マンション大規模修繕工事の発注方式

  • Update: 2021-02-12
マンション大規模修繕工事の発注方式
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株式会社さくら事務所

マンション大規模修繕工事を進めるにあたって、施工会社に何をどこまでお願いするのか?により発注方式が異なります。

それぞれのメリット、デメリットそして注意点を理解した上で、ご自身のマンション管理組合にあった手法を選ぶことが重要です。

ここでは、大規模修繕工事における代表的な発注方式について、さくら事務所で大規模修繕工事のコンサルティングを行うコンストラクション・マネージャーが解説します。

責任施工方式・設計施工方式(設計・施工一括方式)

図、施工会社に委託した場合

責任施工方式・設計施工方式

図、管理会社に委託した場合

責任施工方式・設計施工方式工事会社もしくは管理会社に、修繕工事の仕様作成や工事、チェックまで一任して発注する方式です。

すべてを1社に任せるため、後から不具合やトラブルが生じた場合でも責任の所在が明らかになり、打ち合わせ相手も1社で済むためマンション管理組合の負担を抑えられるのがメリットです。

ですが1社のみに任せることで生まれるデメリットもあります。

第三者のチェック機能が働かず、「提示された見積金額が妥当か?」「施工が適切に行われているか?手抜き工事はされていないか?」といった見積もりや工事内容について不透明になる可能性があります。

管理組合自ら、費用や工事品質をチェックする必要がありますが、チェックが困難な場合は、信頼のおける第三者に見積や施工状況のチェックを依頼してもいいでしょう。

また、大規模修繕工事の実施時期や優先順位を判断するために行われる「劣化診断」については、施工会社が行った結果を信頼していいのか?と思われる組合もあります。

発注者である管理組合はできる限り費用を抑えたいと考えますが、工事を行う施工会社はできるだけ工事を行い利益を生みたいと考えるでしょう。そんな利益が相反する施工会社による診断結果をどれだけ信頼していいのか?という疑問が生まれるのです。

まだ工事が必要ないタイミングでも工事をすすめられたり、必要のない工事も提案内容に含まれてしまうといった可能性もあります。

関連情報・・・劣化診断(建物診断)は大規模修繕工事の実施ありきで行うもの?

設計監理方式・工事監理方式

設計監理方式設計・工事監理と施工を分離して発注する方式で、管理会社もしくは設計事務所などのコンサルティング会社が設計(仕様書作成)・工事監理を行い、施工会社は施工のみを請負います。

責任施工方式に比べると、第三者が介在する分、工事品質や価格に客観性を得やすいメリットがあります。(第三者には工事費の7~10%程度の手数料を支払います。)

工事費用の他に設計・監理業務を依頼するコストが必要になりますが、見積もりの精査などにより、その費用を超えるコストダウン効果が得られることもあります。

当初は「高額で不透明なマンション管理会社元請方式」に対抗することを目的の一つとして設計事務所が発展させてきた設計監理方式ですが、近年では悪質なコンサルタントによる設計監理方式での談合、バックマージンの問題も取り沙汰されています。

2017年には国交省が異例の通達を出し、注意喚起する事態となりました。

「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」

一定の設計仕様書に基づいて金額だけで比較するという設計監理方式の仕組みそのものが、容易に談合できる状況を生んでしまっているのです。

工事会社や設計事務所、コンサルティング会社が信頼できるか否かの見極めが重要なポイントになります。

しかし、いくら談合防止の手を打ったとしても、業者間の談合を疑う事態になった際には、いったん立ち止まる覚悟が必要です。

管理組合の側に立つべき設計会社やコンサルティング会社が義務を果たさず、管理組合に損害を与えた場合は、損害賠償を請求できる可能性もありますが、工事の手抜きや手抜かりを見逃したこと、バックマージンを受け取ったことを管理組合が立証しなければなりません。

現実問題として不正を告発し、法的責任を問うのはハードルが高いでしょう。

関連情報・・・設計監理方式ではマンションの大規模修繕工事の談合は防げない

コストオン方式

コストオン方式管理組合が施工会社を選定した上で、その施工会社の工事費に元請監理費を上乗せ(11~15%程度)して、管理会社と請負契約を結ぶ方式です。

管理組合は管理会社と請負契約を、管理会社は施工業者と下請け工事契約をそれぞれ結ぶことになります。

管理会社による責任施工方式のメリットを活かしたまま、改善した手法になり、ある程度管理会社に任せられるため、組合の負担も少なく、工事完了後のアフターフォローについても一定程度の安心感が得られるのが特徴です。

