外壁タイルの瑕疵調査・補修コンサルティング

外壁の瑕疵調査・補修コンサルティング

マンションの外壁不具合の診断に精通したさくら事務所の専門家が、外壁の調査や原因追究、分譲会社等との折衝、管理組合(住民)への説明などを行うサービスです。外壁に浮きや剥離などのトラブルが発生し(発生の可能性がある)、お困りの管理組合をバックアップします。

外壁トラブルの技術的な解決はもちろんのこと、費用負担などについての分譲会社・施工会社との折衝もサポート。管理組合の皆さまが安全に毎日を過ごせるよう専門家がフルサポート致します。

※調査の第三者性を保つため、施工会社などの選定代行、見積依頼代行、設計業務、および補修工事の受注・斡旋はいたしませんので、予めご了承下さい。

さくら事務所では、多くのマンション管理組合さまのコンサルティングを行なっています。

  • ザ・パークハウス(三菱地所)
  • パークホームズ(三井不動産レジデンシャル)
  • パークシティ(三井不動産レジデンシャル)
  • シティハウス(住友不動産)
  • シティタワー(住友不動産)
  • プラウド(野村不動産)
  • ブランズ(東急不動産)
  • ブリリア(東京建物)
  • イニシア(コスモスイニシア)
  • >> その他コンサルティング実績はこちら

    「外壁タイルの瑕疵調査・補修コンサルティング」のメリット

    yakusoku

    • マンション建築および外壁施工に精通した建築士と、瑕疵補修に精通したコンサルティングの専門家が専属チームを組んで管理組合をワンストップサポートします
    • 裁判での決着という方法だけでなく調査や折衝を通し、管理組合・分譲会社双方が納得できる解決を目指します
    • 専門用語が多くなりがちな、分譲会社や施工会社による不具合・瑕疵についての説明を、管理組合が理解できるようわかりやすい言葉や事例に置き換えて解説・アドバイスします
    • 分譲会社などから提案される是正案や改善策が、問題の解決方法として適切どうか、客観的な意見をお伝えします
    外壁の瑕疵調査・補修コンサルティング

    本サービスで行われること

    ~管理組合のご希望にあわせてカスタマイズし、ご提案いたします~

    本サービスで行われること
    • 理事会や分譲会社・施工会社との打合せに出席し、方針の提案や管理組合要求事項の折衝を行います
    • 瑕疵の状態を調査し、必要に応じて現在見つかっている部分以外にも不具合がないかを調査します
    • 理事会や居住者・所有者からの電話、メール、ご来社によるご相談に随時対応します
    • 住民向け説明会などに出席し、理事会に代わって居住者・所有者にわかりやすい言葉で状況等をご説明します
    • 法律的な助言が必要と判断される場合、すでに弁護士に相談中の場合は、管理組合のご要望に応じ、弁護士と連携を図って解決にあたります
    • ご希望に応じ管理組合専用のホームページを作成し、全所有者・居住者が打合せ議事録や施工状況の写真などを確認できるよう、随時データを掲載します
    • サービス終了後、お電話・メールでのご相談をお約束するアフターフォロー「ご依頼者専用カウンター」をご利用になれます

    外壁調査の方法

    マンションにおける豊富な調査・診断経験をもとに、事象や管理組合のご希望に合った最適の調査方法をご提案します。

    目視および触診による現況調査

    ひび割れや膨らみ、変色などが発生している箇所を写真撮影し、図面に事象・位置を記録します。

    調査器具を使用した打診検査
    調査器具を使用した打診調査

    すでに外装材が剥落している箇所に加え、見た目にわからないタイルやモルタルなどの浮き(剥離)を的確に把握します。不具合が確認された箇所は写真撮影し、図面に位置を記録します。

    【調査方法の例】

    • 歩行により、手が届く範囲の外壁を打診
    • ブランコを利用し、足場のない外壁を打診
    建材の各種試験
    建材の各種試験

    不具合の原因追究に際し、必要に応じてタイルや下地モルタルなど建材の状況を確認するために試験を実施します。(試験機関に委託する場合もあり)

    参考:外壁調査の方法とツール(マンション外壁相談.com)

    管理組合の状況に合った進め方をご提案します

    ~以下の流れで外壁トラブルの解決を目指します~

    目標設定、見通しの共有
    目標設定、見通しの共有

    管理組合が求める対応=目標を設定し、管理組合と弊社で共有します。この目標をもとに、調査方法などを検討、 必要に応じて分譲会社等に要望を提示したう上で、今後の見通し(進行)を共有します。

