合っていない積算結果と考えられた
  • 現在の計画をもとに算出した修繕積立金額では、過剰なのか今後不足するのかは判断できない
  • 戸数が少なく、“極力出費を抑えたい”という意見が多い管理組合のため、国交省ガイドラインのような理想的な計画に加え、機能を損ねない程度に維持修繕する計画も検討する余地があると考えられた
【検証後】 検証結果より、管理組合で新長期修繕計画作成・提案サービスの利用が決定される。新計画を作成するにあたり、当社で竣工図書から数量を算出し、今後の見直しが行いやすい計画書を提案。


料金プラン

50戸以上のマンション向け

①現在の長期修繕計画の検証

350,000円(税込385,000円)~
※マンション規模による異なるため、現長期修繕計画を確認の上、別途お見積りいたします。

②新たな長期修繕計画の立案

1,200,000円(税込1,420,000円)~
※マンション規模による異なるため、現長期修繕計画を確認の上、別途お見積りいたします。

50戸未満のマンション向け

①資料チェック型

長期修繕計画書と関連資料を送っていただき、机上にてチェックし、見直した方が良い点をアドバイスします

【こんな管理組合様にお勧め!】
・第三者の意見を聴いてみたいマンション
・長期修繕計画見直しにかける予算が少ないマンション

350,000円(税込385,000円)

②資料チェック&現地確認型

長期修繕計画と関連資料のチェックの他に、現地確認を行い、見直した方が良い点を報告します。管理組合が管理会社に交渉するための材料を提供します。

【こんな管理組合様にお勧め!】
・大規模修繕工事を1回やったマンション
・建物劣化状況や設備状況をしっかり確認したいマンション

500,000円(税込550,000円)

③いちから見直し型

長期修繕計画と関連資料のチェックの他に、現地確認と数量根拠の確認を行い、見直した方が良い点を報告します(長期修繕計画は、数量根拠の有無が妥当性の決め手になります。大規模修繕工事を1回でも行っていれば、見積もりから数量根拠が取得できるので①②で対応できますが、1度も行っていないマンションは③【いちから見直し型】をお勧めします)

【こんな管理組合様にお勧め!】
・大規模修繕工事を1度もやったことがないマンション

650,000円(税込715,000円)

④新たな長期修繕計画の立案

1,200,000円(税込1,420,000円)~
※ご要望をお伺いした上で、別途お見積りいたします。

お問合せから業務終了までの流れ

1お問い合わせ・お見積もり
お問合せ・お見積りは「お問い合わせ・お見積もり専用フォーム」またはお電話でお気軽にお問合せください。
2お見積書提出
現在の長期修繕計画書をお送りいただき、内容を確認のうえ、管理組合(理事会)のご要望に合った業務内容のお見積りを作成・提出いたします。
3サービスのご説明
管理組合(理事会)に、長期修繕計画見直しサービスのご説明を行います(オンライン/現地)
4ご契約
ご契約後、これまでの建物維持修繕の履歴や、今後の方針などをおうかがいします。また、現地にて検証に必要な竣工図書など必要書類の有無を確認し、建物内外の概ねの劣化や設備類の設置状況を目視確認します。
5【長期修繕計画の検証】書類チェック
現在の長期修繕計画を確認し、内容に過不足がないか、表記内容に曖昧なものがないかなどをチェックします。また、建物の現状に対して計画が見合ったものであるかを検証します。
6報告会の実施
検証結果をまとめた報告書をもとに、報告会で現計画の内容をわかりやすくご説明します。 結果をお聞きいただき、新たに長期修繕計画を作成するかをご検討ください。
7【新長期修繕計画の作成・提案】一次案の提案 ※ご利用を希望される場合のみ
修繕の対象となる項目や修繕の周期、方法、また修繕積立金の増額が 必要な場合には複数の増額プランなどを長期修繕計画案(一次案)にまとめます。
8【新長期修繕計画の立案】理事会にて一次案を説明
見直し後の長期修繕計画(一次案)について、理事会にてご説明します。 また、修正のご要望の有無について確認します。
9【新長期修繕計画の立案】最終案の提出
修正のご要望があった場合、反映させた計画案を作成し、最終案としてご送付します。
10説明会・管理組合総会でのご説明も承ります
ご希望に応じ、現在の長期修繕計画の検証結果や、新しい長期修繕計画案について、住民の皆さまにご説明します。

さくら事務所の実績・メディア掲載

管理組合向けコンサルティングの草分けとして、多くの管理組合様へのご支援実績があります。またより良い業界になることを目指し、メディア等での情報発信も積極的に行っています。

400組合を超えるサポート実績

1999年の創業以来、400を超えるマンション管理組合の支援実績をもち、大規模修繕工事のコンサルティングや長期修繕計画の見直し、瑕疵調査などの管理組合様向けのサポートサービスを提供しています。

多数のメディア掲載

マンション管理業界や管理組合の課題やあるべき姿について、積極的に発信し、多数のメディアに掲載いただいています。最近のマンション管理特集本の一部は、Amazon等で購入することも可能ですので、関心がある方は以下よりご確認ください。メディア掲載の実績はこちらをご覧ください。

