マンション大規模修繕工事に向けた劣化診断とは？
建物劣化診断は一般的には、マンションの大規模修繕工事を前に、建物や、設備の劣化状況を把握し、工事の仕様を決めるために行う調査のことです。不要・不急・過剰な工事を実施した為、修繕積立金が不足してしまった、などのトラブルを防ぐためには、管理会社や売主とは関係のない、第三者の専門家による劣化診断（建物診断）を実施し、客観的に建物の現状を把握することが重要です。
さくら事務所では、豊富な経験と建物劣化診断のノウハウをもとに、第三者性を堅持した立場から、マンション大規模修繕工事に向けた「建物劣化診断」を行っております。
多くのマンションでは、大規模修繕工事を実施することを前提に調査が行われておりますが、建物劣化診断の目的の一つとして「大規模修繕工事をいつ行うことが最適か」を判断する必要があります。さくら事務所の建物劣化診断では、大規模修繕工事の実施を前提とせず、客観的にベストな施工時期を把握できることが特徴です。
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マンションの大規模修繕前のよくある課題
概ね12年周期で計画されるマンションの大規模修繕工事。工事の実施ありきでの提案に、多くの管理組合および、理事会の皆さまが「大規模修繕が本当に必要なのか/適正かが判断できない」という課題を抱えています。
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必要な工事の見極め
 管理会社から見積りがきたが、費用の相場が分からない。工事範囲を見直したいが、修繕が必要な箇所がどこなのか判断できない。 |
修繕積立金の不足
 修繕積立金が不足する計画となっているが、長期修繕計画で定められた時期に、マンションの大規模修繕工事を実施する必要が本当にあるのか？ |
高額な診断費用
 大規模修繕前の建物劣化診断を提案されたが、費用が数百万単位で高額。コストをかけてまで診断する必要があるのか？ |
さくら事務所の劣化診断で解決できること
「そもそもいま大規模修繕が必要なのか」「必要な場合、どこまでやるべきなのか」を第三者目線で判断できます。管理会社や施工会社などとの利害関係を一切持たない客観的な第三者の立場からのアドバイスにより、大規模修繕工事のトラブルやリスクを軽減できます。
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適正な工事内容を判断
 建物劣化診断を行うことで、修繕が必要な工事箇所や工事内容を見極めることができ、その後の大規模修繕工事の計画段階で、適正な価格や工事内容の判断に役立てることができます。
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不要なコストの削減
 建物の劣化状況や修繕の優先順位を把握し、工事の実施時期を見極めることで、限りある修繕積立金を有効に使えます。 |
納得の診断コスト
 不要、かつ高額な機械式検査は行いません。大規模修繕工事の実施時期の判断には、より低価格な「マンション診断ツアー」がおすすめです。 |
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さくら事務所の3つのポリシー
マンション住民・管理組合に寄り添い、第三者として的確なアドバイスを行います。
1.第三者として公平な調査を行います
管理会社や施工会社と利害関係がない“公正な第三者”の立場でアドバイスします。そのため、大規模修繕の実施ありきではなく、マンション住民・管理組合側の立場にたって「そもそも大規模修繕が必要か」から考えます。また、マージン・談合などの問題になりやすい「修繕工事の受注・斡旋」は一切しません。
2.不要な調査はしません
大規模修繕工事で、必ず修繕することとなる部位に対する、不要で高額な調査（コンクリート中性化試験やタイル・塗膜引張試験等）はしません。※築年数によっては、一部の機械式検査をご提案する場合もございます。
3.管理組合様に寄り添ってアドバイスします
建物や資金の状況、管理組合様のご希望をもとに、工事の優先順位をアドバイスします。
建物劣化診断のご利用事例
診断結果と修繕計画ご提案例① 東京都、築24年200戸
－工事項目の優先順位を設定し、積立金の不足を解消－積立金の残高不足を解消するため、建物の劣化診断を実施。診断の結果、屋上防水、外壁、共用廊下、階段共に劣化の程度も軽微であり、５年程度は修繕を伸長することが可能であると判断。 漏水のリスクを回避するため、屋上防水工事だけを先行して実施。その他外壁、共用廊下、階段などの修繕は、５年後を目途に実施を計画することで資産価値を維持。
診断結果と修繕計画ご提案例② 神奈川県、築34年30戸
