マンションの地下にある「地下ピット」は、排水管などを点検・交換するために設けられた作業スペースで、建物の基礎にあたる部分です。普段は住民が立ち入らない場所のため、存在そのものを知らない方も少なくありません。
一方で、地下ピットは仕上げ材で覆われていない、コンクリートがむき出しの空間でもあります。施工の良し悪しがそのまま表れる場所であり、実際、さくら事務所が屋上から地下まで調べる全館点検のなかで、最も深刻な構造上の問題が見つかることが多いのは地下ピットです。
そこで本記事では、地下ピットの意味や役割、高さ・構造といった基礎知識から、点検で見つかる不具合の事例、点検すべきタイミングまで解説します。
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マンションの「地下ピット」とは
地下ピットとは、排水管などを修理・交換するために建物の最下部に設けられた作業スペースです。マンションの基礎にあたる部分で、一戸建てでいえば1階の床下、基礎の内側の空間に相当します。
地下ピットという言葉が広く知られたのは、豊洲市場の移転をめぐる地下空間の問題がきっかけでしたが、分譲マンションの地下ピットで溜まった水の水質が大きな問題になった例はほとんどありません。
配管や配線を収める「メンテナンススペース」
一戸建てと同じように、マンションでも1階の下に基礎の空間があり、そこに配線や配管を通しています。外から見て配管が目立たないよう機能的に配置できるうえ、点検や修理のための作業スペースとしても使われます。
地下に溜まった水を汲み出す水中ポンプが設置されているマンションでは、ポンプの点検のたびに業者が地下ピットに入ります。住民の目に触れることはなくても、建物を維持するために定期的に人が出入りしている場所です。
ほとんどのマンションに存在する
地下ピットは、基本的にどのマンションにもあると考えて差し支えありません。規模の大きなマンションでは、中で立って歩けるのはもちろん、天井まで届くのにはしごが必要なほど高い地下ピットもあります。
一方で、直接基礎のマンションなどでは、地下ピットと呼ぶには狭すぎる空間しかないこともまれにあります。また古い建物では、ピットそのものがなかったり、土で埋められていたりするケースも見られます。
「うちのマンションには地下なんてない」と思う方もいらしゃるかもしれませんが、1階に以下の写真のような出入り口がある場合は地下空間があります。
中間階や免震層に設けられるピットもある
ピットは地下だけに設けられるとは限りません。上下階で配管系統を分けているマンションでは、中間階にピットが設けられることがあります。
免震構造のマンションで地下に十分な空間を確保できない場合には、中間層に免震ピットを設ける例もあります。いずれも、配管や設備の点検スペースという役割は共通しています。
ピットの役割・必要性
地下ピットの主な役割は、配管の点検やメンテナンスをしやすくすることです。設置が法律で義務づけられているわけではありませんが、建物を長く維持管理するうえでのメリットは大きいといえます。
配管の点検・交換の手間と費用を抑えられる
地下ピットがなければ、配管は土の中に埋設されることになります。この場合、点検や交換のたびに掘り返す必要があり、費用と手間がかさみます。
ピットがあれば配管が露出した状態で収められているため、劣化の状況を目で確認しながら作業を進められます。配管の多い大規模マンションでは、配管の連結部分をピット内に集約できる点も利点です。
地震による配管破損のリスクを抑えられる
土の中に埋めた配管は、地震の揺れを地盤から直接受けるため、破損するリスクが高くなります。
対して、地下ピット内の配管は建物と一体で揺れるため、地盤との間でずれが生じにくくなります。万が一破損した場合も、土を掘らずに補修に取りかかれます。
地下ピットの高さ・構造
地下ピットには、配管の点検や交換作業ができる十分な高さが求められます。構造は鉄筋コンクリート造が基本で、建物の規模や地盤の状況に応じて設計されます。
地中梁の高さは「人通孔」を前提に1,800mm程度
