【差がつく】新築マンションアフターサービスを使わない組合の末路

  • Update: 2022-05-10
【差がつく】新築マンションアフターサービスを使わない組合の末路

新築マンションでアフターサービスを活用することは非常に重要なポイントになってくるため、今回は新築マンションのアフターサービス活用について解説します。

新築マンションのアフターサービスと保証

アフターサービス・・・分譲者と購入者の約束(任意契約)
実施される時期・・・3(6)ヵ月・1・2・5・7・10年

アフターサービスは民法の「契約不適合責任」とは異なります。

ちなみに「契約不適合責任」の場合は

  • 不適合発見から1年以内
  • 宅建業法:引き渡しから2年以上(ほとんどの場合:2年)

「品確法」では

  • 10年
    ※構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分に限定されます。

☆品確法は、アフターサービスのように広範囲に適用されるものではないと知っておくことが大切です。

マンションのアフターサービスの期間満了日を把握する

  • 2年目以降は分譲会社から積極的に通知されることがありません。
    →1~2年目はアフターサービスの専有部分に関するアンケートが配布される場合があります。
    →アンケートが送付される時期がアフターサービスの期限だと認識しておく必要があります。
  • 期限満了前に申し出がない場合も、無償の補修が受けられない場合もあります。そのため軽く考えておくと良くない結果になるので注意が必要です。

マンションのアフターサービスの起算日はいつか?

品確法では

  • 鍵の引渡し日が起算日

アフターサービス基準では

[共用部]

  • 長期保証部分については、施工会社から分譲会社への引き渡し日が起算日
  • 短期保障部分は区分所有者の1人が始めに部屋を使用した日
    →鍵の引渡し日当日に入居される方がいらっしゃるケースがほとんど。
    →結果的に引渡し日と同じになります。

[専有部]

  • 引渡し日が起算日
    →あとから未販売住戸を購入された方は数ヶ月先になるケースもあります。
    →結果的にアフターサービスの起算日がうしろにずれるので、期間満了日も「専有部」に関しては先に購入された入居者よりもうしろになります。(専有部は全員期限が同じとは限らない)

修繕積立金の節約は2年目がポイント

アフターサービスを特に共用部を中心にしっかり利用することで、修繕積立金の節約については2年目のアフターサービス活用がポイントになってきます。

2年目のアフターサービスまでに、発見・申し出を行った不具合については、ほとんどの場合、2年目までのアフターサービスの場合、故意に傷つけられたものを別にして、ほとんどがアフターサービスの対象になります。

☆2年目までのマンション共用部における不具合は、無償でアフターサービスで補修出来る可能性が高くなります。

上記については、こちらのコラムも参考にしてください。
●最初の大規模修繕工事にも影響する、2年目アフターサービスの活用

一般的なアフターサービス保証の実施状況

<実施時期>

3(6)ヵ月・1年・2年

  • 一般的に分譲会社もしくは管理会社から通知があります。
  • 分譲会社や施工会社が自主的に点検を実施するケースもあります。(少数派)

<実施時期>

5年・7年・10年

  • 基本的に通知はありません。
  • 分譲会社や施工会社が自主的に点検を実施することはありません。

新築マンションは完成品ではない

専門家の見解によると・・・マンションが竣工したとしても、そこで完成ではありません。

3(6)ヵ月・1年・2年のアフターサービスの補修で不具合の箇所について調整・補修、または交換をすることで、マンションは完成します。

☆言い換えれば2年目までのアフターサービスをしっかり活用することで、竣工・引き渡しされたマンションをしっかり完成させるような認識で、アフターサービスを活用することが大切です。

3(6)ヵ月アフターサービス

マンションの規模によっては施工会社の担当者が常駐している場合があります。

※上記の場合は専有部・共用部関係なく不具合に気づけば、すぐに申し出ると迅速に現場確認と調整・補修の手配などの対応が期待できます。

1年目・2年目アフターサービス

アフターサービス申し出のアンケートが送付され、不具合箇所について申し出た場合だけが対象になります。(専有部分が対象)

※アフターサービスは申告制なので黙っていると対応されません。
※本来無償で直してもらえる権利をアフターサービスという形で持っているので、これを逃してしまうと不利益になるだけになってしまいます。

※アンケートの期限が「短い」場合があるので注意が必要です。
※新型コロナの影響でアフターサービスの保証が延長される場合もあります。

1年目・2年目アフターサービスの不具合事例の共有

専有部分内のアフターサービスに関する申し出内容を共有することで、管理組合の皆さんに利益があります。

逆に言えば分譲会社・施工会社は、購入者間でアフターサービス対応に関する情報を共有されることを嫌う傾向があります。

専有部分のアフターサービスを受けた際、他のところではやってないんで・・・。みたいな対応をする分譲会社・施工会社がある場合も少なくないので注意が必要です。

できればマンション管理に熱心な管理組合では、理事会もしくは委員会が率先して、アフターサービス対応の情報共有の仕組みを構築し、他の方々にも見てもらえるようにして徹底的に活用することも大切です。

5・7・10年目のアフターサービス

分譲会社・施工会社からの通知がないことがほとんどです。

※10年目のアフターサービスは、無償補修の期限としては最後になるため、マンションの補修範囲は限定的になります。ほとんど品確法の10年保証と内容が重複するようなものばかりとなります。

大規模修繕工事の実施時期などについて検討を始めるうえで、10年目というのは決して早すぎません。ムダに大げさな劣化診断をするよりは、10年目の期限が来る前に、共有部分のチェックをアフターサービスの期限が来る前に行い、合わせて大規模修繕工事の実施時期を見極める劣化診断を兼ねるような方法もあります。

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株式会社さくら事務所

ホームインスペクション(住宅診断)をはじめとする個人向け不動産コンサルティングや管理組合向けコンサルティングを行っている。400を超えるマンション管理組合のコンサルティング実績をもち、大規模修繕工事や長期修繕計画の見直し、瑕疵トラブルなどの管理組合サポートサービスを提供している。

【監修】さくら事務所マンション管理コンサルタント(マンション管理士)

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