マンションの瑕疵・欠陥トラブル解決サポート

マンションの瑕疵・欠陥トラブル解決サポート

マンションの瑕疵・施工不良が発覚したにも関わらず、分譲会社・施工会社が対応してくれず、苦労されている管理組合がたくさんあります。また、欠陥の発覚までに時間がかかり、アフターサポート期間を過ぎてしまい、多額の修繕費用が発生してしまうケースもあります。

さくら事務所は、瑕疵・欠陥の調査から、課題発見時の解決・関係者との調整、さらには将来のマンション売買を見据えた対応まで、お困りの管理組合を全面的にバックアップします。

こんな状況ありませんか?

マンションの瑕疵・欠陥は「そもそも気づくのが難しい」という課題があります。以下は、瑕疵・欠陥の予兆としてよくあるケースです。

点検や建築物調査での「異常あり」

日々の設備点検や、3年に一度の特定建築物調査において「異常あり」と記載があるが、特に対応されていない。

外壁タイルに異常(剥がれ・浮き)

タイルが落下したり、浮き等が目立つが、対応されていない。

大規模修繕工事での瑕疵・欠陥発覚

工事がはじまり、足場をかけて作業スタートしたタイミングで何らかの異常が発見されたが、どう対応すればよいかわからない。

専有部(自分の部屋)で不具合が多数

専有部で不具合が多い場合、共用部においても課題が多数ある懸念があるが、特に調査されていない。

要注意!よくある「瑕疵・欠陥隠し」

上記のような状況に加え、管理会社・施工会社の以下のような対応がある場合には要注意です。

状況説明が曖昧

点検や特定建築物調査について、実施結果を詳しく報告されてない。質問しても曖昧な回答で濁されてしまう。

部分補修で済ます

特に外壁タイルにおいて、異常箇所だけを部分補修して手仕舞いしてしまう。本来は一部の瑕疵は全体の大きな課題の予兆の可能性があるにもかかわらず、調査されない。

異常があっても報告なし

大規模修繕中に瑕疵・欠陥が発覚すると、工事が止まり工期延長のリスクがあるため、何か気づいても報告がなされないケースも。

さくら事務所の提供価値

客観的な調査・検証はもちろんのこと、関係者との調整も含めたトラブル解決や、マンション売買を見据えた資産価値の維持までトータルでサポート可能です。

客観的な調査・検証

建築士などの専門家が、第三者の立場で調査します。必要に応じて外部の学識者(教授など)や調査機関とも連携します。

解決までサポート

調査だけでなく、具体的な補修方針・補修結果のチェック・施工会社などとの協議まで、「トラブルの解決」まで伴走します。

将来の売買・資産価値まで見据えた提案

何らかの瑕疵・欠陥が見つかると、風評被害により資産価値が大きく下落するリスクも。そこまで見据え、資産価値を下げない対応を提案できます。

さくら事務所の瑕疵・欠陥トラブルのご支援パターン

下記パターンを組み合わせ、最適な形でご支援します。

パターン1:さくら事務所メンバーによる調査・検証・交渉

さくら事務所の専門家が調査・検証し、分譲会社・施工会社との交渉も並走し、着地点を見出す。

パターン2:アドバイザー・セカンドオピニオン

具体的な調査は分譲会社・施工会社手配の調査会社が実施するが、専門家として協議に参加し、改善を提案。

パターン3:外部専門家等からのお墨付きの取得

耐久計算などの高度な専門性を要する業務について、教授や確認申請機関と連携し、改善方針や結果の「お墨付き」を得る。お墨付きがあることで、将来の売買活動における説明材料を得る。

