瑕疵調査・補修コンサルティング

瑕疵調査・補修コンサルティング

さくら事務所の専門家が建物の調査、業者との折衝、管理組合(住民)への説明などを行い、瑕疵問題やトラブルでお困りの管理組合をバックアップします。

瑕疵の技術的な解決はもちろんのこと、費用負担などについての分譲会社・施工会社との折衝もサポートし、管理組合の皆さまが安全に毎日を過ごせるよう専門家がフルサポート致します。

※調査の第三者性を保つため、施工会社などの選定代行、見積依頼代行、設計業務、および補修工事の受注・斡旋はいたしませんので、予めご了承下さい。

さくら事務所では、多くのマンション管理組合さまのコンサルティングを行なっています。

  • ザ・パークハウス(三菱地所)
  • パークホームズ(三井不動産レジデンシャル)
  • パークシティ(三井不動産レジデンシャル)
  • シティハウス(住友不動産)
  • シティタワー(住友不動産)
  • プラウド(野村不動産)
  • ブランズ(東急不動産)
  • ブリリア(東京建物)
  • イニシア(コスモスイニシア)
  • >> その他コンサルティング実績はこちら

    「瑕疵調査・補修コンサルティング」サービスのメリット

    yakusoku

    • マンション建築に精通した一級建築士と、不動産取引や折衝業務に精通したコンサルティングの専門家が専属チームを組んで管理組合をワンストップサポートします
    • 裁判での決着という方法だけでなく調査や折衝を通し、管理組合・分譲会社双方が納得できる解決を目指します
    • 専門用語が多くなりがちな分譲会社や施工会社による、瑕疵についての説明を管理組合が理解できるようわかりやすい言葉や事例に置き換えて解説・アドバイスします
    • 分譲会社などから提案される是正案や改善策が、問題の解決方法として適切どうか、客観的な意見をお伝えします

    本サービスで行われること

    ~管理組合のご希望をもとにカスタマイズし、ご提案いたします~
    • 理事会や管理会社・施工会社との打合せに出席し、方針の提案や管理組合要求事項の折衝を行います
    • 瑕疵の状態を調査し、必要に応じて現在見つかっている部分以外にも不具合がないかを調査します
    • 理事会や居住者・所有者からの電話、メール、ご来社によるご相談に随時対応します
    • 住民向け説明会などに出席し、理事会に代わって居住者・所有者にわかりやすい言葉で状況等をご説明します
    • 調査実施後、さらに高度な調査と専門的な見解が必要と考えられる案件については、大学教授や各種研究団体の専門家で構成される一般社団法人建築研究振興協会など、各分野に応じた専門調査機関に協力を要請します
    • 法律的な助言が必要と判断される場合、当社顧問弁護士のご紹介も可能。また、すでに弁護士に相談中の場合は、管理組合のご要望に応じ、弁護士と連携を図って解決にあたります
    • ご希望に応じ管理組合専用のホームページを作成し、全所有者・居住者が打合せ議事録や施工状況の写真などを見られるよう、随時データを掲載します
    • サービス終了後、お電話・メールでのご相談をお約束するアフターフォロー「ご依頼者専用カウンター」をご利用になれます

    管理組合の状況に合った進め方をご提案します

    ~以下の流れで瑕疵トラブルの解決を目指します~

    目標設定、見通しの共有

    管理組合が求める対応=目標を設定し、管理組合と弊社で共有します。この目標をもとに、調査方法などを検討、 必要に応じて分譲会社等に要望を提示したう上で、今後の見通し(進行)を共有します。

    分譲会社・施工会社との折衝

    施工不具合(瑕疵)が発見された時期がアフターサービス期限内である場合や保証期間内である場合には必要に応じて管理組合(理事会)が補修内容や費用負担に関する折衝を行うサポートもします。

