マンション大規模修繕の費用は？払えないときの対処法や工事の優先順位も

マンション大規模修繕工事の費用相場（目安）

マンションの大規模修繕工事の費用相場は、100戸以上の大規模マンションで1億5,000万円～2億円、50戸以下の小規模および中規模マンションで3,000～4,000万円です。

大規模修繕工事は、主に「防水工事」・「外壁工事」・「仮設工事」・「設備工事」の4種類に分けられます。

工事項目ごとの費用相場は以下の表を参考にしてください。

• 上記の金額は目安のため、各マンションの状況により異なります

工事別│大規模修繕工事にかかる費用相場

ここでは「防水工事」「外壁工事」「仮設工事」「設備工事」の工事内容と費用相場について、紹介します。工事の方法によっても費用相場が異なるため、詳細をみていきましょう。

防水工事

防水工事には下記の表のとおり、4つの方法があります。それぞれの費用相場と特徴をおさえて、施工方法を選ぶ際の参考にしてください。

工事の種類が同じでも、工法によって、耐用年数やメンテナンスの頻度は異なります。施工業者とよく話合い、施工場所や予算に適した方法を選びましょう。

外壁工事

外壁工事は外壁の種類によって、塗装工事・張替え工事・重ね張り工事などがあります。ここでは塗装工事の費用相場をみていきましょう。

外壁塗装の費用相場は、使用する塗料の性能、おもに耐用年数により大きく異なります。

耐用年数が短い塗料の場合、塗装回数が増えるため、長期的にみると高額になるかもしれません。塗装費用は、一度の工事費用だけでなく、耐用年数などの性能も総合的に検討し、判断することが大切です。

仮設工事

仮設工事の費用相場は、大規模マンションで3,000～5,000万円、小・中規模マンションで600～800万円です。国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、大規模修繕工事における仮設工事費の割合は、全体の22.8％という結果もでています。

仮設工事とは、工事を円滑に進めるための施設や設備を設置する工事のことで、なかでも足場工事が大部分を占めています。足場工事の費用相場は、1㎡当たり700～1,500円ですが、足場の種類によっても価格帯はさまざま。とくに高層マンションで採用される、移動昇降式足場やゴンドラは高額になります。

参照：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

設備工事

設備工事のひとつである給排水設備の交換費用は、1棟当たり約70～200万円といわれています。パイプの太さやマンションの規模により大きく異なるため、概算を見積もるには調査が必要です。

給排水パイプの耐用年数は約20年ですが、大がかりな工事なるため、大規模修繕工事にあわせて交換することを推奨します。工事中は水道が使えません。トラブルを避けるためにも、工事のスケジュールが決定したら、早めに入居者へ説明しておきましょう。

大規模修繕工事は2回目3回目のほうが高額

マンションの大規模修繕工事は、回数を重ねるごとに費用が高額になる傾向があります。

1回目は塗装・補修・部品交換など比較的容易な内容が多いですが、2回目は、基本的に補修や部品交換では対応できず、交換工事が必要です。3回目には給排水管・エレベーター・機械式駐車場など、規模の大きい設備のリニューアルも検討しなければいけません。

また1回目は修繕積立金に加え、分譲時に徴収した修繕積立基金があるため資金に余裕があります。しかし2回目以降は修繕積立金のみのため資金不足に陥りやすくなるのです。

さらに3回目の時期には区分所有者の高齢化が進み、修繕積立金の値上げや修繕積立一時金を徴収など、資金の工面がより難しくなります。

下記記事では大規模修繕の回数ごとの工事金額について紹介していますので参考にしてください。

大規模修繕2回目は資金不足に注意！効果的な対処法と成功のコツを解説

大規模修繕工事の費用を抑える方法

以下では、大規模修繕工事の費用を安く抑える4つの方法を挙げています。

• アフターサービスを活用する
• 助成金・補助金を利用する
• 複数の業者から見積もりをする
• 管理会社任せにしない

アフターサービスや助成金・補助金については期限があります。大規模修繕直前でなく、事前の対策としてご検討ください。

アフターサービスを活用する

築10年目までのマンションであれば、アフターサービスチェックを実施することをお勧めします。アフターサービスは一般的には新築から2年、5年、10年までの期限付で利用できる保証サービスになり、そのほとんどは、2年で終了してしまいます。しかし、10年目のマンションでも住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に対応し、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分としてコンクリート躯体の亀裂や損傷、屋上、外壁、開口部などの雨漏れについて保証しています。

保証期限が切れる前に点検し、もし不具合が確認された場合は無償で補修してもらえるかもしれません。

助成金・補助金を利用する

大規模修繕工事の内容によっては、助成金・補助金を活用できるかもしれません。

例えば、バリアフリー化や防音工事をする場合、長期優良住宅化リフォームとして支援を受けられます。ただし、助成金や補助金の内容は自治体によって異なり、同じ支援を受けられるわけではありません。