YouTubeでのノウハウ提供

マンション住民・管理組合の皆さんが正しい知識をもって判断・検討ができるよう、ご支援を通じて得られた知見やノウハウをYouTubeでわかりやすく公開しています。YouTubeチャンネルはこちらをご覧ください(2022年5月から、マンションに特化したチャンネルを新設しました。過去の投稿はさくら事務所YouTubeチャンネル(登録者:1.3万人以上)もご覧ください。

さくら事務所のコンサルタント

マンション管理組合を支援するには、建物に関する知見は当然のこと、管理組合運営・不動産・法律などの幅広い経験が求められます。さくら事務所には、業界歴20年以上の専門家が多数在籍し、チームを組んで皆さまのお悩みや課題を解決します。

  • 土屋 輝之

    2003年にさくら事務所に参画、管理組合向けコンサルティング立ち上げを担当。現在執行役員。メディア取材・出演多数。深い知識と豊富な経験を織り込んだコンサルティングが強み。

    • 保有資格
    • マンション管理士
    • 管理業務主任者
    • マンション維持修繕技術者 など

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  • 鬼塚 竜司

    マンションや複合施設の給排水・空調設備の工事管理を経験後、マンション管理会社で工事企画及び工事管理を14年間経験。大規模修繕80棟以上、長期修繕計画の作成500回以上。

    • 保有資格
    • 一級建築士
    • 1級建築施工管理技士
    • 1級管工事施工管理技士 など

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  • 藤ノ木 健二

    大学卒業後、ゼネコンに勤務し、現場管理業務に従事。さくら事務所では年間20件以上の大規模修繕工事施工会社選定サポート、工事巡回施工チェック、外壁タイル瑕疵調査を行う。

    • 保有資格
    • 1級建築施工管理技士
    • 宅地建物取引士
    • 特定建築物調査員 など

    詳細を見る

  • 玉本 哲也

    ゼネコン6年、不動産会社2年、建築企画プロデュース13年を経てさくら事務所参画。マンション内覧会同行約1000件、マンション共用部調査30件以上、大規模修繕支援30件以上。

    • 保有資格
    • 一級建築士
    • 1級施工管理技士

    詳細を見る

  • 山本 直彌

    大手マンション管理会社6年、大手不動産仲介会社9年を経て、さくら事務所に参画。2022年には執行役員に就任。マンション管理50棟以上の管理、不動産仲介は累計500件以上。

    • 保有資格
    • マンション管理士
    • 管理業務主任者
    • マンション維持修繕技術者 など

    詳細を見る

  • 安彦 直幸

    現場監督を経験後、設計事務所で企画・設計・保険審査、ハウスメーカーで商品開発・施工者指導を担当後、さくら事務所参画。瑕疵調査やアフターサービス等で多数実績。

    • 保有資格
    • 一級建築士
    • 宅地建物取引士
    • ハウスメンテナー など

    詳細を見る

  • 有地 祐一

    マンション管理会社で15年、売買仲介で1年の経験を経て、さくら事務所参画。管理会社時代に約6,000戸のリプレイス受託実績/管理委託費チェック・管理会社見直しの実績10件

    • 保有資格
    • マンション管理士
    • 管理業務主任者
    • 宅地建物取引士 など

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  • 増谷 登

    ゼネコンで24年、不動産会社で16年、関連マンション管理会社で大規模修繕工事の監理・長期修繕計画の作成を6年担当。31戸~496戸まで幅広いマンションでの実績あり。

    • 保有資格
    • 一級建築士
    • マンション管理士
    • 管理業務主任者 など

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  • 末木 強

    建築設計事務所で設計業務を15年経験後、マンション管理会社で大規模修繕工事や長期修繕計画作成を担当。16年間で約350棟を担当し、様々な工事提案・現場管理の実績あり。

    • 保有資格
    • 一級建築士
    • 管理業務主任者
    • マンション維持修繕技術者 など

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  • 大浦 智志

    管理営業・フロント担当・管理職など、マンション管理会社で約15年間勤務。1000棟超のマンションを点検調査し100以上の管理組合の理事会・総会に出席。税理士資格も保有。

    • 保有資格
    • マンション管理士
    • 管理業務主任者
    • 2級建築施工管理技士 など

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  • 神里 亮一

    賃貸、売買仲介、マンション管理など、さまざまな不動産業務を経験してきた後、さくら事務所に参画。豊富な業界経験と知識、正義感と気配りをあわせもつコンサルティングが強み。

    • 保有資格
    • 日本ホームインスペクターズ協会 公認インスペクター
    • 建築仕上げ診断技術者

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  • 三木 幸一郎

    ゼネコン・不動産仲介業・建築業経営・マンション管理会社フロントを経て、さくら事務所に参画。大規模修繕工事の相談から、法律相談・補助金まで幅広くご相談対応可能。

    • 保有資格
    • 行政書士
    • 管理業務主任者
    • 宅地建物取引士

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  • 山中 行雄

    マンション管理会社で約20年勤務し、都心のタワー型マンションから沖縄のリゾート型大規模マンションまで幅広い物件を経験。広い視野で、適性な管理組合を中長期的にサポート。

    • 保有資格
    • マンション管理士
    • 管理業務主任者
    • 宅地建物取引士

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受付時間 10:00~18:00(土日祝も営業)

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