    補修方法の検討

    分譲会社・施工会社のアフターサービスや瑕疵担保責任の範囲内で補修が実施される場合には、先方が提案する補修方法が適切なのかを検証します。また、管理組合が費用を負担して補修を行う場合には補修方法のご提案も可能です。

    建材の各種試験
    補修工事の実施・検査

    管理組合・分譲会社双方が合意した補修方法で工事を実施する場合は、合意された内容で工事が行われているか施工品質を確認します。また、工事完了時の検収検査の立ち会いも可能です。

    瑕疵調査・コンサルティングの実例

    事例1:構造躯体の重度の施工不良
    【物件概要】 平成12年竣工/鉄筋コンクリート造/総戸数約30戸/コンサルティング期間約5年~(継続中)
    【依頼当初の状況】
    • 数年前にタイル剥落により補修された外壁の調査中、深刻な鉄筋コンクリート構造体の施工不良を発見し、管理組合に報告
    • 各種の詳細な調査の結果補修には全住戸の退去が必要で、工事費用に加え仮住まい費用なども多額になることから、分譲会社・施工会社は管理組合の要望内容に難色を示す
    【調査・折衝】
    • 非破壊機材を用いて、瑕疵の程度や範囲を精密に調査
    • 当社が管理組合をサポートしながら根気強く分譲会社等との折衝を重ね、管理組合の補修工事に関する要望が通る
    • 施工会社より、工事期間中に希望があれば、流通価格にて住戸を買い取る申し出がある
    【補修工事】
    • 管理組合の要望により、分譲会社の費用負担で大規模修繕工事品質チェック(全日程で施工現場を巡回)を実施。無事、全住戸再入居。しかし、残念ながら総戸数の25%程度の住戸については分譲会社に買取られることになった。
    • 安全性を担保することならびに風評被害で資産価値が低下することを防ぐため、一般社団法人建築研究振興協会に協力を要請、同協会の評定書を取得
    事例2:広範な外壁タイルの浮きと構造スリットの未施工
    【物件概要】 物件概要:平成15年/鉄筋コンクリート造/総戸数約50戸/業務期間約3年
    【依頼当初の状況】
    • 外壁タイルが剥落し、分譲会社・施工会社が調査を実施した結果、剥落の原因が報告されるとともに補修工事案が管理組合に提示される
    • 理事会より、調査内容及び結果、補修工事案に関する妥当性の検証を依頼される
    • 原因に関するコメントや調査方法、補修工事案のすべてに、根拠が不足していることを報告
    【調査・折衝】
    • 管理組合が、建物全体を対象とした詳細な調査の実施を分譲会社・施工会社に要望するが、多額な調査費用を要することを理由に難色を示される
    • 折衝の末、分譲会社が管理組合に対し、弊社の調査に関する費用負担を応諾する
    • 補修には、すべての外壁タイルの張り替えや相当数の構造スリットの設置が必要で、騒音や塵埃の問題などから全住戸の一時退去が必要であると判断された
    • 分譲会社より、希望者には分譲契約価格で買い取る申し出を受ける
    【補修工事】
    • 管理組合の要望により、分譲会社の費用負担で大規模修繕工事品質チェック(全日程で施工現場を巡回)を実施
    • 無事、すべての工事が完了して再入居出来る状態になったが、総戸数の30%程度の住戸は分譲会社に買い取りを希望
    • 安全性を担保し、風評被害で資産価値が低下することを防ぐため、一般社団法人建築研究振興協会に協力を要請、同協会の評定書を取得
    事例3:立体駐車場の機械トラブルによる車両転落事故
    【物件概要】 平成18年竣工/鉄筋コンクリート造/総戸数約50戸/コンサルティング期間約4ヶ月
    【依頼当初の状況】
    • 駐車場を操作中、機械が操作とは異なる動きをし、車両が数メートル下に転落
    • メーカーによる原因究明および機械改修が適切であるか判断できず、不安を感じた管理組合より検証を依頼される
    【検証】
    • トラブルの原因が複雑な電子制御機能にあると考えられることから、 検証においては機械装置や電子制御に関する外部の有識者に協力を要請
    • 現地検証や技術的協議を重ね、メーカー推測の原因と実施された対処が適切であるとの結論に至る
    • 検証結果を管理組合に報告。納得し安心して住めるようになったとのご感想をいただく
    事例4:豪雨時の汚水逆流と機械トラブルによる車両水没事故
    【物件概要】 平成17年竣工/鉄筋コンクリート造/総戸数約30戸/コンサルティング期間約1年6ヶ月
    【依頼当初の状況】
    • 豪雨の際に近隣の河川の氾濫により1階住戸で汚水管が逆流し、浸水。ピット型駐車場で、車両を避難させようとしても機械が動かず、車両が水没
    • 後日、分譲会社より逆流対策や駐車場の復旧工事等の提案があったが、設計・施工上不備はないとして、車両被害等の一部損害についての賠償はなかった
    • 分譲会社の説明に納得できなかった管理組合より、分譲会社による原因推測と対策工事案の妥当性について検証を依頼される
    【検証】
    • 降水量や周辺河川の状況、近隣被害等の情報を収集し、建物の排水設計が適性であったかを確認
    • 分譲会社の再発防止案では、事故の再発が懸念されることを管理組合に報告。報告書をもとに、より安全性を高めた対策案を管理組合から分譲会社に要望。協議の結果、工事の実施が決定。工事完了時の検収検査に立会う。
    • 分譲会社、施工会社は設計に配慮が不足していたことは認めたが、車両の水没事故は天災に起因するものであるとして賠償には応じなかった。

