建物調査診断(大規模修繕前)

定周期保全型計画から状態監視型計画へ

  • 本当に全ての工事をやらなくてはいけないのか。傷んでいない場所もあるのでは?
  • 工事の前に数百万円もかけて必ず詳細な劣化診断をしなくてはならないのか
  • 修繕積立金が不足しているが、長期修繕計画に定められた時期に大規模修繕工事を実施する必要があるのか?

本サービスでは、大規模修繕工事を控えた管理組合のこういった声にお応えし、建物の状態や管理組合の資金状況、組合が望む品質などの情報をもとに、「いつ頃実施するのがいいのか」「どの部分を優先的に行ったほうがいいのか」の診断・アドバイスを行います。

管理会社などから提案される長期修繕計画では、建物の立地や状態を考慮することなく、一定の周期で建物全体におよぶ大規模修繕工事を実施するのが当たり前となっております。

また、一般の建物劣化診断では、修繕工事の実施時期や必要性といったことを判断することを理由に、本質的に不要と思われるコンクリート中性化試験や外壁タイル接着力試験などの劣化診断が行われます。そして、その結果に関わらず、『不急・不要な工事』を含め大規模修繕工事が実施されているマンションが大多数を占めています。

建物の立地環境や新築時の施工状況により劣化の進み方が大きく異なることや、せっかく実施した劣化診断の結果などが、修繕工事の施工時期や施工範囲などの工事計画、見積り内容などに具体的に反映されるケースはほとんどありません。

建物は全体的に均一に劣化が進行するものではなく、部位ごとに進行が異なるケースが多いため、すべてをまとめて工事するのではなく、特定の部分については数年後に修繕工事を実施するという選択肢もあります。

本サービスでは予め定められた一定の周期ごとに修繕工事を行う定周期保全型の計画ではなく、建物の劣化状況に応じて修繕工事を行う、状態監視型の計画による修繕工事の進め方など、第三者の立場から管理組合の修繕積立金の積み立て状況や建物の劣化状況なども考慮して、工事の内容や実施時期について検討、ご報告、アドバイスを行ないます。

※第三者性を保つため、施工会社などの選定代行・見積り依頼代行、設計業務および修繕工事の受注・斡旋は致しません。 予めご了承下さい。

さくら事務所がお約束する3つのNO!

大規模修繕工事において、癒着・バックマージン・談合といった管理会社や設計コンサル会社が作り上げた巧妙な負のスパイラルに、知らないうちに陥っている管理組合は少なくありません。

公共工事などで問題となることがある談合や賄賂などの建設業界と同様の不正が、マンション大規模修繕工事の改修工事業界においてもすでに常態化しているのです。

このような現状に、2017年1月、国土交通省からも大規模修繕工事の発注で設計コンサルタントを活用する際の注意を促す通知が出されています。

さくら事務所では、これらの不正を防止し、第三者性を堅持したコンサルティングをお約束します。

特に、施工会社選定においては、透明性、公正性を追求した取り組み「プロポーザル方式(提案力比較型方式)」で、皆様の大規模修繕工事をしっかりサポートいたします。

NO!癒着  第三者性を堅持します
NO!バックマージン  バックマージンは受け取りません
NO!談合  談合のない施工会社選定を提案します

設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について(通知)

本サービスの考え方
さくら事務所では、多くのマンション管理組合さまのコンサルティングを行なっています。

  • ザ・パークハウス(三菱地所)
  • パークホームズ(三井不動産レジデンシャル)
  • パークシティ(三井不動産レジデンシャル)
  • シティハウス(住友不動産)
  • シティタワー(住友不動産)
  • プラウド(野村不動産)
  • ブランズ(東急不動産)
  • ブリリア(東京建物)
  • イニシア(コスモスイニシア)
  • >> その他コンサルティング実績はこちら

    「建物調査診断(大規模修繕前)」のメリット

    • 管理会社や施工会社などとの利害関係がない第三者により、客観的なアドバイスが得られます
    • 修繕工事の受注を目的としていないため、管理組合の立場に立った調査・診断・報告が行われ、安心して依頼できます
    • 分譲マンションに精通した調査スタッフが調査・診断します
    • わかりやすい報告書により、現状を把握できます
    • 建物や資金の状況、管理組合の希望をもとに、工事の優先順位をアドバイスします
    • 高額な機械式調査や建材試験などは行わない、目視・触診を中心とした調査診断です
    • サービス終了後、お電話・メールでのご相談をお約束するアフターフォロー「ご依頼者専用カウンター」をご利用になれます(大規模修繕工事の進め方のご相談など)