地下ピットの多くは、地中梁によっていくつかの区画に仕切られています。点検する人が区画をまたいで移動できるよう、梁には人通孔と呼ばれる通り抜け用の穴を設ける必要があり、それを前提に地中梁の高さは1,800mm程度に設計されるのが一般的です。
ただし、これは梁そのものの高さです。実際に人が動ける空間の高さは1.5m程度にとどまることが多く、点検の際はかがんだり、場所によっては伏せたりして移動することになります。
鉄筋コンクリート造で、地盤によって床の仕様を使い分ける
地下ピットの構造は鉄筋コンクリート造が基本です。床については、地盤が弱い場合は構造スラブとし、地盤が強固な場合は土間コンクリートにするなど、地盤の状況に応じて仕様を使い分けます。
柱や壁、梁は仕上げ材で覆われず、コンクリートがそのまま露出した状態になります。この点が、後述するように施工品質を確認しやすい理由でもあります。
水が入る前提で「勾配」と「排水の仕組み」が設計される
コンクリートは完全に防水されたものではありません。地下水位の高い地域では、ひび割れやコンクリートの打ち継ぎ部分のわずかな隙間から地下水がじわじわと入ってくるため、地下ピットは水が入ってくることを織り込んで設計されています。
具体的には、区画ごとに水の集まる場所をあらかじめ決め、床に勾配をつけたり、区画の高さに段差を設けたりして、水が自然にそこへ流れ落ちるようにします。集まった水は排水ポンプで汲み出すのが一般的ですが、ポンプの設置は義務ではなく、地中に浸透させる方式をとるマンションもあります。
地下ピットの入口とは？住民が立ち入ってはいけない理由
地下ピットの入口は、共用廊下などにあるフタです。中は長時間の滞在を想定しておらず換気設備がないため、点検は資格を持った専門業者が行います。住民が自分で入るのは、命にかかわる危険があるため絶対にやめましょう。
入口は専用工具でしか開けられない
地下ピットへの入口は、共用廊下などの床に設けられたフタで、専用の工具がなければ開けられない構造になっています。まれに人体に有害なガスが発生することがあり、誰でも開けられる状態にしておくわけにはいかないからです。
進入口の下は1m以上の高さがあることが多く、はしごなどを使って転落に注意しながら降ります。
酸素欠乏・硫化水素の危険がある
地下ピットには換気扇や換気口がなく、酸素が不足していたり、硫化水素が発生していたりするおそれがあります。労働安全衛生法第14条に基づき、作業にあたっては「酸素欠乏・硫化水素危険作業主任者技能講習」を修了した人を作業責任者として1名置く必要があります。
実際の点検では、送風機で換気しながら入るか、換気が難しい場合は有害なガスが発生していないかをセンサーで確認したうえで入ります。硫化水素は誤って吸い込むとその場で意識を失うこともあり、こうした事故は決して少なくありません。
「少し様子を見るだけ」でも入らない
水が溜まっているかどうかを確かめたいといった理由であっても、住民が自分で地下ピットに入るのは危険です。フタが開く状態になっていたとしても、入らないでください。
中の様子を知りたいときは、管理会社や専門家に相談し、換気や安全確認の体制を整えたうえで点検してもらいましょう。
地下ピットはコンクリートがむき出しの世界。点検で何が分かるのか
地下ピットの中は、柱や壁、梁のコンクリートがむき出しになっています。照明はなく真っ暗で、広い範囲を照らせる照明器具を持ち込んで点検します。仕上げ材に隠されていないからこそ、施工の良し悪しや劣化の状況がそのまま目に見える場所です。
施工の良し悪しがそのまま表れる
地上部分は内装や外装の仕上げ材で覆われているため、コンクリートの状態を直接確認できる場所は限られます。対して、地下ピットでは施工不良によるひび割れや、経年や地震によるひび割れ、漏水の跡を直接確認できます。
鉄筋を覆うコンクリートの厚さである「かぶり厚さ」を測定すれば、建築基準法に沿って施工されているかどうかの目安も得られます。
排水管の状態と、水の滞留状況
ピット内を通るグレーの排水管に、たわみや継手のゆるみ、漏れの跡がないかも点検項目です。上記の写真は、赤い矢印あたりに本来であれば排水管をつるす金具を取り付けるべきですが、金具がないため配管がたわんでしまっています。