Q. 「お墨付き」はなぜ必要?

第三者への安心材料として有用だからです。特に将来、不動産売買を行う場合に、お墨付きがあるとないとでは印象が大きく変わります。

瑕疵や欠陥が起こってしまうと、そのマンションに対する印象が悪化し、資産価値(売買価格)に悪い影響を及ぼすリスクが高まります。

その際、教授や協会などの専門機関の保証があることで、改善方針・補修結果が「確かに正しい」という納得感を得られやすくなります。

実際に当社の事例でも、多くの瑕疵が発覚したマンションの売却を担当した際に、お墨付きがあることをしっかり伝えることにより、「補修により他のマンションよりも安心」と逆に安心材料となり、資産価値を維持して売却に成功する事例もあります。

このようなお墨付きを得るには、外部との連携が必要ですが、面倒を避けるために連携したがらないコンサル会社・調査会社もあります。ご注意ください。

瑕疵・欠陥トラブル解決サポートの利用事例

事例1:外壁タイル剥落から、深刻な構造の施工不良が発覚

【物件概要】 平成12年竣工/鉄筋コンクリート造/総戸数約30戸/コンサルティング期間約5年~(継続中)
【依頼当初の状況】
  • 数年前にタイル剥落により補修された外壁の調査中、深刻な鉄筋コンクリート構造体の施工不良を発見し、管理組合に報告
  • 各種の詳細な調査の結果補修には全住戸の退去が必要で、工事費用に加え仮住まい費用なども多額になることから、分譲会社・施工会社は管理組合の要望内容に難色を示す
【調査・折衝】
  • 非破壊機材を用いて、瑕疵の程度や範囲を精密に調査
  • 当社が管理組合をサポートしながら根気強く分譲会社等との折衝を重ね、管理組合の補修工事に関する要望が通る
  • 施工会社より、工事期間中に希望があれば、流通価格にて住戸を買い取る申し出がある
【補修工事】
  • 管理組合の要望により、分譲会社の費用負担で大規模修繕工事品質チェック(全日程で施工現場を巡回)を実施。無事、全住戸再入居。しかし、残念ながら総戸数の25%程度の住戸については分譲会社に買取られることになった。
  • 安全性を担保することならびに風評被害で資産価値が低下することを防ぐため、一般社団法人建築研究振興協会に協力を要請、同協会の評定書を取得

事例2:外壁タイルと構造スリットの施工不良で全戸一時退去

【物件概要】 物件概要:平成15年/鉄筋コンクリート造/総戸数約50戸/業務期間約3年
【依頼当初の状況】
  • 外壁タイルが剥落し、分譲会社・施工会社が調査を実施した結果、剥落の原因が報告されるとともに補修工事案が管理組合に提示される
  • 理事会より、調査内容及び結果、補修工事案に関する妥当性の検証を依頼される
  • 原因に関するコメントや調査方法、補修工事案のすべてに、根拠が不足していることを報告
【調査・折衝】
  • 管理組合が、建物全体を対象とした詳細な調査の実施を分譲会社・施工会社に要望するが、多額な調査費用を要することを理由に難色を示される
  • 折衝の末、分譲会社が管理組合に対し、弊社の調査に関する費用負担を応諾する
  • 補修には、すべての外壁タイルの張り替えや相当数の構造スリットの設置が必要で、騒音や塵埃の問題などから全住戸の一時退去が必要であると判断された
  • 分譲会社より、希望者には分譲契約価格で買い取る申し出を受ける
【補修工事】
  • 管理組合の要望により、分譲会社の費用負担で大規模修繕工事品質チェック(全日程で施工現場を巡回)を実施
  • 無事、すべての工事が完了して再入居出来る状態になったが、総戸数の30%程度の住戸は分譲会社に買い取りを希望
  • 安全性を担保し、風評被害で資産価値が低下することを防ぐため、一般社団法人建築研究振興協会に協力を要請、同協会の評定書を取得