－長期修繕計画の見直しにより一時金の徴収を回避－診断の結果、屋上防水および外壁の一部に緊急性を伴う劣化が確認されたが、その他は概ね良好な状態。当該部分のみ修繕を実施、その他の部分については５年後を目途に実施計画を変更。これにより一時金の徴収をを回避。
「お手軽！マンション診断ツアー」についてはこちらから相談する（無料）
料金プラン
プロにお任せ！詳細報告書付き
建物劣化診断
料金：目安 5,000円/戸（税込5,500円）～
ヒアリング後、規模や状況を踏まえて見積書提出※東京近郊以外の場合には別途、交通費・出張費がかかります
建物劣化診断の流れ
お問い合わせいただきましたら、日時を調整の上、お伺いいたします。
- 1問い合わせフォームをお送りください
- お問合せはこちら。
- 2ヒアリング
- マンションの大規模修繕の予定時期と内容についてお聞かせいただきます。
- 3アンケート調査
- 事前にアンケート調査を実施し、バルコニー部分を中心とした劣化状況の把握を行います。
- 4建物劣化診断（現地調査）
- さくら事務所選任のコンサルタントがマンション所在地にお伺いし、調査・診断を実施します。
【実施内容】
・関連書類の確認 － 竣工図、パンフレット、長期修繕計画、修繕履歴
・現地立入り調査 － 屋上～廊下～階段～外周～外観
・バルコニー立入調査 － 理事会関係者と日時調整の上実施 （オプション可）
- 5診断報告書提出
- 診断結果を元に報告書を作成します。ご希望があれば、報告会等を開催し、診断結果について丁寧にご説明させていただきます。
【報告書サンプル】
【住民参加型】マンション劣化診断ツアー
プロが単独で診断を行う「プロにお任せ！詳細報告書付き 建物劣化診断」サービスの他に、住民参加型の「マンション劣化診断ツアー」サービスもご用意しております。経験豊かなコンサルタントが、管理組合理事や修繕委員の皆さまと一緒にマンション共用部を見て回りながら、劣化の状況や大規模修繕工事のポイントを解説するツアー形式の劣化診断です。マンションの劣化状況をご自身の目で見て確認できるので、その場で診断結果が分かります。長期修繕計画で定められた時期に工事が本当に必要なのか、マンション大規模修繕工事の施工時期の判断におすすめです。また、セカンドオピニオンや、診断費用を抑えたい小規模マンションの建物劣化診断としてもご利用いただけます。
料金プラン
参加型だからその場でわかる！
マンション劣化診断ツアー
（簡易報告書つき）
料金： 150,000円（税込165,000円）
※総戸数100戸未満まで（100戸以上の場合は別途相談）
※参加人数は10名以内でお願いします
※東京近郊以外の場合には別途、交通費・出張費がかかります
マンション劣化診断ツアーの流れ
お申し込みから1か月程度でツアー実施が可能です。
- 1お申し込みフォームをお送り下さい
- 2ツアー日程調整
- メール、お電話にてやり取りし、ツアー日程を調整します。
- 3ツアー開催
- 専門の調査員がマンション所在地にお伺いします。住人に皆さま、理事会の皆様などご参加者を集めて頂きマンション劣化診断ツアーを開催します。マンション共用部を組合参加者を募り、コンサルタントと一緒に見て回ります。状況を自分たちの目で確認できるので、その場で診断結果がわかります。
- 4報告書提出
- 診断結果を元に簡易報告書を作成します。診断結果について丁寧にご説明させていただきます。
さくら事務所の実績・メディア掲載
管理組合向けコンサルティングの草分けとして、多くの管理組合様へのご支援実績があります。またより良い業界になることを目指し、メディア等での情報発信も積極的に行っています。850件を超えるサポート実績
1999年の創業以来、850を超えるマンション管理組合の支援実績をもち、大規模修繕工事のコンサルティングや長期修繕計画の見直し、瑕疵調査などの管理組合様向けのサポートサービスを提供しています。多数のメディア掲載
マンション管理業界や管理組合の課題やあるべき姿について、積極的に発信し、多数のメディアに掲載いただいています。最近のマンション管理特集本の一部は、Amazon等で購入することも可能ですので、関心がある方は以下よりご確認ください。メディア掲載の実績はこちらをご覧ください。
YouTubeでのノウハウ提供
マンション住民・管理組合の皆さんが正しい知識をもって判断・検討ができるよう、ご支援を通じて得られた知見やノウハウをYouTubeでわかりやすく公開しています。YouTubeチャンネルはこちらをご覧ください（2022年5月から、マンションに特化したチャンネルを新設しました。過去の投稿はさくら事務所YouTubeチャンネル（登録者：1.3万人以上）もご覧ください。さくら事務所のコンサルタント
