マンション大規模修繕工事の進め方とそれぞれの注意点

大規模修繕工事の進め方

マンションの大規模修繕工事とは、建物を長く健全な状態を維持するために行う改修工事です。長く安心してマンションで過ごすために欠かせない重要なものであり、適切なタイミング・修繕方法で行うことが大きなポイントになります。

ここでは、大規模修繕工事の準備から工事完了までの一般的なフローとその注意点をご紹介します。

まず何から始めればいいのか?何に注意すべきなのか?大規模修繕工事で失敗しないためのポイントを解説します。

大規模修繕工事の一般的なフロー

 
  • 修繕委員会の発足
  • 現状把握・劣化診断
  • 予算・工事計画の検討
  • 施工会社選定
  • 契約・着工
  • 工事完了
  • 修繕委員会の発足
  • 現状把握・劣化診断
  • 予算・工事計画の検討
  • 施工会社選定
  • 契約・着工
  • 工事完了

STEP01 修繕委員会の発足

管理会社からの大規模修繕工事実施の提案を受けて、準備を進めるための修繕委員会を立ち上げます。

ここをチェック!

  • 今すぐに大規模修繕工事の実施が必要な状態なのか?
  • 設計事務所やコンサルティング会社など外部専門家の起用は?
  • 工事終了後の資金計画の見通しは?

この時点で既に大規模修繕工事実施ありきで管理会社から提案を受けるケースが多々ありますが、「そもそもすぐに実施すべき状態なのか?」から検討する必要があります。

また、外部専門家を起用せず、管理会社からのサポートなどだけで大規模修繕を検討される管理組合もありますが、多くの管理組合、特に規模が大きい管理組合ほど、その施工会社などの選考プロセスを透明化・客観化するため、設計事務所など外部専門家を起用します。しかし、この設計事務所・コンサルティング会社を採用するかが最初の悩みとなります。

加えて、資金計画も重要です。大規模修繕実施後に見直しされるケースも散見されますが、本来は資金の見通しを先に立てるべきではないでしょうか?

STEP02現状把握・劣化診断

大規模修繕工事の実施にあたり、工事範囲や工法選定のためにマンションの劣化状態を調査します。

劣化診断

ここをチェック!

  • 大規模修繕工事の実施ありきで劣化診断が行われていないか?
  • 修繕積立金の残高も考慮し、どのような修繕を望むか?
  • 今すぐ大規模修繕工事を行うべきか?

管理会社が有償・無償で劣化診断を行うケースが散見されます。

ただ、やはりここでも「実施ありき」の調査になってしまうことが多々ありますので、「修繕積立金残高、長い目でどんな修繕を組合として望むのか」を併せて「今すぐ工事を行うべきか?」を検討する必要があります。
また、管理会社による劣化診断では、その調査内容が修繕計画に反映されないケースもままあります。

どのような状態であっても、フルパッケージのもともと想定していた修繕計画が提案されるかもしれません。

STEP03予算・工事計画の検討

総会で大規模修繕工事実施の決議をとるために概算予算を検討します。また、設計監理方式で行うのか?責任施工方式で行うのか?といった工事の進め方についても検討します。

ここをチェック!

  • 予算書の金額は妥当なものか?不当に高額な項目はないか?
  • 不要不急な修繕項目は含まれていないか?
  • 修繕積立金の不足が懸念される場合、今後どう見直すか?

管理組合の懐事情を知っている管理会社から、現在の積立額の90~100%の金額やそれを上回る概算予算が出されることがあります。

そもそも概算予算とはいえ、「その金額は妥当なものなのか?」「不当に高額な項目はないか?」「不要不急な修繕項目は含まれていないのか?」「修繕積立金の今後の不足が懸念される場合は今後どう見直すのか?」も同時に検討が必要です。

これらを経て、工事実施の総会決議を取ります。

STEP04施工会社選定

検討された工事の進め方に基づき、施工会社を選定します。

ここをチェック!

  • 設計監理方式で、談合の疑いはないか?
  • 劣化診断の内容を反映した適切な修繕計画になっているか?
  • 不要不急な工事項目は含まれていないか?

設計監理方式で行う場合、あらかじめ決められた仕様に基づく金額の比較になってしまい、組合の知らないところで談合やバックマージンの授受が行われてしまう可能性があります。

第三者が格安のフィーでコンサルタントに入っている場合、割安なフィー以上に影の金銭のやりとりで組合が不要な出費をしている可能性がありますので、更に注意が必要です。

STEP05契約・着工

総会の決議を経て、施工会社との工事請負契約・工事監理契約を行います。

ここをチェック!

  • 着工後の追加工事が発生した場合、工法や金額は適切か?
  • 仕様通りに修繕工事が行われているか?

着工後も追加工事で費用が発生することもありますが、その金額や工法の妥当性を管理組合で判断しなければなりません。
また、仕様通りに正確に施工が行われているかもチェックできるといいでしょう。

STEP06工事完了

工事の完了を確認し、引き渡しを受けます。

ここをチェック!

  • 請負工事契約書通りに工事が完了しているか?
  • 手抜き工事や雑な工事はないか?
  • 次回の大規模修繕工事に備え、修繕積立金見直しの必要はないか?

工事完了後に、施工の不具合が発覚したり、工事のアフターフォローに施工会社が誠実に対応してくれない、等工事後にトラブルになることもあります。

また、次回以降の大規模修繕工事を考え長期修繕計画の見直しの必要に迫られるケースもあるでしょう。

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