事例3:立体駐車場の機械トラブルで車両が転落

【物件概要】 平成18年竣工/鉄筋コンクリート造/総戸数約50戸/コンサルティング期間約4ヶ月
【依頼当初の状況】
  • 駐車場を操作中、機械が操作とは異なる動きをし、車両が数メートル下に転落
  • メーカーによる原因究明および機械改修が適切であるか判断できず、不安を感じた管理組合より検証を依頼される
【検証】
  • トラブルの原因が複雑な電子制御機能にあると考えられることから、 検証においては機械装置や電子制御に関する外部の有識者に協力を要請
  • 現地検証や技術的協議を重ね、メーカー推測の原因と実施された対処が適切であるとの結論に至る
  • 検証結果を管理組合に報告。納得し安心して住めるようになったとのご感想をいただく

事例4:豪雨時の汚水逆流と機械トラブルによる車両が水没

【物件概要】 平成17年竣工/鉄筋コンクリート造/総戸数約30戸/コンサルティング期間約1年6ヶ月
【依頼当初の状況】
  • 豪雨の際に近隣の河川の氾濫により1階住戸で汚水管が逆流し、浸水。ピット型駐車場で、車両を避難させようとしても機械が動かず、車両が水没
  • 後日、分譲会社より逆流対策や駐車場の復旧工事等の提案があったが、設計・施工上不備はないとして、車両被害等の一部損害についての賠償はなかった
  • 分譲会社の説明に納得できなかった管理組合より、分譲会社による原因推測と対策工事案の妥当性について検証を依頼される
【検証】
  • 降水量や周辺河川の状況、近隣被害等の情報を収集し、建物の排水設計が適性であったかを確認
  • 分譲会社の再発防止案では、事故の再発が懸念されることを管理組合に報告。報告書をもとに、より安全性を高めた対策案を管理組合から分譲会社に要望。協議の結果、工事の実施が決定。工事完了時の検収検査に立会う。
  • 分譲会社、施工会社は設計に配慮が不足していたことは認めたが、車両の水没事故は天災に起因するものであるとして賠償には応じなかった。

瑕疵・欠陥トラブル解決サポートの流れ・実施事項の詳細

流れ

瑕疵調査(調査会社との違いの図) (1)_1

目標設定、見通しの共有

管理組合が求める対応=目標を設定し、管理組合と弊社で共有します。この目標をもとに、調査方法などを検討、 必要に応じて分譲会社等に要望を提示したう上で、今後の見通し(進行)を共有します。

分譲会社・施工会社との折衝

施工不具合(瑕疵)が発見された時期がアフターサービス期限内である場合や保証期間内である場合には必要に応じて管理組合(理事会)が補修内容や費用負担に関する折衝を行うサポートもします。

補修方法の検討

分譲会社・施工会社のアフターサービスや瑕疵担保責任の範囲内で補修が実施される場合には、先方が提案する補修方法が適切なのかを検証します。また、管理組合が費用を負担して補修を行う場合には補修方法のご提案も可能です。

補修工事の実施・検査

管理組合・分譲会社双方が合意した補修方法で工事を実施する場合は、合意された内容で工事が行われているか施工品質を確認します。また、工事完了時の検収検査の立ち会いも可能です。

実施事項の詳細

  • 理事会や管理会社・施工会社との打合せに出席し、方針の提案や管理組合要求事項の折衝を行います
  • 瑕疵の状態を調査し、必要に応じて現在見つかっている部分以外にも不具合がないかを調査します
  • 理事会や居住者・所有者からの電話、メール、ご来社によるご相談に随時対応します
  • 住民向け説明会などに出席し、理事会に代わって居住者・所有者にわかりやすい言葉で状況等をご説明します
  • 法律的な助言が必要と判断される場合、当社顧問弁護士のご紹介も可能。また、すでに弁護士に相談中の場合は、管理組合のご要望に応じ、弁護士と連携を図って解決にあたります
  • サービス終了後、お電話・メールでのご相談をお約束するアフターフォロー「ご依頼者専用カウンター」をご利用になれます