マンション管理組合を支援するには、建物に関する知見は当然のこと、管理組合運営・不動産・法律などの幅広い経験が求められます。さくら事務所には、業界歴20年以上の専門家が多数在籍し、チームを組んで皆さまのお悩みや課題を解決します。
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2003年にさくら事務所に参画、管理組合向けコンサルティング立ち上げを担当。現在執行役員。メディア取材・出演多数。深い知識と豊富な経験を織り込んだコンサルティングが強み。
- 保有資格
- マンション管理士
- 管理業務主任者
- マンション維持修繕技術者 など
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マンションや複合施設の給排水・空調設備の工事管理を経験後、マンション管理会社で工事企画及び工事管理を14年間経験。大規模修繕80棟以上、長期修繕計画の作成500回以上。
- 保有資格
- 一級建築士
- １級建築施工管理技士
- １級管工事施工管理技士 など
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大学卒業後、ゼネコンに勤務し、現場管理業務に従事。さくら事務所では年間20件以上の大規模修繕工事施工会社選定サポート、工事巡回施工チェック、外壁タイル瑕疵調査を行う。
- 保有資格
- １級建築施工管理技士
- 宅地建物取引士
- 特定建築物調査員 など
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大手マンション管理会社6年、大手不動産仲介会社9年を経て、さくら事務所に参画。2022年には執行役員に就任。マンション管理50棟以上の管理、不動産仲介は累計500件以上。
- 保有資格
- マンション管理士
- 管理業務主任者
- マンション維持修繕技術者 など
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現場監督を経験後、設計事務所で企画・設計・保険審査、ハウスメーカーで商品開発・施工者指導を担当後、さくら事務所参画。瑕疵調査やアフターサービス等で多数実績。
- 保有資格
- 一級建築士
- 宅地建物取引士
- ハウスメンテナー など
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ゼネコンで24年、不動産会社で16年、関連マンション管理会社で大規模修繕工事の監理・長期修繕計画の作成を6年担当。31戸～496戸まで幅広いマンションでの実績あり。
- 保有資格
- 一級建築士
- マンション管理士
- 管理業務主任者 など
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建築設計事務所で設計業務を15年経験後、マンション管理会社で大規模修繕工事や長期修繕計画作成を担当。16年間で約350棟を担当し、様々な工事提案・現場管理の実績あり。
- 保有資格
- 一級建築士
- 管理業務主任者
- マンション維持修繕技術者 など
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賃貸、売買仲介、マンション管理など、さまざまな不動産業務を経験してきた後、さくら事務所に参画。豊富な業界経験と知識、正義感と気配りをあわせもつコンサルティングが強み。
- 保有資格
- 日本ホームインスペクターズ協会 公認インスペクター
- 建築仕上げ診断技術者
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ゼネコン・不動産仲介業・建築業経営・マンション管理会社フロントを経て、さくら事務所に参画。大規模修繕工事の相談から、法律相談・補助金まで幅広くご相談対応可能。
- 保有資格
- 行政書士
- 管理業務主任者
- 宅地建物取引士
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マンション管理会社で約20年勤務し、都心のタワー型マンションから沖縄のリゾート型大規模マンションまで幅広い物件を経験。広い視野で、適性な管理組合を中長期的にサポート。
- 保有資格
- マンション管理士
- 管理業務主任者
- 宅地建物取引士
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ゼネコンでマンション、オフィスビル、メーカー技術センターなどの新築現場の施工管理業務を経て、大手ディベロッパーに出向しマンション、オフィスビルの設計標準の作成に参加。その後、住宅リフォーム営業、商業ディベロッパーの建築監修業務を経験。