    本サービスご利用例

    1、維持管理や積立金の状況等、資料の確認を行います。
    ヒヤリング

    【確認内容】

    • 竣工時から現在までに発生した、建物・設備の不具合
    • 修繕の履歴
    • 修繕積立金の残高など
    • 大規模修繕工事計画の有無
    • 修繕工事に関する管理組合(理事会・修繕委員会)の意向
    2、分譲マンションに精通した調査スタッフが建物の劣化状況を調査・診断します。
    調査・診断
    • 目視でひび割れや変色等の事象がないかを確認。
      (高所等歩行で見られない部分は双眼鏡を利用)
    • テストハンマーで外壁を打診(手が届く範囲)
    • 屋上、共用廊下、共用階段、外壁などの部位ごとに5段階評価
    3、1・2をもとに現在の修繕計画を確認します。
    ヒヤリング

    劣化診断の結果、緊急性を伴う補修箇所の有無、部位ごとに築年数に応じた劣化度合いなのか又は劣化が少ないのかを精査します。管理組合が目指す建物の品質、保有する修繕積立金の残高や今後の積立予定などを考慮のうえ、大規模修繕工事の計画に見直しの余地があるか検証します。

    4、診断結果に応じた大規模修繕工事の進め方についてアドバイスをします。
    ヒヤリング

    調査・診断の結果に基づき、大規模修繕工事の進め方について、理事会・修繕委員会などの皆様にアドバイスをさせていただきます。

    5、永年アフターフォローサービスをご利用になれます。
  • 大規模修繕工事の進め方のご相談など
  • 診断結果と修繕計画ご提案例①

    診断の結果、屋上防水、外壁、共用廊下、階段共に劣化の程度も軽微であり、5年程度は修繕を伸長することが可能であると判断。積立金の残高も不足していたことから、漏水のリスクを回避するため屋上防水工事だけを先行して実施、その他外壁、共用廊下、階段などの修繕は5年後を目途に実施を計画。

    診断結果と修繕計画ご提案例②

    診断の結果、屋上防水および外壁の一部に緊急性を伴う劣化が確認されたが、その他は概ね良好な状態。当該部分のみ修繕を実施、その他の部分については5年後を目途に実施計画を変更。これにより積立金増額案を回避。

    サービス料金(基本業務)

    戸数 料金
    戸数30戸まで 250,000円
    戸数31戸~200戸まで 250,000円+30戸超の戸数×3,500円
    例:50戸  250,000円+超過分20戸×3,500円=320,000円
    100戸 250,000円+超過分70戸×3,500円=495,000円
    200戸 250,000円+超過分170戸×3,500円=845,000円
    ※特殊な共用部分(規模の大きな地下駐車場など)および200戸以上は別途、お見積申し上げます

    お申し込み前に、理事会に出席してサービス内容のご説明・カウンセリングを行ないます
    (1回まで無料 ※東京近郊以外の場合には別途交通費がかかります)
    ※当サイトの価格は全て税抜価格です。
    消費税は、調査日時点の消費税率に基づいてご精算とさせていただきます
    ※東京近郊以外の場合には別途、交通費・出張費がかかります。
    詳しくは「お問い合わせ・お見積もり」にてご確認ください

    お問合せから業務終了までの一般的な流れ

    1ホームページまたは電話でお問合せください
    お問合せ・お見積りはお問い合わせ・お見積もり専用フォームまたはお電話でお気軽にお問合せください。
    2理事会にてまず、無料カウンセリングを行います。
    ※ご希望により、事前に「無料簡易調査」を実施させていただきます。

    理事会に出席させていただき、実施するサービスの内容や料金、進め方についてご説明します。
    (※1回まで無料、東京近郊以外の場合には別途交通費がかかります)

    3管理組合総会運営のサポートをいたします
    ご希望により、弊社コンサルタントが総会に出席をさせていただきます。
    4ご契約後、調査に必要な書類をお預かりします
    販売時のパンフレット図面や竣工図などをお送りいただきます。
    (ご希望があれば、当社から管理会社に連絡を入れ、必要書類をお伝えします)
    また、調査日時を住民に知らせるためのお知らせ書面案をお送りします。
    5住居者アンケート案をお送りいたします
    全所有者にバルコニー内の不具合有無などをお知らせいただくための住居者アンケート案をお送りします。(オプション)
    (管理会社に配布をご依頼いただきます)
    6現地調査を行います
    部位・材質ごとの劣化度合いを確認するため現地調査を行います。建物内の立ち入り及び共用部分の施錠解錠につきまして、管理会社にご協力いただけるよう指示をお願いします。調査の立ち会いは不要ですが、ご希望に応じて理事会役員さまに調査の様子をご覧いただいたり、共用施設などにご同行いただけます。オプションで地下ピットの調査も承ります。
    6理事会または住民説明会で結果をご報告します
    管理組合に修繕積立金の見直しの予定や維持管理の方針などを確認した上で、現地調査の結果及び大規模修繕計画案を報告書にまとめ、理事会または住民説明会でご報告します。
    7分譲会社・施工会社へ協議の申し入れ
    調査の結果、耐震性や耐久性に影響をおよぼす恐れのある懸念が発見された場合には、ご希望により分譲会社・施工会社に対し補修に関する、協議の申し入れを行うこともできます。
    8アフターフォローの開始
    サービス完了後は、本サービスに関わる永年アフターフォローサービスをご利用になれます。