マンションで発覚する瑕疵・施工不良の一例

  • 構造スリットの瑕疵・施工不良

    構造スリットの瑕疵・施工不良

    新築工事の際、タイル張りを行う前の下地清掃や下地処理が不適切だと、築浅のマンションでも大量のタイルが浮いたり、タイルの剥落が起きる場合があります。

    落下したタイルが敷地内や近隣の車や建物を傷つけたり、通行人に当たって死傷事故を引き起こすことも。事故が起きれば、保守管理を怠ったとして、管理組合が責任を問われます。

  • コア抜きの瑕疵・施工不良

    コア抜きの瑕疵・施工不良

    構造スリットとは、柱・梁・床と、構造上重要でない壁と切り離しておき、大地震が発生した際に建物の倒壊を防ぐ「すき間」です。構造スリットの設置忘れのマンションはいくつもあり、大手不動産会社・施工会社も例外ではありません。

    構造スリットの未設置や施工不良は、構造設計者が検証した構造計算の前提が根本的に成り立たなくなるだけでなく、建物の耐久性にも影響をおよぶため、看過できない重大な瑕疵です。

  • かぶり厚の不足

    かぶり厚の不足

    かぶり厚とは、ひとことで言うと鉄筋を覆っているコンクリートの厚みのこと。鉄筋は空気に触れると錆び始めて強度が下がりますが、コンクリートに覆われることで、数十年に渡り錆びずに強度が保てます。

    ところが、新築工事の不備でかぶり厚が不足したマンションでは鉄筋が錆びて露出します。一度錆びて強度を失った鉄筋を再生するのは不可能であり、結果として、建物自体の耐震強度を下がるため補強が必要です。

  • コア抜きによる強度の低下

    コア抜きによる強度の低下

    コア抜きとは、配管などを設置するために必要なスリーブ(穴)をあけることです。スリーブの範囲はあらかじめ確保しておくのが普通ですが、忘れてしまった場合、後から穴をダイヤモンドカッターで無理に開けるという行為が行われることもあります。

    その際に鉄筋が切断され、建築基準法に規定される耐震性を下回ってしまった事例もあります。もし発見された場合、2年目、10年目のアフターサービス点検で施工不良を洗い出し、無償補修を行いましょう。

サービス料金

瑕疵・欠陥トラブルは案件ごとに状況が大きく異なるため、個別にお見積りします。現状をお伺いし、料金の目安とともに調査・コンサルティング方法のご提案をします。

お問合せから業務終了までの一般的な流れ

1お問い合わせ・お見積もり
お問合せ・お見積りは「お問い合わせ・お見積もり」またはお電話でお気軽にお問合せください。
2理事会にてまず、無料カウンセリングを行います。
※ご希望により、事前に「無料簡易調査」を実施させていただきます。
理事会に出席させていただき、実施するサービスの内容や料金、進め方についてご説明します。 (※1回まで無料、東京近郊以外の場合には別途交通費がかかります)
3サービスご利用に関する契約締結後、調査や打ち合わせ参加などを開始します
進行に応じ、都度、必要な調査や打ち合わせなどの実施を理事会にご提案します。
4毎月月末締めでご請求書をお送りします
毎月月末に、実施した業務分の料金をご請求します。翌月~翌々月20日までにお支払いをお願いします。
5契約期間の延長やオプションのご利用は随時ご相談ください
契約期間の延長やオプションのご利用、そのほかのご相談は、担当者にお気軽にお申し付けください。
6契約期間終了後、アフターフォローの開始
サービス完了後は、本サービスに関わる永年アフターフォローをご利用になれます。

さくら事務所の実績・メディア掲載

管理組合向けコンサルティングの草分けとして、多くの管理組合様へのご支援実績があります。またより良い業界になることを目指し、メディア等での情報発信も積極的に行っています。

400組合を超えるサポート実績

1999年の創業以来、400を超えるマンション管理組合の支援実績をもち、大規模修繕工事のコンサルティングや長期修繕計画の見直し、瑕疵調査などの管理組合様向けのサポートサービスを提供しています。

