第二章 最終話 マンション管理会社にすべてを任せっきりにすると起こり得るトラブル

  • Update: 2022-08-02
第二章 最終話 マンション管理会社にすべてを任せっきりにすると起こり得るトラブル

管理会社にすべてを任せっきりにすると、真夏の怪談よりも真っ青なことになってしまうという話が第二章の最終話となります。もしも同じようなケースに心当たりがある場合は、すぐにでも第三者視点を持つコンサルティング会社にご相談されることをおすすめします。

マンションの大規模修繕工事前に気をつけていきたいこと

ご紹介するケースは1年後に大規模修繕工事を控えていたあるマンションの例です。(実話)

あるマンション管理組合では大規模修繕工事に関する取りまとめをマンションの管理会社にお願いすることにしました。

ここでいう大規模修繕工事に関するとりまとめとは

  • 大規模修繕工事の仕様の決定
  • 大規模修繕工事施工者の見積もり依頼
  • 上記の見積もり査定

以上のような大規模修繕工事に関する施工業者決定までのとりまとめを管理会社がすることになったと言います。

ちなみに取りまとめ業務に関して、マンション管理会社にお願いしたところ、取りまとめる際の費用については大規模修繕工事に掛かる費用の6%を求められました。

もし、大規模修繕工事に掛かる費用が1億円だったとすれば600万円となります。

この段階では特に管理組合はよくある話なのか程度で、特におかしいとは思っていませんでした。

徐々に疑問が湧いてくるようになったきっかけとは

管理会社に取りまとめを依頼して数日後、数社から大規模修繕工事の見積もりが集まってきました。ここまでは当たり前の話ですが、ここからが少しきな臭いと思うきっかけになります。数社から集めた見積もりなのに、なぜかきれいに100万円ずつの差の見積もりだったのです。これは非常に不自然すぎるもので、数社へ見積もりを依頼すれば、まずそんな結果になることはありません。複数の見積もりを取った場合、1~2割ぐらいのあいだの差で、上と下で金額が分かれることがほとんどです。

この結果的に不自然な差となった見積もりを見て、とりまとめを依頼した管理組合も、ここでおかしいと感じました。そのため今回大規模修繕工事までのとりまとめを依頼した管理会社に、管理組合から見積もりの妥当性などを確認するため、いろんなコンサルティング会社に依頼をしたいと相談されました。

すると管理会社からは、コンサルティング会社にもし依頼すれば、今後のマンション管理に責任を持てないと言われたそうです。

そもそも管理会社は大規模修繕工事までの取りまとめをするのか?

これはそもそも論になりますが、これまでの管理会社の種類や役割を説明するなかでもご紹介しましたが、マンション管理会社の業務のなかに、大規模修繕工事のコンサルティング業務は存在しません。そのため本来は管理会社に取りまとめをお願いしないほうが良かったのです。

ましてや大規模修繕工事をおこなうための修繕積立金は、マンション居住者の大事な資産になるため、むしろ管理会社に任せっきりではいけません。

もしも任せっきりにしてしまうと、例にあげたケースのように、たとえば管理会社の息のかかった大規模修繕工事の業者が選定され、金銭の授受やバックマージンが発生する疑いも考えられます。

今回取り上げたケースのその後

今回取り上げたケースのその後ですが、幸いにもマンション管理組合が自分たちで選んだ業者を選定することができ、無事に大規模修繕工事を行うことができました。

この例の他にも、大規模修繕工事の取りまとめについて、掛かる費用の15%を要求するような管理会社も存在します。

大規模修繕工事を行う際の考え方として、もし大規模修繕工事までに貯めた修繕積立金を100とすると、管理会社などは管理組合の財政状況を知っているがゆえに100のうち90まで使って大規模修繕工事を行おうとするのですが、本来は100あるうちの60~70%ぐらいに工事費用を抑え、残りは次の大規模修繕工事へ繰り越すことが理想的な修繕積立金の使い方です。

ある方はこう言いました。「大規模修繕工事は大規模収益工事だ」と。

こんな結果になってしまわないためにも、しっかりと管理会社の役割を把握し、もしも困るようなケースが生じた場合は。第三者視点で対応にあたる資本関係もないコンサルティング会社などを活用することが非常に大切になってまいります。

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株式会社さくら事務所

ホームインスペクション(住宅診断)をはじめとする個人向け不動産コンサルティングや管理組合向けコンサルティングを行っている。400を超えるマンション管理組合のコンサルティング実績をもち、大規模修繕工事や長期修繕計画の見直し、瑕疵トラブルなどの管理組合サポートサービスを提供している。

【監修】さくら事務所マンション管理コンサルタント(マンション管理士)

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