あわせて、雨のあとに入ってきた水が長期間溜まったままになっていないかを確認します。水が引かない状態が続いていれば、勾配や排水の仕組みに問題がある可能性があります。
不具合が見過ごされやすい場所でもある
地下ピットは日常の点検で目にすることがほとんどなく、建設時も売主や施工会社の検査が行き届きにくい場所です。竣工時の清掃や検査の範囲から外れてしまうことも珍しくありません。
その結果、施工上の問題があっても誰にも気づかれないまま年月が過ぎ、管理組合が点検を依頼してはじめて不具合が見つかるというケースが多くなります。
地下ピットの点検で見つかる不具合の事例
さくら事務所では、タワーマンションから総戸数20〜30戸のマンションまで、屋上から地下ピットまでを調べる全館点検を行ってきました。
ここで紹介するのは、そのなかで実際に見つかった不具合の代表的な事例です。一流の分譲会社や施工会社が手がけた物件であっても例外ではありません。
鉄筋を切断してしまう「コア抜き」
地下ピットには、配管や配線を通すための穴が必要です。通常は、コンクリートを打設する前にボイドと呼ばれる紙の筒を型枠の中に入れておき、固まったあとに筒を抜いて穴をつくります。
ところが、設備業者との打ち合わせが不十分なまま地下ピットの工事が先行すると、穴の準備ができていないため、出来上がったコンクリートに後から穴を開けることになります。これがコア抜きです。鉄筋の位置を計測して避けながら開けるのであればまだよいのですが、誰も見ていない、急いでいるといった状況で、構造上重要な主筋を切断してしまう例が少なからず見つかります。
鉄筋は、人の体でいえば骨にあたります。設計で計算された構造が確保されず、耐震性が劣ってしまうおそれがあり、大量のコア抜きが見つかって建て直しに至った事例もあります。
鉄筋が錆びて露出する「かぶり厚不足」
かぶり厚とは、鉄筋を覆うコンクリートの厚さのことです。この厚さが不足していると、コンクリートの表面から水分や空気が鉄筋に届きやすくなり、鉄筋が錆びて表面に現れてきます。
錆びた鉄筋は膨張し、周囲のコンクリートを押し割る「爆裂」を引き起こします。放置すれば劣化が進む一方ですから、見つかった段階で補修が必要になります。
打ち継ぎ部から漏水する「コールドジョイント」
コンクリートは一度に打設されるとは限らず、先に打ったコンクリートと後から打ったコンクリートの境目ができます。この打ち継ぎ部分が一体化せずに隙間が生じた状態を「コールドジョイント」といいます。
地下ピットでは、このコールドジョイントから地下水が漏れ出している例が見つかることもあります。強度への影響に加え、漏水が続けば内部の鉄筋の腐食にもつながりかねません。
勾配の不良で水が溜まり続け「高圧ケーブル」が水没している
先のとおり、地下ピットは水が入ることを前提に、水が集まる場所へ向けて床に勾配や段差がつけられています。ところが、この勾配や高低差の調整がうまくいっておらず、水が集まるはずの場所に排水ポンプまで設置されているのに、そこまで水がたどり着かない例が見つかることもありあます。せっかくのポンプが宝の持ち腐れになっている状態です。
溜まった水の中に、高圧の電気が流れるケーブルが水没している光景も、点検のなかで何例か見てきました。水に浸かった程度で簡単に劣化するものではありませんが、乾いた状態で使うのに比べて劣化が早まるのは確実で、長期間水没していたケーブルについては、専門機関に劣化診断を依頼したこともあります。水が溜まり続けると虫が発生し、排水管を伝って上がってくるといった厄介な問題にもつながるため、水が溜まる原因とあわせて改善を検討しましょう。
排水管の「吊り金具」が足りず、水が流れない
配管には、管がたわんで低い場所ができないよう、一定の間隔で固定するルールがあります。ところが、築2年未満のマンションで、排水管を吊る金具が必要な箇所に取り付けられていない事例も実際に見つかっています。
排水管は、一方向へ緩やかに傾けて施工しなければなりません。金具が足りず途中で管が下がってしまうと、そこに水が溜まり、排水時に異音がしたり、ひどい場合は水が逆流したりするおそれがあります。