    「建物をあるべき状態に直してほしい」という当たり前の要求が分譲会社などになかなか伝わらず、苦労されている管理組合がたくさんあります。さくら事務所は、技術者としてだけでなく、ときには通訳者として管理組合の気持ちや要望を売主・施工会社に伝え、改善に向けて動き出してもらうことに注力します。

    サービスのご利用について

    • どのタイミングからでもご利用になれます。お気軽にお問合せください
    • 管理組合のご希望に合わせ、調査を中心とした部分的なご利用も、折衝・修繕の全てが終了するまでのフルサポートのご利用も可能です

    サービス料金

    ※案件ごとにお見積りします。
    現状をお伺いし、料金の目安とともに調査・コンサルティング方法のご提案をします。

    ※消費税は、調査日時点の消費税率に基づいてご精算とさせていただきます

    お申し込み前に、理事会に出席してサービス内容のご説明・カウンセリングを行ないます。
    (1回まで無料 ※東京近郊以外の場合には別途交通費がかかります)

    お問合せから業務終了までの一般的な流れ

    1お問い合わせ・お見積もり
    お問合せ・お見積りは「お問い合わせ・お見積もり」またはお電話でお気軽にお問合せください。
    2理事会にてまず、無料カウンセリングを行います。
    ※ご希望により、事前に「無料簡易調査」を実施させていただきます。

    理事会に出席させていただき、実施するサービスの内容や料金、進め方についてご説明します。
    (※1回まで無料、東京近郊以外の場合には別途交通費がかかります)

    3サービスご利用に関する契約締結後、調査や打ち合わせ参加などを開始します
    進行に応じ、都度、必要な調査や打ち合わせなどの実施を理事会にご提案します。
    4毎月月末締めでご請求書をお送りします
    毎月月末に、実施した業務分の料金をご請求します。翌月~翌々月20日までにお支払いをお願いします。
    5契約期間の延長やオプションのご利用は随時ご相談ください
    契約期間の延長やオプションのご利用、そのほかのご相談は、担当者にお気軽にお申し付けください。
    6契約期間終了後、アフターフォローの開始
    サービス完了後は、本サービスに関わる永年アフターフォローサービスをご利用になれます。