大規模修繕工事の施工会社選定、プロポーザル方式を選んだワケは?

  • Update: 2019-08-09
大規模修繕工事の施工会社選定、プロポーザル方式を選んだワケは?

大規模修繕工事の施工会社選定方法として、施工会社や悪質コンサルによる談合を起こしにくいことから、さくら事務所でお勧めしているのが「プロポーザル方式(提案力比較型)」

多くのマンション管理組合に選んでいただいていますが、大規模修繕工事の施工会社を選定するにあたり、最初からプロポーザル方式(提案力比較型)を予定していた組合ばかりではありません。

「施工会社選定は設計監理方式でやる予定だった」「大規模修繕工事は管理会社にお願いする予定だった」という管理組合の方がほとんどです。

では、なぜ最終的にプロポーザル方式(提案力比較型)で施工会社選定を行うことになったのでしょうか?

ここでは、大規模修繕工事の施工会社選定にあたり、プロポーザル方式(提案力比較型)を選ばれる管理組合の主な3つのパターンをご紹介します。

ケース1:設計監理方式からの切り替え

透明性の高い施工会社選定方式として、「設計監理方式」を希望されるマンション管理組合は多くあります。

管理会社に勧められた、というケースもあるようです。

さくら事務所にも「設計監理方式の施工会社選定にコンサルで入ってもらえないか?」というお問合せはよくいただきます。

設計監理方式は、透明性の高い施工会社選定方式であることに間違いありませんが、逆にその透明性から施工会社にとっては「談合のしやすい」方法でもあるのです。

くわしくはこちらから・・・お役立ちコラム「設計監理方式ではマンションの大規模修繕工事の談合は防げない」

さくら事務所ではこのようなお問合せがあった際に、「プロポーザル方式」としてコンサル会社選定のコンペに参加させていただきました。

コンサル会社を選んでいただくのと同時に、施工会社選定方法もコンペで選んでいただくことにしたのです。

もちろん、他のコンサル会社は、設計監理方式でコンペに参加されていましたが、最終的には施工会社ごとに異なる工事仕様が提案されるため、談合されるリスクが少ない」「施工会社ごとに異なる提案から選べるため、管理組合への説明責任が果たしやすい」「提案内容から施工会社の提案力や熱意を計ることができる」といった声をいただき、さくら事務所の提案したプロポーザル方式(提案力比較型)を選んでいただきました。

ケース2:とりあえず第三者を入れなければ!というケース

大規模修繕工事の準備を始めるのにあたって、第三者を入れる必要性を感じ、さくら事務所にお問合せいただくケースです。

あるマンションでは、大規模修繕工事にあたり管理会社に不信を抱いたのがきっかけでした。

もともと管理会社からは「大規模修繕工事は管理会社が実施するのがベストです」という提案を受けていましたが、管理会社の体制変更をうけて、突然「大規模修繕工事は設計監理方式がベストです」とその主張ががらりと変わってしまったのです。

これを受けて、マンション管理組合の理事の間では「管理会社にとってそのときに都合のいいことしか言わないのではないか?」と不信感が広まってしまったのです。

このまま管理会社に大規模修繕工事をお任せしていていいのだろうか?という不安から、第三者のコンサルティング会社を入れる必要を感じ、その中からさくら事務所のプロポーザル方式(提案力比較型)を選んでいただきました。

やはりここでも、「異なる提案から選定できるため、管理組合への説明責任が果たしやすい」というところが決めてになったようです。

ケース3:管理会社にお願いする既定路線から切り替えたケース

「管理会社にお願いする」という既定路線を切り替えるマンション管理組合の方も多くいらっしゃいます。

まだまだ「大規模修繕工事は管理会社にお願いするもの」という考えは根深いようです。

特に、大手の分譲会社によるマンションほど、系列の管理会社にお任せしたほうが安心だろうと思われる傾向にあるようです。

大規模修繕工事の準備を始めるにあたり、理事や修繕委員が情報収集する中で、プロポーザル方式(提案力比較型)を見つけ、採用に向けて尽力したという組合もあります。

その談合を生みにくいその仕組みに合理性を感じていただけたようです。

とはいえ、「管理会社に頼むもの」という既定路線を切り替えるにあたり、理事も大変苦労したそうです。

スタンダードなやり方、日ごろ付き合いのある管理会社に勧められるやり方、一般的なやり方の方が安心だ、と思う方も多く、修繕委員や理事が熱弁をふるってもなかなか組合の理解を得るのは難しかったようです。

そこでさくら事務所では管理組合の皆さんに納得して決断いただくために管理組合で無料勉強会を行い、結果、多くの方にご賛同いただきプロポーザル方式を選んでいただきました。

(さくら事務所では「大規模修繕工事の進め方について知りたい」「プロポーザル方式について知りたい」という組合さまに無料で勉強会を開催しています。お気軽にお問合せください。)

大規模修繕工事は「おかしいな」と思ったらそのまま突き進まないことも大事

いかがでしたでしょうか?

「管理会社にお願いする」「設計監理で施工会社選定する」どちらも、スタンダードな方法なので、盲目的に信頼されている方がいらっしゃるようですが、本当に自分たちの希望する大規模修繕工事が実現できるのか?第三者を入れるにあたり、どうしたいのか?何を目的に第三者を入れるのか?を今一度、考えてみてはいかがでしょうか?

結果として、「プロポーザル方式」も選択肢の1つとして考えてみるのもいいでしょう。

もうすでに、設計監理方式で動き出そうとしている、もともと管理会社にお願いする予定だった、という管理組合の方もそのタイミングからプロポーザル方式への切り替えに成功した例があります。

ほとんどの方が初めての経験になる大規模修繕工事、しっかり準備して大事な修繕積立金を有効活用できるようにしましょう。

大規模修繕工事にお悩みのマンション管理組合の方は是非一度ご相談ください。

※さくら事務所では、第三者性を保つため、施工会社選定において「選定の代行」「見積依頼の代行」「設計業務」「補修工事の受注・あっせん」は行っておりません。

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