事前にマンションがある都道府県もしくは市町村に連絡を入れ、助成金と補助金の有無や内容についてを確認しておきましょう。

複数の業者から見積もりをする

大規模修繕工事をする前には、複数の業者から見積もりを出してもらうのも参考になるでしょう。複数の会社に見積もりを依頼すること（※相見積もり）でおおよその相場がわかることがあるからです。

相見積もりをすれば、工事にかかる各項目の費用を比べられるでしょう。しかし、過信は禁物です。業者間でつながっており、各社協議したうえで、相場とかけ離れた費用を提示されたり、ある一社だけがお得に見えるような見積を提出される可能性もあるからです。

大規模修繕工事をするマンションで相見積もりをする場合は、扱いに気を付けましょう。

管理会社任せにしない

管理会社を通して大規模修繕工事をお願いすれば、手間がかからず、楽かもしれません。しかし、管理組合が自主性をもって施工会社を吟味しないことで工事コストがは高くなったり、管理会社への紹介料が発生したりするなど、費用が高額になるケースがあります。

管理会社から提出される予算書や見積書を見て、妥当性を判断できる場合はよいですが、そうでない場合は、第三者の専門家にアドバイスをもらいながら管理組合主導で、大規模修繕を進めていきましょう。

大規模修繕工事の費用を払えないときの対処法

大規模修繕工事の見積額が修繕積立金の残額を上回っている場合は「何とかして費用を確保する」または「今工事をしない」のどちらかしかありません。

具体的には以下の対応が必要になります。

• 区分所有者から一時金を徴収する
• 金融機関から借り入れる
• 工事を延期して修繕積立金を貯める

区分所有者から一時金を徴収する

まず考えられるのは、区分所有者から修繕積立一時金を徴収することです。総会で決議して、月々支払う修繕積立金のほかに、一時金として、まとまった金額を徴収することを決定します。

不足額によっては数百万単位の一時金を徴収することになり、組合員にとって負担が大きい対処方法のため、合意を得るのはかんたんではありません。決定したとしても払えない区分所有者がいるなど、トラブルになることも多いでしょう。

金融機関から借入れる

修繕工事の費用が不足している場合には、金融機関から借入れる方法もあります。借入れをするケースとして、居住者からの修繕費の補填ができない時が挙げられます。金融機関から借入れをする際は、管理組合の総会決議をしなければなりません。

メリットとして、早急に費用の不足分を確保できる点が挙げられますが、デメリットは、借り入れた金額だけ利息が発生することです。

借入れ後、組合員は利息をつけて返済することになるので一時金と比較すると、一度に支払う額は小さいですが、支払総額は大きくなります。

工事を延期して修繕積立金を貯める

大規模修繕工事すべて、または一部の工事を延期して、修繕積立金を貯めるのも1つの手です。その際、修繕積立金の徴収額を現状よりも値上げすることも検討しましょう。

費用が不足した状態で修繕工事をした場合、安価な資材が使われたり、手抜き工事に繋がったりすることも。

ただし修繕工事を延期することで、修繕箇所が悪化し建物自体に影響を及ぼすリスクもあるため、現時点での工事の必要性を判断するために、第三者機関の劣化診断を実施するのがおすすめです。

大規模修繕工事の優先順位を理解しておこう

修繕資金が足りない場合、優先順位を理解しておくと工事計画が立てやすいでしょう。

もっとも優先順位が高いのが、外壁タイルの欠けや浮き、漏水工事です。外壁タイルの欠けや浮きは剥落に繋がり大事故になることも。漏水も対処が遅れると被害が拡大します。

つぎに優先すべきは足場が必要な工事です。タイルの浮き調査やタイル目地・外壁下地の補修が該当します。

大規模修繕工事での優先順位が低いのは足場が不要な工事です。屋上防水は足場が無くてもできるケースが多いため、劣化状況によっては工事時期を遅らせられるでしょう。

また共用廊下の長尺シートや美観目的のエントランスのタイル・石の交換など、建物自体の劣化を進める要因にならなかったり危険度が低かったりする工事は、さらに優先順位が下がります。

優先順位を決めて工事内容を決定するときは、工事完了後に居住者から「なんでここは修繕しなかったんだ」という声が出ることも。今回工事を見送った経緯が分かるように説明しておきましょう。

