管理良好マンションとそうでないマンション、どう違うの?

  • Update: 2020-01-27
管理良好マンションとそうでないマンション、どう違うの?

分譲マンションを購入された方は、新築でも中古でも、そこに住んでいようともいなくとも、そのマンション管理組合の構成員になります。

マンション管理組合を組織し、みんなで長く安心して住むための建物の維持管理や、暮らしやすいような生活上のルールを決めたり、ハード面ソフト面において快適なマンションであるための管理を行うのです。

ですが、そもそもマンションの管理とは一体何をさすのでしょうか?

「マンションは管理を買え」という言葉もありますが、管理のいいマンションと管理の良くないマンション、実際その差はどこに現れるのでしょうか?

ここでは、新たにマンションに入居された方に向けて、なぜマンションの管理が重要なのか?をさくら事務所のマンション管理士が解説します。

計画的にお金を貯めている VS 将来お金に困りそう

長期修繕計画・修繕積立金

マンションの修繕積立金

マンションではその建物を長く安心して使えるよう、建物の修繕計画「長期修繕計画」が立てられ、それに基づいて定期的な「大規模修繕工事」が行われます。

区分所有者は、こういったマンション共用部の修繕や改修のために「修繕積立金」を月々支払い、管理組合でコツコツ貯めていくのです。

ですが、将来的に無理のない計画をきちんと立てていないと、「大規模修繕工事を前に費用が足りない」「借入が必要」「必要な工事ができない」といった事態に陥ります。

新築時はお引渡し時に修繕積立基金としてまとまった金額を払っておあり、建物自体もまだまだ新しいことから、通常であれば最初の大規模修繕工事から費用が足りないということはありません。

ですが、建物は古くなるにつれ修繕費用が掛かるようになります。

将来的な負担をおさえるためにも、築年数の浅いうちから将来を見越して修繕積立金を適切な金額に設定しておくことが必要です。

そもそも新築時の長期修繕計画は、販売時に月々の負担を低くするために、修繕積立金は低めに設定されており、遅かれ早かれ見直しが必要になります。

なるべく早い段階で、修繕積立金を(将来まで見越した)適切な金額にまで見直しをしておかないと、リタイヤを迎えた年金生活の中、いきなり急激な修繕積立金の値上げを余儀なくされてしまうかもしれません。

また、修繕積立金の金額の根拠ともなる長期修繕計画は、国土交通省のガイドラインにより5年ごとの見直しが推奨されています。

管理会社から提案されるのを待つのではなく、マンション管理組合が主導して定期的に長期修繕計画も見直していきましょう。

マンション内で気持ちよく過ごせるか?

清掃、防災、コミュニティなど生活への影響

マンション管理(共用部の清掃)

マンションの管理のよしあしは、もちろん毎日の生活にも管理は影響してきます。

管理会社によって、エントランスや廊下などの共用部の清掃がきちんと行われているか?

(※ 日々の管理業務は多くが管理会社によって委託されていますが、「しっかり業務が行われているか?」をチェックするのもマンション管理組合の代表、理事会の役目です)

マンション内のトラブルにきちんと対応してくれるのかどうか?

万が一の際の防災対策は?また、災害時に助け合えるような良好なコミュニティがマンション内で形成できているか?

などなど、生活レベルでもマンションの管理状況によって大きな影響を及ぼすのです。

「選ばれるマンション」として資産価値を保てるか?

中古マンションの資産価値

増加するストックの中、中古マンションとして選ばれるのか?

空き家問題が取り沙汰される今、とりわけ地方の戸建てがクローズアップされていますが、これからはマンションも他人ごとではありません。

マンションの空き家は、傍からはわかりません。気が付いたころには「管理組合で所有者がわからない空室があった」なんてことにも。

人口減少、少子高齢化を前に、中古マンション市場のストックは積みあがるばかり。「売れない」「貸せない」マンション空き家は今後、全国で着実に増えてくるでしょう。

これからの時代、中古マンションとして市場で選ばれるためには、何が必要なのでしょうか?

同じエリアにあっても、駅距離や専有面積など、マンションの資産価値を左右するものは多々あります。

これからはその「マンションの管理力」もマンション選びの大きなポイントになるでしょう。

管理が行き届かずに雑然としたエントランスやごみ置き場、将来的に修繕工事ができるかわからないような資金状況、災害時の対策も講じられていないマンションが、これからの市場で選ばれるでしょうか?

外壁の雨だれが清掃もされないまま目立っていたり、掲示板が乱雑であったり、エレベーター内の壁やマットにも清潔感がない、といったポイントは内見だけでもすぐ購入検討者にその管理状況を伝えるものです。

残念ながら、マンションのエリアや駅距離、規模、専有面積などは入居後に自分たちで変えることはできません。

ですが、マンションの管理力は区分所有者が自身の手で作り、育てていくものです。

入居直後は、ご自身が比較検討、熟慮の末に選んで購入したマンションが「選ばれないマンション」、ましてやスラム化するなんて、考えられないかもしれません。

ですが、今後マンションを選ぶ人も皆さんと同じように、さまざまなマンションを比較検討し、中古マンションの場合は、新築マンションには問われない管理状況の点においても比較検討されます。

マンション全体も自分の資産であるという意識

「マンションの管理なんて自分には関係ない」と思っている方がどれくらいいるのか?

まずそこで、そのマンションの管理力の行く末は決まるといっても過言ではありません。

自分のお部屋うちだけでなく、マンション全体も自身の資産であるという意識を持ち、早め早めに前向きに取り組んでいただければと思います。

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次回は、「マンションの理事の仕事と理事になったらやっておきおたいこと」について解説します。

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