多数のメディア掲載

マンション管理業界や管理組合の課題やあるべき姿について、積極的に発信し、多数のメディアに掲載いただいています。最近のマンション管理特集本の一部は、Amazon等で購入することも可能ですので、関心がある方は以下よりご確認ください。メディア掲載の実績はこちらをご覧ください。

YouTubeでのノウハウ提供

マンション住民・管理組合の皆さんが正しい知識をもって判断・検討ができるよう、ご支援を通じて得られた知見やノウハウをYouTubeでわかりやすく公開しています。YouTubeチャンネルはこちらをご覧ください(2022年5月から、マンションに特化したチャンネルを新設しました。過去の投稿はさくら事務所YouTubeチャンネル(登録者:1.3万人以上)もご覧ください。

さくら事務所のコンサルタント

マンション管理組合を支援するには、建物に関する知見は当然のこと、管理組合運営・不動産・法律などの幅広い経験が求められます。さくら事務所には、業界歴20年以上の専門家が多数在籍し、チームを組んで皆さまのお悩みや課題を解決します。

  • 土屋 輝之

    2003年にさくら事務所に参画、管理組合向けコンサルティング立ち上げを担当。現在執行役員。メディア取材・出演多数。深い知識と豊富な経験を織り込んだコンサルティングが強み。

    • 保有資格
    • マンション管理士
    • 管理業務主任者
    • マンション維持修繕技術者 など

    詳細を見る

  • 鬼塚 竜司

    マンションや複合施設の給排水・空調設備の工事管理を経験後、マンション管理会社で工事企画及び工事管理を14年間経験。大規模修繕80棟以上、長期修繕計画の作成500回以上。

    • 保有資格
    • 一級建築士
    • 1級建築施工管理技士
    • 1級管工事施工管理技士 など

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  • 藤ノ木 健二

    大学卒業後、ゼネコンに勤務し、現場管理業務に従事。さくら事務所では年間20件以上の大規模修繕工事施工会社選定サポート、工事巡回施工チェック、外壁タイル瑕疵調査を行う。

    • 保有資格
    • 1級建築施工管理技士
    • 宅地建物取引士
    • 特定建築物調査員 など

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  • 玉本 哲也

    ゼネコン6年、不動産会社2年、建築企画プロデュース13年を経てさくら事務所参画。マンション内覧会同行約1000件、マンション共用部調査30件以上、大規模修繕支援30件以上。

    • 保有資格
    • 一級建築士
    • 1級施工管理技士

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  • 山本 直彌

    大手マンション管理会社6年、大手不動産仲介会社9年を経て、さくら事務所に参画。2022年には執行役員に就任。マンション管理50棟以上の管理、不動産仲介は累計500件以上。

    • 保有資格
    • マンション管理士
    • 管理業務主任者
    • マンション維持修繕技術者 など

    詳細を見る

  • 安彦 直幸

    現場監督を経験後、設計事務所で企画・設計・保険審査、ハウスメーカーで商品開発・施工者指導を担当後、さくら事務所参画。瑕疵調査やアフターサービス等で多数実績。

    • 保有資格
    • 一級建築士
    • 宅地建物取引士
    • ハウスメンテナー など

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  • 有地 祐一

    マンション管理会社で15年、売買仲介で1年の経験を経て、さくら事務所参画。管理会社時代に約6,000戸のリプレイス受託実績/管理委託費チェック・管理会社見直しの実績10件

    • 保有資格
    • マンション管理士
    • 管理業務主任者
    • 宅地建物取引士 など

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  • 増谷 登

    ゼネコンで24年、不動産会社で16年、関連マンション管理会社で大規模修繕工事の監理・長期修繕計画の作成を6年担当。31戸~496戸まで幅広いマンションでの実績あり。

