マンション共用部チェック(1年目、2年目、5年目)

アフターサービスを有効活用し、修繕積立金の節約に

新築マンションでは分譲・引き渡し後に発生するさまざまな不具合について、3ヶ月(6ヶ月)、1年目、2年目、5年目、10年目といった節目にアフターサービスの期限を設けています。

本サービスではこの無償補修の機会を有効活用すべく、専門家がマンション共用部の点検を行い不具合の有無を調査、アフターサービスの範囲内なのかを客観的に判断・アドバイスいたします。

マンションと利害関係のある管理会社や売主、施工会社とは異なる第三者の専門家が点検を行うことで、劣化の状態をより正確に知ることができます。

なぜアフターサービスの活用が重要なのか?

  • アフターサービス期限のタイミングで申告できなかった不具合は、将来的に修繕積立金を使って補修することになります。
    無償補修の機会をしっかり活用することで、修繕積立金のムダな支出を抑えることができます。
  • 長期修繕計画は建物の経年劣化を直す費用だけが考慮されており、施工不良(初期不良)を直す費用は含まれていません。
    期限後に不具合が発覚した場合、想定外の支出により修繕積立金の不足を招く可能性があります。
  • 専有部と違い共用部は入居時も購入者がチェックする機会はありません。入居後のアフターサービスでしっかり点検することではじめて初期不良に対応することができます。
  • 不具合が発覚しても、分譲会社に補償対象と認められず協議が必要になることもあります。第三者の客観的な調査結果やアドバイスにより、分譲会社から保証対象・ 対象外の根拠の明示を引き出し、多くの補修を実施してもらえるケースもあります。
  • マンション地下ピットの調査
    地下ピット調査では、コンクリートの施工不良や大きなひび割れの有無などを調査します
  • 外壁タイルの調査
    打診棒を使い、外壁タイルの浮きや剥離がないかを調査します
  • ひび割れ、エフロレッセンス
    目視により共用廊下などで、ひび割れなどを調査しています。
  • マンションの屋上の調査
    屋上の防水を調査します

アフターサービス点検ご利用事例

CASE1 CASE2 CASE3
総戸数 60戸 700戸
(タワーマンション)
20戸
築年数 2年 2年 5年
主な指摘 外壁タイルの浮き・剥離、地下ピットのコンクリートかぶり厚不足他 ALC外壁の耐火材充填不足、地下駐車場の漏水、地下ピットの鉄筋露出等 外壁タイルの浮き・剥離、バルコニー床・天井のひび割れ他
調査費用 60万円 450万円 50万円
想定修繕費用 1,500万円以上 1億円以上 400万円以上
CASE1
総戸数 60戸
築年数 2年
主な指摘 外壁タイルの浮き・剥離、地下ピットのコンクリートかぶり厚不足他
調査費用 60万円
想定修繕費用 1,500万円以上
CASE2
総戸数 700戸(タワーマンション)
築年数 2年
主な指摘 ALC外壁の耐火材充填不足、地下駐車場の漏水、地下ピットの鉄筋露出等
調査費用 450万円
想定修繕費用 1億円以上
CASE3
総戸数 20戸
築年数 5年
主な指摘 外壁タイルの浮き・剥離、バルコニー床・天井のひび割れ他
調査費用 50万円
想定修繕費用 400万円以上

アフターサービス有効活用のためのフロー例

アフターサービス期限切れのアンケートが配布されるのは、通常期限満了の1、2ヶ月前ですが、共用部のアフターサービス点検を有効活用するためには、このタイミングで気が付いても十分に活用することができません。

アフターサービス点検を有効活用するために外部点検業者に依頼する場合、管理組合・理事会で必要な一般的なフローを2年目アフターサービスを例にご紹介します。

総会での決議はいつまでに?

ケース1 第2期の定期総会(アフターサービス期限が切れる年度の期首)で決議する

1年目が終わった頃の第2期目の定期総会で決議するパターンです。理想的ですが、まだ組合も理事会も発足して1年しかたっていないことから、組合員の建物や管理への意識がそれほど高まっていないケースが多く、実際にはハードルは高くなるでしょう。

ケース2 臨時総会を開催して決議する

定期総会で決議を行わなかった場合、アフターサービス期限の3~6ヶ月程度前までに臨時総会を開催し、決議するパターンです。

総会でとるべき決議は?

