大規模修繕工事を管理会社に依頼するときのメリットとデメリット

  • Update: 2022-05-17
大規模修繕工事を管理会社に依頼するときのメリットとデメリット

大規模修繕工事を行う際、管理会社へ依頼するべきか、そうでないほうがいいのか、それぞれにメリットやデメリットが存在します。今回はそのメリットやデメリット、そして対策についてマンション管理コンサルタントが解説します。

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大規模修繕工事の際の施工会社の選定方法

責任施工方式

管理組合と管理会社のあいだで外部の第三者(コンサルタントなど)が介在することなく、直接契約する方式です。施工会社自らが工事などの仕様部分を設計します。

設計監理方式

この方式でも管理会社が選ばれることはあります。ただ責任施工方式とは違い、この設計監理方式では、外部のコンサルタントが介在するため、工事部分の仕様については、管理会社が設計することなく、設計監理のコンサルタントが仕様を作成します。

管理会社に大規模修繕工事を依頼するデメリット

管理組合の会計の内容を知っている

管理組合の会計状況を管理会社は把握しているため、適切な工事内容の観点よりも、修繕積立金総額に合わせた工事内容になることがあります。

<対策>

工事仕様や見積もりを第三者のコンサルタントを起用して確認します。もしくはセカンドオピニオンとして第三者の専門家に参加してもらいます。

競争原理が働かないので費用が割高

※相見積もりをしていない場合

場合によっては相見積もりをしている場合でも、結果が出来レースになっていることがあり、競争原理が働かずに費用が割高になってしまうことがあります。

<対策>

工事仕様や見積もりを第三者のコンサルタントを起用して確認します。もしくはセカンドオピニオンとして第三者の専門家に参加してもらいます。

馴れ合いの下請け業者へ丸投げされる

管理会社に依頼すると、下請けの会社が現場で作業するケースがほとんどです。馴れ合いの下請け業者へ丸投げされるんではないか、自ら施工をチェックする場合でもチェックが甘くなるのではないかと考える管理組合があります。

<対策>

  1. 下請け会社については管理組合で決定します。
  2. 責任施工方式の場合、施工状況をチェックするために、管理組合側で第三者のコンサルタントを起用します。

大規模修繕工事を管理会社に依頼するメリット

管理組合にとって大規模修繕工事の計画・準備に関する負担が少ない

管理組合にとっては最小限の労力で実施をすることが可能になります。なかなか時間が取れない管理組合にとっては非常に大きなメリットだと言えます。

工事完了後の不具合も、管理会社が窓口になるため安心感がある

日頃のマンション管理で、馴染みのある担当者のサポートを受けるため安心感がある

フロント営業の方が、大規模修繕工事にどれくらい精通しているのか、という問題は残りますが、馴染みのある担当者のサポートが直接的・間接的を問わず、サポートする安心感があります。

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さくら事務所の取り組みスタンスについて

基本的なスタンスとして大規模修繕工事の長周期化

  • 12年→16~18年程度に長周期化します。

外部の修繕委員業務

  • セカンドオピニオン
  • 工事見積書・仕様書のチェック

※計画段階から修繕委員として経験豊富なコンサルタントが参画。

施工会社選定としてプロポーザル方式を採用

責任施工方式の場合、施工会社の選定としてプロポーザル方式で行い、管理会社にも見積もり参加会社として加わっていただきます。管理会社のメリットが活かしやすい部分もあります。

見積もりチェック・工事中の施工チェック

  • 積極的に引き受けている

大規模修繕工事を管理会社に依頼する場合についてのまとめ

  1. Webや書籍ではいたずらにデメリットが誇張されていて、工事依頼先として当初から管理会社を排除することには疑問が残ります。
  2. デメリット対策を行えば、大規模修繕工事に関する管理組合の時間的な負担を大幅に軽減することが可能になります。管理組合と管理会社の関係性も構築可能になります。
  3. 総戸数の少ないマンションに関しては、管理会社にお願いすることで、有利になる可能性もあります。検討の最初の段階からデメリットを理由に、管理会社を排除してしまうことはもったいないと思います。

このコラムは、下記動画でも解説していますので、ぜひご覧ください。

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株式会社さくら事務所

ホームインスペクション(住宅診断)をはじめとする個人向け不動産コンサルティングや管理組合向けコンサルティングを行っている。400を超えるマンション管理組合のコンサルティング実績をもち、大規模修繕工事や長期修繕計画の見直し、瑕疵トラブルなどの管理組合サポートサービスを提供している。

【監修】さくら事務所マンション管理コンサルタント(マンション管理士)

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