建材や有機溶剤系の塗料が置き去りにされている
竣工時の清掃が不十分だと、工事で不要になった残材や削りカス、コンクリートのガラが地下ピットに残されたままになることがあります。築2年未満のマンションで、施工会社が補修用の建材を管理組合に無断でピット内に保管していた事例もありました。
地下ピットは湿気が強く、長期間の保管には適しません。壁紙や段ボール入りの床材は傷んでカビが生え、有機溶剤を含む塗料が金属製の缶に入ったまま放置されていれば、いずれ缶が錆びて破損し、溶剤が広がって臭気や酸欠事故の原因になります。残材が見つかった場合は、施工会社や分譲会社に連絡して撤去してもらいましょう。有機溶剤系のものは、地下ピットに限らず倉庫や物置に残されている場合も同様に、早急な撤去をおすすめします。
1階住戸の床が冷たい原因は「断熱材」の施工不良
1階の住戸で床が異常に冷たくなったり、結露が生じたりして、なかなか原因が分からないことがあります。こうした場合、1階の床スラブの裏側に断熱材がきちんと施工されているかどうかを、地下ピット側から確認するのが有効です。
実際に点検してみると、断熱材が何かの都合で剥がされたまま戻されていなかったり、外れて床に落ちていたりする例が見つかります。断熱材のない部分だけ断熱性能が下がり、その場所だけ冷えて結露するというわけです。
地下ピットを点検するタイミングは「2年目」と「10年目」
地下ピットの点検は、何度も行う必要はありません。アフターサービスの期限が切れる前に一度、専門家に見てもらうことが大切です。
アフターサービスの期限前に点検すれば、補償で直せる可能性がある
地下ピットの問題が発見されるのは、分譲引き渡しから2年目のアフターサービスが切れる前に、管理組合が自主的に費用を負担して専門の調査会社に屋上から地下まで調べてもらうケースがほとんどです。2年目に点検しなかったマンションでも、10年目の保証が切れる前に、構造に関する問題が起きていないかを一通り確認しておく例が多く見られます。
期限内に不具合が見つかれば、売主や施工会社の補償で修繕できる可能性があり、10年を過ぎてから何かのきっかけで発覚するのに比べて、解決までの道筋がはるかに簡単になります。築2年や築10年はまだ新しい部類ですが、誰も見たことがない場所である以上、新しいから安全とは言い切れません。
分譲会社の自主点検に地下ピットは含まれない
分譲会社や施工会社によっては、2年目のアフターサービスが切れる前に自主的に点検に来てくれることがあります。手厚い対応ではありますが、その点検範囲に地下ピットまで含まれている例は、これまで見たことがありません。
もちろん、自主点検をしてもらえること自体は心強いのですが、地下ピットについては別途、管理組合として専門家に確認を依頼する必要があると考えておきましょう。
「保険をかける」つもりで、一度は点検を
地下ピットの点検には費用がかかりますが、2年目か10年目のどちらかで一度行えば十分です。大きな問題が潜んでいないかを確認しておく価値は大いにあり、問題がないと分かれば、その後も安心して住み続けられます。
築10年を過ぎていて、これまで一度も地下ピットを点検したことがないマンションも、専門家による調査をおすすめします。異臭がする、水が溜まったままになっているなど、変だと感じることがあれば、まずは管理会社や専門家に相談しましょう。
地下ピットはマンションの施工品質を映す場所
地下ピットは、住民の目に触れないぶん施工不良が起きやすく、同時に、コンクリートがむき出しであるがゆえに施工品質のサインが表れやすい場所です。コア抜きによる鉄筋の切断やかぶり厚不足といった構造にかかわる問題から、残材の放置や断熱材の施工不良まで、点検してはじめて分かることが数多くあります。
一方で、地下ピットは酸素欠乏や硫化水素の危険がある空間です。自分たちで確かめようとせず、有資格者による点検を管理組合として手配するのが前提になります。
さくら事務所では、屋上から地下ピットまでを対象とした点検を行っています。アフターサービスの期限を控えている管理組合はもちろん、これまで地下ピットを一度も点検したことがないマンションも、お気軽にご相談ください。