ケース1 外部業者への点検費用の予算執行と発注先業者の両方を決める

ケース2 外部業者への点検費用の予算執行のみ決議し、業者選定は理事会にゆだねる

 

ケース3 外部業者への点検費用の予算執行のみ決議し、理事会で業者選定後に改めて総会を開く

総会で決議をとるための理事会の準備、いつまでに何を?

総会で決議するためには、総会前月の理事会で議案の内容を決定する必要があります。

発注先の決議までとるためには理事会は、総会の3か月程度前には、業者への問い合わせ、複数社の見積もり取得ならびにプレゼンを受け、発注先業者を絞り込む必要があるでしょう。

例①)3月の通常総会で発注先まで決めるパターン

11月 理事会が、業者への問い合わせ・複数社の見積取得ならびにプレゼンを受ける

12月~1月 理事会で点検業者の比較検討および絞り込みを行う

2月  理事会で総会議案を決定

3月  通常総会で予算執行・発注を決議(発注契約の締結)

アフターサービス期限の2か月程度前までに、点検業務に着手

例②)3月のアフターサービス期限を前に、臨時総会で発注先まで決めるパターン

8月 理事会で業者への問い合わせ・複数社の見積取得ならびにプレゼンを受ける

9月~10月 理事会で点検業者の比較検討および絞り込みを行う

11月 理事会で総会議案を決定

12月 臨時総会で予算執行・発注を決議(発注契約の締結)

1月  点検業務に着手

※建物の規模によっても異なりますが、最低でも3ヶ月前(12月)に総会で決議をとっておく必要があるでしょう

専有部チェックポイントレクチャー【オプション】

オプションとして、専有部1~2年目で発生しやすい不具合のチェック方法を組合員の皆さまにセミナー形式でレクチャーいたします。

新築マンション内覧会同行やホームインスペクションで多数の実績を誇るさくら事務所のホームインスペクターが、不具合事例などを交えつつチェックポイントを解説します。

サービス料金 110,000円(税込)

サッシのガタツキ
サッシのガタツキ
換気ダクトからの空気漏れ
換気ダクトからの空気漏れ
フローリングの段差
フローリングの段差

専有部チェックポイントのレクチャーのみのご利用も可能です。くわしくはお問合せください。

サービス料金

案件ごとにお見積りします。
マンションの規模、形態、仕様により前後するため、お申し込み前に、理事会に出席してサービス内容のご説明・カウンセリングを行なっています。
(※1回まで無料、東京近郊以外の場合には別途交通費がかかります)

※消費税は、調査日時点の消費税率に基づいてご精算とさせていただきます

お問合せから業務終了までの一般的な流れ

1お問い合わせ・お見積もり
お問合せ・お見積もりは「お問い合わせ・お見積もり専用フォーム」またはお電話でお気軽にお問合せください。
2理事会にてまず、無料カウンセリングを行います。
理事会に出席させていただき、実施するサービスの内容や料金、進め方についてご説明します。
※1回まで無料、東京近郊以外の場合には別途交通費がかかります
※ZoomやSkypeなどオンラインでの対応も可能です
※ご希望により、事前に「無料簡易調査」を実施させていただきます。
3管理組合総会運営のサポートをいたします
ご希望により、弊社コンサルタントが総会に出席をさせていただきます。
4調査の準備
総会ご承認後、調査のご案内や住民アンケートの案を理事会にご提示し、ご検討の上、調査を開始いたします。 (アンケートの配布等は管理会社にご依頼いただきます)
5現地調査を行います
建物内の立ち入り及び共用部分の施錠開錠につきまして、管理会社にご協力いただけるようご依頼いただきます。
調査の立ち会いは不要ですが、ご希望に応じて理事会役員さまに調査の様子をご覧いただいたり、共用施設などにご同行いただけます。
6理事会または住民説明会で結果をご報告します
現地調査の結果を報告書にまとめ、理事会または住民説明会でご報告します。
7分譲会社(施工会社)へ補修の申し入れを行います【オプション】
アフターサービス規準に該当する不具合や施工不良について無償補修の申し入れを行います。
※アフターサービス規準の内容は分譲会社や経過年数により異なります
8補修仕様(方法)および補修後の現状確認をします【オプション】
補修が決定した部分については施工会社などから提示される補修の仕様が妥当なものであるか確認させて頂きます。 補修完了後には完了確認書などに理事長様が押印する前に現地を確認します。
9アフターフォローの開始
サービス完了後は、本サービスに関わる永年アフターフォローをご利用になれます。

まずは無料相談から

050-1745-3309

受付時間 10:00~18:00(土日祝も営業)