    分譲会社・施工会社との折衝
    分譲会社・施工会社との折衝

    施工不具合(瑕疵)が発見された時期がアフターサービス期限内や保証期間内である場合には、必要に応じて管理組合(理事会)が補修内容や費用負担に関する折衝を行うサポートもします。また、保証対象かどうかの判断に関する折衝についてもサポートします。

    補修方法の検討
    補修方法の検討

    分譲会社・施工会社のアフターサービスや瑕疵担保責任の範囲内で補修が実施される場合には、先方が提案する補修方法が適切なのかを検証します。また、管理組合が費用を負担して補修を行う場合には補修方法のご提案も可能です。

    外壁の瑕疵調査・補修工事コンサルティングの実例

    広範な外壁タイルの浮きと構造スリットの未施工

    【物件概要】 物件概要:平成15年/鉄筋コンクリート造/総戸数約50戸/業務期間約3年
    【依頼当初の状況】
    • 外壁タイルが剥落し、分譲会社・施工会社が調査を実施した結果、剥落の原因が報告されるとともに補修工事案が管理組合に提示される
    • 理事会より、調査内容及び結果、補修工事案に関する妥当性の検証を依頼される
    • 原因に関するコメントや調査方法、補修工事案のすべてに、根拠が不足していることを報告
    【調査・折衝】
    • 管理組合が、建物全体を対象とした詳細な調査の実施を分譲会社・施工会社に要望するが、多額な調査費用を要することを理由に難色を示される
    • 折衝の末、分譲会社が管理組合に対し、弊社の調査に関する費用負担を応諾する
    • 補修には、すべての外壁タイルの張り替えや相当数の構造スリットの設置が必要で、騒音や塵埃の問題などから全住戸の一時退去が必要であると判断された
    • 分譲会社より、希望者には分譲契約価格で買い取る申し出を受ける
    【補修工事】
    • 管理組合の要望により、分譲会社の費用負担で大規模修繕工事品質チェック(全日程で施工現場を巡回)を実施
    • 無事、すべての工事が完了して再入居出来る状態になったが、総戸数の30%程度の住戸は分譲会社に買い取りを希望
    • 安全性を担保し、風評被害で資産価値が低下することを防ぐため、一般社団法人建築研究振興協会に協力を要請、同協会の評定書を取得

    「建物をあるべき状態に直してほしい」という当たり前の要求が分譲会社などになかなか伝わらず、苦労されている管理組合がたくさんあります。さくら事務所は、技術者としてだけでなく、ときには通訳者として管理組合の気持ちや要望を分譲会社・施工会社に伝え、改善に向けて動き出してもらうことに注力します。

    参考:外壁調査現場実例(マンション外壁相談.com)

    サービスのご利用について

    • どのタイミングからでもご利用になれます。お気軽にお問合せください
    • 管理組合のご希望に合わせ、調査を中心とした部分的なご利用も、折衝・補修の全てが終了するまでのフルサポートのご利用も可能です

    サービス料金

    ※案件ごとにお見積りします。
    現状をお伺いし、料金の目安とともに調査・コンサルティング方法のご提案をします。

    ※消費税は、調査日時点の消費税率に基づいてご精算とさせていただきます

    お申し込み前に、理事会に出席してサービス内容のご説明・カウンセリングを行ないます。
    (1回まで無料 ※東京近郊以外の場合には別途交通費がかかります)

    お問合せから業務終了までの一般的な流れ

    1ホームページまたは電話でお問合せください
    お問合せ・お見積りはお問い合わせ・お見積もり専用フォームまたはお電話でお気軽にお問合せください。
    2理事会にて、まず無料カウンセリングを行います
    ※ご希望により、事前に「無料簡易調査」を実施させていただきます。

    理事会に出席させていただき、実施するサービスの内容や料金、進め方についてご説明します。

    1回まで無料※東京近郊以外の場合には別途交通費がかかります)

    3管理組合総会運営のサポートをいたします
    ご希望により、弊社コンサルタントが総会に出席させていただきます。
    4サービスご利用に関する契約締結後、調査や打ち合わせ参加などを開始します
    進行に応じ、都度、必要な調査や打ち合わせなどの実施を理事会にご提案します。
    5契約期間の延長やオプションのご利用は随時ご相談ください
    契約期間の延長やオプションのご利用、そのほかのご相談は、担当者にお気軽にお申し付けください。
    6契約期間終了後、アフターフォローの開始
    サービス完了後は、本サービスに関わる永年アフターフォローサービスをご利用になれます。