「修繕顧問(小規模マンション向け大規模修繕セカンドオピニオン)」

小規模マンションならではの課題と解決策

小規模マンションは戸数が少なく「スケールメリットがきかない」ゆえに一戸当たりの修繕費が高いというデメリットがあります。そのうえ都心を中心に大手分譲、子会社の大手管理会社による管理となっており、大規模修繕工事を管理会社元請け方式で実施するケースがほとんど。必然的に競争原理が働かず、工事費が割高であるケースが多いのが事実です。

一方で、合意形成がしやすいという小規模マンションの大きなメリットを生かしながら、適切な準備時期と手段を知り、対策を講じるだけでコストを2~3割節約し、次の修繕工事のためにプールすることも可能なのです。

さくら事務所は、マンション管理士事務所として、工事着工までのプロセスにおいて第三者の目でアドバイスを行います。あらゆる規模の大規模修繕工事に精通したコンサルタントが、小規模マンションならではの特徴を考慮した上で、大規模修繕工事の進め方の説明から検討に至るまでサポート・アドバイスをさせていだきます。

小規模マンションの修繕工事にまつわる4つの誤解

①管理会社から工事提案書が出てきてから大規模修繕工事を検討する→×
管理会社が大規模修繕前の建物調査を実施し、工事提案書を出してきてからでは、二重に調査コストがかかる懸念があるため他の方式を検討できず、結果として割高な管理会社元請け方式以外の選択肢をとらざるを得なくなります。

②大手管理会社だから安心。工事費が高いのも仕方ない→×

大手管理会社も施工は下請け工事会社に発注しています。下請けへのコスト管理が厳しく、工事品質が落ちるケースも。高い工事費=安心とは限りません。

③足場をかけて修繕と施工監理をするべき→×

小規模だからこそ、もともとの施工状態が良いことが確認できれば、高額な足場をかけて修繕をしなくても吊り足場(ブランコ)工法などの代替手段で効率よく修繕できる場合があります。

④設計監理方式にするからコンサルタントに任せておける→×

先の国土交通省通達にもあるとおり、不正なバックマージン横行で工事費が不透明に高くなる事例が後を絶ちません。安価すぎる設計監理方式は要注意であり、また管理組合も丸投げはしない意識が大切です。

こんなご心配・お悩みを抱える管理組合の皆さまにおすすめ

  • 組合員に工事の専門家がいない
  • 管理会社が見積もりを提出してきたが高く感じる
  • 管理会社が「管理会社元請方式」の工事を押し売りしてくる
  • 管理会社に大規模修繕工事のノウハウを感じない
  • 管理会社が設計事務所を紹介してきたが、癒着が疑われる
  • どこの設計事務所を信用して良いのか分からない

「修繕顧問(小規模マンション向け大規模修繕コンサルティング)」のメリット

    • 第三者で、中立的な専門家の助言が得られます
    • 大規模修繕工事の取り組み方の全容について説明が受けられます

(責任施工方式・設計施工方式・設計監理方式・管理会社元請方式等々)

  • 大規模修繕工事に潜んだリスクについて説明が受けられます
  • 本当に工事が必要なタイミングかどうか第三者の意見が得られます
  • 管理組合内の合意形成がスムーズにできるようにサポートが得られます
  • 大規模修繕工事に関わる理事会・総会の決議が適法に処理されるようなサポートが得られます

本サービスで行われること

マンション管理士または1級建築施工管理技士が次のサポートを実施します。

    日頃からメール・電話・専用サイトによりご相談受付

  • 修繕履歴の確認
  • 保守点検報告書の確認
  • 長期修繕計画の確認
  • 管理組合と管理会社間の調整助言
  • 修繕に関する情報収集補助
  • 法律相談(顧問弁護士の見解含む)
  • 理事会および総会等出席による助言(オプション)
    【本業務に含まれない業務】 ※ご希望に応じて、別途お見積もりをさせていただきます。

  • 大規模修繕工事関連以外の業務
  • 長期修繕計画見直し業務
  • 報告書・議事録の作成
  • 特殊な見解書などの作成

 

さくら事務所がお約束する3つのNO!

大規模修繕工事において、癒着・バックマージン・談合といった管理会社や設計コンサル会社が作り上げた巧妙な負のスパイラルに、知らないうちに陥っている管理組合は少なくありません。

公共工事などで問題となることがある談合や賄賂などの建設業界と同様の不正が、マンション大規模修繕工事の改修工事業界においてもすでに常態化しているのです。

このような現状に、2017年1月、国土交通省からも大規模修繕工事の発注で設計コンサルタントを活用する際の注意を促す通知が出されています。

さくら事務所では、これらの不正を防止し、第三者性を堅持したコンサルティングをお約束します。

特に、施工会社選定においては、透明性、公正性を追求した取り組み「プロポーザル方式(提案力比較型方式)」で、皆様の大規模修繕工事をしっかりサポートいたします。

NO!癒着  第三者性を堅持します

NO!バックマージン  バックマージンは受け取りません

NO!談合  談合のない施工会社選定を提案します

設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について(通知)

 

サービス料金

ご予算・ご希望に応じてカスタマイズしていただけます
お申し込み前に、理事会に出席してサービス内容のご説明・カウンセリングを行ないます

1回まで無料 東京近郊以外の場合には別途交通費がかかります)

※当サイトの価格は全て税抜価格です。消費税は、調査日時点の消費税率に基づいてご精算とさせていただきます

※東京近郊以外の場合には別途、交通費・出張費がかかります。詳しくは「お問い合わせ・お見積もり」にてご確認ください

 

◆修繕顧問(小規模マンション向け大規模修繕)

メール・電話・専用サイトでの日常サポート 月額20,000円~
※ご契約は6か月~承ります。
※60戸程度までを目安としています。

◆理事会および総会等出席による助言(オプション)

 

理事会・総会等出席・マンション訪問

50,000円/1回

※業務時間は3時間までとさせていただきます。

お問合せから業務終了までの一般的な流れ

1ホームページまたは電話でお問合せください
お問合せ・お見積りは「お問い合わせ・お見積もり専用フォーム」またはお電話でお気軽にお問合せください。
2理事会にてまず、無料カウンセリングを行います。
理事会に出席させていただき、実施するサービスの内容や料金、進め方についてご説明します。(※1回まで無料、東京近郊以外の場合には別途交通費がかかります)
3管理組合総会運営のサポートをいたします
ご希望により、弊社コンサルタントが総会に出席をさせていただきます。
管理組合総会でご承認後、契約手続きを行います。
4ご契約後、顧問契約業務をスタート