管理組合と施工会社との間で工事費を決めるため、工事費の透明性が高く、談合やリベートを防ぐことも可能ですが、業者選定のノウハウが乏しい管理組合では、コンサルタント会社等に依頼する必要があります。

監修方式

監修方式
責任施工方式をベースに、第三者のコンサルタント会社(アドバイザー)が管理組合の視点から施工会社のチェックを行う方式です。設計と監理は行いません。

仕様策定サポート、施工会社選定サポート、仕様・見積もりのチェック、施工品質の巡回チェック等、必要と思われる部分において専門家のサポートを受けることができます。

比較的安価な費用で安心を高めることができるでしょう。

プロポーザル方式

監修方式さくら事務所が考案した、設計監理方式による談合を防ぐための新たな施工会社選定方式で、監修方式の一つです。

設計は行わず、施工会社が建物の状況をチェックし、それをもとに工事内容や仕様を管理組合に提案し、施工を請け負う方式です。

設計会社やコンサルティング会社が入るのは設計・監理方式と同じですが、第三者性を担保するため、工事会社などの選定代行、見積もり依頼代行、設計業務および修繕工事の受注・斡旋はせず、その上で、複数の工事会社から工事範囲や工事内容の提案を受けます。

工事会社を公募する際、工事の仕様書は作らずに「要望書」を作ります。施工会社からは、その要望を満たす工事方法や数量・金額などを提案してもらいます。

この方式は、シンプルに数字を比較できるようにするため共通の内訳書・仕様書が決められた設計監理方式とは異なり、単純に数字を入れるだけで入札に参加できるわけではありません。

そのマンションにあった工事を提案(プロポーザル)する必要があることから詳細な調査や検討を行う必要があるため、見積もりを出すのに手間がかかることもあって、談合をしにくい方式です。

一方、金額だけの比較にならないため、その見積内容の比較・検討が難しく、専門家(コンストラクション・マネージャー)によるサポートが必要になります。

理事会や修繕委員会の負担も大きくなりますが、工事会社の提案力・企画力を比較でき、より適切な工事方法を選択し、結果としてコストダウンもできる可能性も高まります。

その提案内容を吟味して管理組合主導で選ぶことで、「自分たちで納得して選んだ」気持ちが強まり、大規模修繕工事そのものへの満足度にもつながります。

理事や修繕委員はマンション修繕に関する知識を短期間で身に着けることができ、大規模修繕に関して管理会社に頼り切りにならずに済む、つまり、なんでもかんでもお任せの管理会社依存から脱するきっかけにもなり得ます。

いずれの方式でも要注意、コストダウンありきにならないこと

マンション大規模修繕工事を進める上での注意点大規模修繕工事のコンサルティング業務について、「どの発注方法をとれば、コストダウンできますか?」「コンサルを入れても、元が取れますか?」そんなお問合せをいただくこともあります。

ですが、大規模修繕工事を進めるにあたって、コストにばかり意識がいってしまうと、いつの間にか「適切な修繕」から「コストダウン」にばかり意識がいってしまい、理事会や修繕委員会にも「本当に削減できるのか?」「トータルでいくら削減できるのか?」といった結果や成果が追求されてしまいがちです。

また、実際の工事の必要性の判断は、大規模修繕工事に直接携わっていない組合員の皆さまにはなかなか伝えられるものではなく、効果としてコストダウンの方がわかりやすいのも確かです。

しかしコストダウンを重視するあまり、理事会や修繕委員会も「必要性ベース」ではなく、「予算ベース」「コストダウンベース」の方向に判断が歪んでしまうこともあります。

いかなる方式で大規模修繕工事を進めるにあたっても、ここは大きな落とし穴です。

第三者の専門家を採用することなどによって、結果としてコストダウンするケースがあることも確かです。

一方で、管理組合はどの方式を採用するとしても、「施工会社や設計事務所、コンサルタントの考え方が管理組合にあっていること」や「施工品質チェック機能の向上が可能か?」を軸に第三者の専門家導入について検討いただくことをお勧めします。

コストダウンに気を取られすぎずに、”建物の状態に合わせた必要・適切な修繕”こそが大規模修繕工事の本来の目的であることを忘れずに進めていきましょう。

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ホームインスペクション(住宅診断)をはじめとする個人向け不動産コンサルティングや管理組合向けコンサルティングを行っている。400を超えるマンション管理組合のコンサルティング実績をもち、大規模修繕工事や長期修繕計画の見直し、瑕疵トラブルなどの管理組合サポートサービスを提供している。

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