大規模修繕工事の施工会社選定、設計監理が本当に最適なのか?

  • Update: 2020-04-15
大規模修繕工事の施工会社選定、設計監理が本当に最適なのか?

大規模修繕工事のコンサルティング業務において「設計監理方式でお願いできますか?」というお問合せをマンション管理組合の方からしばしばいただきますが、さくら事務所では新築・中古、戸建て・マンション問わず、設計監理業務は請け負っていません。

(上記のようなご依頼の際には、後述のさくら事務所のスタンスをお伝えした上で、さくら事務所ならではの大規模修繕工事のお手伝いをご提案させていただいています)

「さくら事務所ではなぜ設計監理業務をしないのか?」これまで多く疑問を寄せられてきたこの理由について、さくら事務所で大規模修繕工事のコンストラクション・マネージャーを務める一級建築士が解説します。

施工会社やデベロッパーからの利害関係を断つ

さくら事務所は一級建築士事務所登録していますが、基本的に新築・中古を問わず住宅(戸建て・マンション)の設計・監理業務は請負っていません。

設計・監理は、戸建て・マンション等住宅の企画・販売を行う企業、いわゆる住宅デベロッパーからの業務になります。

マンション大規模修繕工事の世界では、デベロッパーをはじめとする企業の利害関係が多数発生してしまいます。

さくら事務所では、デベロッパーや施工会社との利害関係から断ち切ることで、管理組合にとってベストな道を模索することができると考えています。

そのため、第三者性・中立的な立場を重んじています。

(これは、ホームインスペクションでも同様です。仲介会社やハウスメーカーとの利害関係を断ち切ることで、ご依頼いただいた方に正しく建物の状態をお伝えすることができると考えます)

購入される個人の方、また購入された個人の方々で組織される管理組合に対して、癒着など疑念を持たれず安心してサービスをご利用いただくことにも繋がっています。

大規模修繕工事に「設計」は本当に必要なのか?

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管理組合から受託する、管理組合が計画・実施する大規模修繕工事のコンサルティング業務についても、一般的な設計・監理方式は行っていません。

コンストラクション・マネージャー(CM)が、施工会社による責任施工での提案を募るプロポーザル方式で、管理組合の皆さまをサポートします。

マンションの大規模修繕工事は、新たに1から建物をつくるものではありません。

既に存在する建物の機能面・美観面の劣化を新築時の状態に戻すことが主な目的とされています。

法規制や予算などの諸条件から最適な機能を持った建物の建築を可能にさせるための「設計」、設計者が設計図では表せない細かい部分や施工上の調整を施工者と行う「監理」。

新築工事でもなく、劣化を修繕させる工事においてこれらの設計・監理業務がどこまで必要なのでしょうか?

大規模修繕工事において、設計・監理業務が必要とされるのは、「老朽化が進み、もともとの設計仕様を変更する必要がある」ような建物に限定されるのではないでしょうか?

マンションの大規模修繕工事では、設備関係を除けば、「防水(屋上、バルコニー、廊下、階段)と外装(タイル、塗装)が主です。

そのための劣化修繕は ①既存を撤去してやり替える ②上から塗り重ねる ③汚れを洗浄する などです。

これらの計画(工法、材料の選定など)であれば、修繕工事を専門とする施工会社や材料メーカーで十二分に対応でき、適切な提案もダイレクトに聞くことができます。

大規模修繕工事における重要な部分は施工会社の専門領域

大規模修繕工事で重要な足場大規模修繕工事において、重要なポイントとなるのが足場。

完了後になにも残らないものにも関わらず、工事費の中で大きな割合を占め、更に大規模修繕工事中の居住者の快適性にも関わります。

安全対策などの仮設工事計画は施工会社の専門分野です。

設計者が枠組みを作成するよりも、工事当事者であるより現場に近い施工会社に自由に提案をしてもらうことで効率的な足場を実現することもできます。

プロポーザル方式で自由に提案してもらう中でも、この仮設工事の提案は施工会社の能力を比較する上で重要なポイントにもなり得ます。

参加する施工会社から見ても、予め設計者により作成された単価のみブランクの設計数量表に金額だけを入れる競争入札では、自分たちならもっとこうやればうまくやれるのに、という思いがあるかもしれません。

その提案をダイレクトに汲み取ることができるのもプロポーザル方式の大きな特徴です。

金額だけで比較される設計・監理方式に比べ、施工会社からは多少手間であっても、自分たちの経験からアイデアを提案できるこの手法は、熱意ある施工会社からにも好評です。

新築工事の設計者は、注文者の代理として、さまざまな決定権・裁量をもちます。

大規模修繕工事において設計者・監理者のポジションを得て、管理組合がすべてお任せしてしまうことで、施工会社選定時にもその裁量が発揮され、昨今言われている出来レースやバックマージンなどを発生させている可能性も否定できません。

大規模修繕工事業界で施工会社の抱えるジレンマ

多くの業界が大きく変遷を遂げようとしている中、旧態然とした大規模修繕工事業界の在り方に一番ジレンマを抱えているのは施工会社かもしれません。

プロポーザル方式のコンペに参加された施工会社さんからのメッセージの一部をそのままご紹介します。

日本の時代がこの10年間で大きく変わり、また今後も5GやIOTにて大きく変遷を遂げようとしている昨今、大規模修繕工事の業界自体は旧態依然で、大きな変化が無いように感じております。

それは業者選定業務も同じで、設計監理方式で言えば、ありふれた設計事務所の通り一辺倒の業者選定が世にあふれていると思います。

そんな中で御社のプロポーザル方式は、とても新鮮に感じております。

効率で言えば、とても時間のかかる選定方法ですが、ともすれば一般的な設計入札では、思い描いた工事や工法を自由に提案できないジレンマを抱えることもあるため、このような方式は、提案力や企画力を試される、とてもやりがいを感じれる方法した。

管理組合様からご内定頂いた際の喜びはとても大きく私も、少し自信を持つことが出来ました。

さくら事務所がお勧めするのは「プロポーザル」方式

さくら事務所ではこのような理由で設計・監理方式でのコンサルティング業務を行っていません。

ですが、方法によらず、大規模修繕工事では必要な修繕箇所を適切な方法で修繕し、その進め方について多くの管理組合員の皆さんに納得してもらいつつ進めていただくことが重要です。

さくら事務所では、大規模修繕工事実施の判断材料とするため、建物の劣化状況を確認する「マンション劣化診断ツアー」(15万~+税)も行っています。

大規模修繕工事のそもそもの実施時期についてお悩みの方もぜひお気軽にご相談ください。

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