大規模修繕の工事費用を抑えた見積もりを依頼する方法

大規模修繕工事の見積もりを依頼するときの一工夫で、提示される費用が変わってきます。

工事費用を抑えた見積もりをもらうには、すべて施工会社に任せるのではなく、管理組合の考えや方針をしっかり伝えておくことが重要です。

「ここは足場を仮設せず工事できるので見積もりに入れないでほしい」「こう考えているのでここは節約したい」というようにコスト削減に向けた姿勢をみせると、費用を抑えるために試行錯誤してもらえます。

分譲マンションは「つねにどこも故障していない」ことを前提とした修繕計画が基本です。理想的な計画ですが、その分過剰修繕になりやすい性質があります。限りある資金のなかでベストな工事をするためには、管理組合がコスト削減に対する意識を強くもち、見積り依頼の段階から施工会社に相談しておくのがポイントです。

マンションの修繕工事費用（修繕積立金）の算出方法

国土交通省は、「修繕積立金に関するガイドライン」（令和3年9月改訂）の中修繕積立金額の目安を示しています。

計画期間全体における修繕積立金の平均額の算出方法（m²当たり月単価）

F＝（A＋B＋C）÷D÷E

• F・・・計画期間全体における修繕積立金の平均額（円）
• A・・・計画期間当初における修繕積立金の残高（円）
• B・・・計画期間全体で集める修繕積立金のの総額（円）
• C・・・計画期間全体における専用使用料等から額の総額（円）
• D・・・マンションの総専有床面積（m²）
• E・・・長期修繕計画の計画期間（カ月）

計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安（機械式駐車場分を除く場合）

参照元：マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）

機械式駐車場の1台あたりの月額の修繕工事費

マンションに機械式駐車場がある場合は、以下の方法で加算額が算出されます。

加算額＝機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費用×台数÷マンションの総専有床面積（m²）

以下に、機種と修繕工事費用の目安をまとめています。

参照元：マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）

機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使用料の収入で賄う場合は、加算する必要はありません。

機械式駐車場は「屋内」・「屋外」・「地下」・「地上」などのタイプがあります。各タイプで修繕工事費用が異なることも理解しておきましょう。

【注意】大規模修繕工事は追加費用がかかることもある

大規模修繕工事の際には見積もりに加え、追加の費用がかかることがあります。以下のようなケースでは、追加費用が必要になる可能性が高いです。

• 補修・交換するタイルの枚数が想定よりも多くなった
• 足場の設置が困難だった
• 地震や台風などの災害によって修繕箇所が増えた
• いざ工事を始めてみたら、想定よりも劣化していた

特に、タイルの枚数は、想定よりも多くなる場合があります。通常、外壁タイルの補修・交換費用は、実数精算方式で精算されることが多いです。実数精算方式とは、足場をかけないと正確な費用が見積もれない外壁タイルなどの補修・交換費用を算出する場合に、想定金額で契約しておき、足場をかけた工事完了後に実際に補修・交換したタイルの枚数を基に清算する方法です。

追加費用への対策としては、予備費を用意しておくことが挙げられます。予備費用の目安は、見積もりの5%から10%です。大規模修繕工事の際は、見積額だけではなく、予備費も用意しておくことが望ましいでしょう。

下記記事では追加費用のほかにも、工事期間中の過ごし方など大規模修繕工事でよくあるトラブルを紹介しています。

マンション大規模修繕工事でよくあるトラブル！原因・対策と問題発生時の対処法を解説

大規模修繕工事の費用が足りないときは早めに第三者の専門家に相談を！

大規模修繕工事の費用相場は、小規模マンションで3,000万円～、大規模マンションでは1億5,000万円以上です。資金が足りないときは一時金の徴収・工事の延期・借入する方法がありますが、いずれも多くの課題があるため、決断する前に第三者の専門家に相談しましょう。

さくら事務所では大規模修繕に向けた劣化診断を実施しています。一般的に劣化診断は、大規模修繕工事をおこなうことを前提としたものです。

しかしさくら事務所の劣化診断では「今大規模修繕する必要があるのか」を検討します。利害関係のない第三者（※工事の受注・斡旋は一切おこないません）だからこそ、客観的にベストな施工時期をアドバイスできるのです。

そのほか「追加費用が発生して資金が足りない」「相場より見積もりが高い気がする」などを相談できる、セカンドオピニオンサービスも実施しています。

一級建築士などのコンサルタントが、見積りの妥当性や費用を抑えられる工事方法がないかアドバイスできるため、結果的に大規模修繕工事のトータルコストを抑えることにつながります。

大規模修繕工事に対する不安やお悩みがある方は、深刻なトラブルになる前にお気軽にさくら事務所までご相談ください。

［建物劣化診断］マンション大規模修繕工事に向けた第三者調査

大規模修繕セカンドオピニオンサービス

また以下の動画でも大規模修繕工事前の劣化診断の必要性について解説しています。

気になる方は是非ご覧ください。