    • 保有資格
    • 一級建築士
    • マンション管理士
    • 管理業務主任者 など

    詳細を見る

  • 末木 強

    建築設計事務所で設計業務を15年経験後、マンション管理会社で大規模修繕工事や長期修繕計画作成を担当。16年間で約350棟を担当し、様々な工事提案・現場管理の実績あり。

    • 保有資格
    • 一級建築士
    • 管理業務主任者
    • マンション維持修繕技術者 など

    詳細を見る

  • 大浦 智志

    管理営業・フロント担当・管理職など、マンション管理会社で約15年間勤務。1000棟超のマンションを点検調査し100以上の管理組合の理事会・総会に出席。税理士資格も保有。

    • 保有資格
    • マンション管理士
    • 管理業務主任者
    • 2級建築施工管理技士 など

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  • 神里 亮一

    賃貸、売買仲介、マンション管理など、さまざまな不動産業務を経験してきた後、さくら事務所に参画。豊富な業界経験と知識、正義感と気配りをあわせもつコンサルティングが強み。

    • 保有資格
    • 日本ホームインスペクターズ協会 公認インスペクター
    • 建築仕上げ診断技術者

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  • 三木 幸一郎

    ゼネコン・不動産仲介業・建築業経営・マンション管理会社フロントを経て、さくら事務所に参画。大規模修繕工事の相談から、法律相談・補助金まで幅広くご相談対応可能。

    • 保有資格
    • 行政書士
    • 業務管理主任者
    • 宅地建物取引士

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  • 山中 行雄

    マンション管理会社で約20年勤務し、都心のタワー型マンションから沖縄のリゾート型大規模マンションまで幅広い物件を経験。広い視野で、適性な管理組合を中長期的にサポート。

    • 保有資格
    • マンション管理士
    • 管理業務主任者
    • 宅地建物取引士

    詳細を見る

【毎月5組合限定】報告書での瑕疵チェック(無料)

当社にご相談いただく瑕疵トラブルでは、トラブルになるかなり前から劣化診断報告書・特定建築物調査結果に「異常あり」と記載があったにも関わらず、見逃していたというケースが多くあります。

管理会社や診断業者からすると、診断・調査は義務で行うものの、その説明を行うことで問題にしたくないという意識があることも多く、管理組合が自ら課題意識を持たないと、そのまま放置されてしまうリスクがあります。

さくら事務所では、劣化診断報告書・特定建築物調査結果のいずれかをPDFでご送付いただければ、書類でわかる範囲で現状に異常がないかを無料チェックいたします。以下よりお申込みください。

書面での瑕疵チェック(無料)

Q. 劣化診断報告書・特定建築物調査結果はどうやって確認すればよい?

【毎月3組合限定】外壁タイルのセルフチェックサポート

マンションの瑕疵・欠陥という中でも、特に相談件数が多いのが外壁タイルです。外壁タイルの一部の剥がれ・膨らみは、一見小さな問題に見えますが、実はその裏に構造的な問題があることも少なくありません。

10年目までに瑕疵・欠陥を発見できれば、アフターサービス(保証)を活用して補修を要望できますが、実際には大規模修繕の時など10年経過後に見つかり、責任や対応で揉めることもあります。とは言え、問題があるかどうかもわからない中で、外部にお金を払って外壁タイル検査を依頼するのも簡単ではありません。

外壁タイル調査は「打診棒」という器具を使って行います。難しそうな印象がありますが、ちょっとしたコツさえつかめば、チェック自体は誰でも簡単に行えます。

このキャンペーンでは「打診棒の無料レンタル」と「使い方のコツ動画」をセットでご提供し、理事・区分所有者が自分で外壁タイルに問題がないかをセルフチェックいただけます。気になっている方はぜひご応募ください。

外壁タイルのセルフチェックサポート(無料)

まずは無料相談から

050-1745-3309

受付時間 10:00~18:00(土日祝も営業)

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