- 保有資格
- 一級建築士
- １級建築施工管理技士
- 宅地建物取引士
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設備系建設会社にて計画設計・現場施工管理など技術系業務全般に30年間従事。マンションや複合ビルなど様々な建築の新築および改修工事を数多く経験、幅広く建築の仕事に携わる。
- 保有資格
- 建築設備士
- １級建築施工管理技士
- １級管工事施工管理技士
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建築学科卒業後、大手ゼネコンの首都圏住宅事業部に在籍しマンション新築工事の現場施工管理に10年間携わる。その後マンションリノベーションの技術営業10年間において専有部のスケルトンリフォーム約100件や外壁改修工事の設計管理を経験。
- 保有資格
- 一級建築士
- 宅地建物取引士
- 既存住宅状況調査技術者
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新卒で電鉄系の資産管理会社にて、鉄道会社の保有資産（駅舎・高架下など）の活用や店舗開発を経験。その後、不動産のコンサルティング会社にて、主に地主様・家主様向けに売買・賃貸管理・有効活用など多角的なコンサルティングを行う。
- 保有資格
- 宅地建物取引士
- 二級建築士
建物劣化診断についてよくある質問
- Q.建物劣化診断にはどれくらいの日数がかかりますか。
- A.お問い合わせから1か月以内に実施、診断開始後1日～1週間で完了致します。※マンションの規模により変わります。
- Q.具体的に建物劣化診断の費用はどれくらいかかりますか。
- A.建物の規模や形状等によっても変わってまいります。建物の状況を確認した上で、お見積りさせていただきます。
- Q.建物劣化診の前に、まずは相談に乗っていただくことは可能ですか。
- A.もちろんです。経験豊富なスタッフがご対応させていただきますので、電話やお問い合わせフォームからお気軽にお問い合わせください。
- Q.マンションの建物劣化診断はどのようなタイミングで実施すべきですか？
- A.マンションの大規模修繕工事に向けた劣化診断（建物診断）のタイミングは、修繕委員会の発足後、予算・工事計画の検討に入る前にご検討いただくことをおすすめいたします。
- Q.診断員が居室内に入りますか？
- A.共用部調査の一環としてバルコニーの劣化状況の確認のため、全戸数の10%前後をサンプル住戸としてピックアップし、バルコニーへの立入調査をさせていただきます。もし調査対象の住戸に選ばれた場合は、専有部を通らせていただくことになりますので、お立会いをお願いしております。ご対応が難しい場合は、ご相談ください。
- Q.建物劣化診断の際、騒音やほこりなどは発生しますか？
- A.非破壊での診断になりますので、ドリルのような機械音や、はつり調査を行う時のようなほこりは発生しませんが、打診棒（パールハンマー）を使って外壁や共用廊下等の天井や床を軽く叩いたり、こすったりしますので、「コンコン」「コロコロ」といった音は発生します。 調査をする際は、音が発生する時間帯を事前にお知らせした上で、進めさせていただいております。
- Q.マンション劣化診断ツアーにはどれくらいの日数がかかりますか。
- A.お問い合わせから1か月以内に診断ツアーを実施いたします。
- Q.マンション劣化診断ツアーを申し込む前に、まずは質問・相談をしたいのですが可能ですか。
- A.もちろんです。経験豊富なスタッフが多数おりますので、お気軽にご連絡ください。
- Q.マンション劣化診断ツアーはどのようなタイミングで実施すべきですか？
- A.マンションの大規模修繕工事に向けて修繕委員会を発足後、予算・工事計画の検討に入る前のタイミングで建物劣化診断を行うことをおすすめしております。 また、建物診断のセカンドオピニオンとしてもご利用いただけます。
- Q.マンション劣化診断ツアーの際、騒音やほこりなどは発生しますか？
- A.打診棒（パールハンマー）を使って外壁や共用廊下等の天井や床を軽く叩いたり、こすったりしますので、「コンコン」「コロコロ」といった音は発生します。ドリル等の機械を使用した調査は行いませんので、ほこりは発生しません
- Q.さくら事務所で工事業者を紹介してもらえますか？
- A.中立性・公平性を担保するため、紹介あっせんは行っておりません。会社の看板や規模だけでは良し悪しの判断は難しいため、管理組合の皆さまによる直接面談をおすすめしております。
マンション劣化診断ツアーについてよくある質問
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