「初めての大規模修繕工事なのに修繕積立金が足りない!」からの逆転成功事例

  • Update: 2019-11-02
「初めての大規模修繕工事なのに修繕積立金が足りない!」からの逆転成功事例

さくら事務所で独自に始めた大規模修繕工事の施工会社選定方法「プロポーザル方式」

実際どのように進めどんな判断基準で、マンション管理組合の皆さんは施工会社を選ぶのでしょうか?

「初めての大規模修繕工事なのにもう積立金が足りない!」そんな事態を前に一念発起、仲間を募り、大規模修繕工事を成功させた、あるマンションの実例をご紹介します。

最初の大規模修繕工事から修繕積立金が足りない・・・?

神奈川県にある、総戸数約50戸のマンション。

大規模修繕委員に唯一立候補したのはAさん。

管理会社が持参した「大規模修繕工事設計予算書」では、その額約8500万円でした。

「積立金が約7000万円しかないのにどうするのか?」と聞くと管理会社からは「普通は借入します」との返事が。

最初の大規模修繕工事から借金はできない、と思ったAさんは「これには仲間が必要」とさっそく二人に声をかけました。

一人は、2期の理事長時代に管理会社を変更、管理費を三分の二に抑え、安すぎた駐車場使用料を改定、アフターサービスの無償補修も対応したBさん。

また、もう一人は「管理がしっかりしているから」とこのマンションを築6年目に購入したCさんでした。

マンション管理への関心の高いこの3人を中心に、大規模修繕工事は進んでいきました。

施工会社の選定方式は、プロポーザル方式を採用

まず、大規模修繕工事の施工会社選定を行うにあたり、さくら事務所にお声がけをいただきました。

管理会社変更やアフターサービスの無償補修でも「第三者的存在のプロ」を活用することで、施工会社などとのやりとりも交渉が円滑になることは、2期目に理事長を務めたBさんが身をもって知っていました。

公募に応じた20社から2回の審査を経て4社を選定。現地調査後、見積書と工事提案書の提出を求めました。

4社の提案内容をさくら事務所のコンサルタントがまとめ比較表を作成しました。

やはりそれぞれの工事内容を比較検討するには、ある程度の建築の知識も必要です。

複数の見積もりや項目や単価別に一覧にし、事前に行った劣化診断の結果に基づき、それぞれの劣化の状況や程度も解説することで、比較検討しやすいようにしました。

とはいえ、実際に施工会社を決めるのは、管理組合。

実際、どのような点が施工会社選定の決め手になったのでしょうか?

施工会社選定の決め手1、一番安かった

A社は、余計な工事が入っておらず、金額も適正で支払いに無理がない内容になっていました。

予算に限りあるとはいえ、大規模修繕工事は「安かろう悪かろう」ではもちろんダメです。

その点、A社は工事のスペックも金額も適正であったことと、手持ちの修繕積立金でまかなえ、かつ2000万円ほど残せるのも魅力的でした。

最終的な総支払額
最終見積額 約4200万円
追加工事費(タイル等) 約300万円
コンサル費 約300万円
合計 4800万円

施工会社選定の決め手2、提案力があった

マンションの居住者が便利で快適に過ごせるための、細やかでユニークな提案も、決め手の1つでした。

「こうしたほうが便利では?」といった、こまやかな提案は他社にはないものでした。例えばこちらです。

・バルコニー工事中に網戸を預かり、最新型の網戸に無償で張り替える

・廊下床の塩ビシートや排水溝の防水は状態が良いので、クリーニングのみとした

・共用通路の換気口を天井周辺が汚れないような形状に変更する

もちろん提案の中には、却下になったものもありましたが、意見や感想を率直に言える関係が築けていました。

施工会社選定の決め手3、現場監督の人柄!

現場監督の人柄も、決め手の1つ。

それは修繕委員の皆さんが「どんな職種でも、リーダーが良ければ部下はいい仕事をする」と思ったから。

現場監督は、こちらの要望にしっかり耳を傾けながら、穏やかに粘り強く現場を差配してくれました。

このマンションでは微妙に色合いの異なる6種のタイルが特徴の一つでしたが、色をあわせるために焼き直ししてくれるなど、誠実な仕事ぶりは予想通りだったそうです。

施工会社、コンサルティング会社との付き合い方のコツは?

着工後は、さくら事務所の大規模修繕工事品質チェックを利用しました。

定期的に工事現場を巡回して、施工状況をチェックします。

施工が不適切だった場合は、是正工事を指示してもらうことにしたのです。

また、工事の途中、最後に行われる修繕委員の立会検査にも同行。プロの目で厳しく確認しました。

初めての大規模修繕工事でも、第三者を上手に活用し施工業者との信頼関係も築けたその秘訣として、「建築に関して素人なので、プロの意見に素直に耳を傾けつつ、一般常識で考えて率直に意見が言えたのがよかった」と修繕委員Bさんは振り返ります。

お互いが本気で話し合ったから、コンサルティング会社とも施工会社とも信頼関係が築けたようです。

さくら事務所の施工会社選定(プロポーザル方式)や大規模修繕工事品質チェックについては、さくら事務所のコンサルタントまでお気軽におたずねください。

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