マンション共用部のアフターサービスは、管理組合がどれだけマンションに興味を持ち、自主的に動くかどうかで、無償補修してもらえる範囲が大きく変わってきます。とくに竣工後2年目を迎えるマンションにとって、共用部のアフターサービスは将来の修繕積立金を左右する大事なものです。
しかし、アフターサービスの期限が迫っても何をしたらよいかわからない、管理会社に任せているから大丈夫、と受け身の管理組合も多いのではないでしょうか。
そこで、本記事では2年目アフターサービスが重要な理由や最大限活用する方法を解説します。期限まであまり時間がないマンションができることも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
マンションのアフターサービスとは?
マンションのアフターサービスは、マンションの住戸を最初に引き渡した月から3(6)ヵ月後、1年後、2年後、5年後、10年後のタイミングでアフターサービス規準で定められている箇所について所定の不具合があった場合に無償で補修するサービスです。注意すべき点は、アフターサービスは分譲会社が任意で行っているサービスであるということです。
アフターサービスが使えるのか、使える場合でも内容はどうなのか、アフターサービス規準で一度確認してみましょう。
一般的にアフターサービスは、2年目までは分譲会社が定期点検を行うなどして、自主的に対応してくれますが、ほとんどのアフターサービスは2年で終了するため、5年後、10年後のアフターサービスについては、自ら積極的に期限を意識して、マンションの状況を調査し、分譲会社に申し入れをしなければなりません。
アフターサービスの対象は、分譲会社のアフターサービス規準で定められているため、マンションによって異なります。下記記事では、一般的なアフターサービスの内容を紹介していますので、参考にしてください。
アフターサービスと似ているのが、契約不適合責任と品確法です。以下で契約不適合責任と品格法の違いについて解説します。
契約不適合責任との違い
契約不適合責任とは民法で定められた権利で、売買契約の内容と、種類や数などが相違しているときに請求できます。
アフターサービスとの違いは、相違の程度などの状況により、補修だけでなく損害賠償や契約解除を請求できる点です。
不適合を発見してから1年以内に通知する必要がありますが、売主が不動産会社の場合は、宅建業法により通知期間は引き渡しから2年以上(2年が一般的)です。
品確法との違い
品確法の新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例では、基本構造部分 (構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分) について、引き渡しから10年以内に工事の不備や欠陥が見つかった場合に売主が無償補修することが義務付けられています。
10年目のマンションアフターサービスも保証内容は同じです。
マンションのアフターサービスの起算日
マンションアフターサービスの起算日は、以下の表のとおりです。
場所 | 保証期間 | 起算日 |
共用部 | 長期保証部分 | 施工会社から分譲会社への引渡し日 |
短期保証部分 | 区分所有者の1人がはじめに部屋を使用した日 | |
専有部 | 各区分所有者への引渡し日 |
対象の場所や保証期間により、起算日は異なります。しかし、共用部においては、分譲会社への引き渡し日に入居する区分所有者がいるケースがほとんどのため、実際には、長期保証部分と短期保証部分の起算日は同じになります。
専有部については、号室により起算日が異なるため、アフターサービスの期限も購入されるタイミングによりさまざまです。
マンションのアフターサービスは2年目が重要な理由
マンションアフターサービスは、3か月〜10年までの期限が設けられているのが一般的ですが、なかでも2年目のアフターサービスをどこまで活用できるかでマンションの将来が変わってきます。ここでは、2年目アフターサービスが重要な3つの理由をみていきましょう。
・初期不良は何かしらある
・2年目でほとんどの保証期間が終わる
・長い目で見れば修繕積立金の節約になる
順に詳しく解説します。
(1)初期不良は何かしらある
はじめからなんの問題もなく完璧なマンションはない、と考えてよいでしょう。基本的に多くのマンションは1点もの。信頼できる施工会社だったとしても、ヒューマンエラーによる初期不良を避けることは難しいのです。
なにか問題があると2年という短期間でも、目に見える形で現れてきます。マンションは、初期不良があることが前提のため、建設後2年をかけて不具合を修正しながら完璧を目指していく意識に切り替えましょう。
(2)2年目でほとんどの保証期間が終わる
マンションアフターサービスは2年目でほとんどの保証期間が終了します。軽微なものや、故意にキズつけられたもの以外はほぼアフターサービスの対象です。共用部で言えば、コンクリートの亀裂や鉄部のさび、塗装のはがれなどを直してもらうことができるでしょう。ビスのとめ忘れや、塗料による汚れなど、新築時の施工不良なども意外とあるものです。
2年目までは分譲会社による定期点検があります。日々マンションで過ごしているうちに気が付いた不具合はメモしておき、アンケートに記入しましょう。
2年目アフターサービスは、しっかり要望を伝えられれば、より多くの箇所を無償で修繕してもらえる最後のチャンスです。
(3)長い目で見れば修繕積立金の節約になる
2年目の時点で軽微な不具合を見逃していると、1回目の大規模修繕を迎える頃には「計画通りに修繕する」という選択肢しかない状況になっているでしょう。
しかし、2年目アフターサービスで補修しておけば、大規模修繕工事の延期を検討できるかもしれません。たとえば、大規模修繕の周期を12年から15年にするだけで、築60年目時点での大規模修繕の回数は5回から4回に減らせます。
数千万円単位のコストを削減できるため、将来的に修繕積立金を大幅に節約できるのです。下記記事では実際に2年目アフターサービスにより修繕積立金が節約になった例を紹介しています。
最初の大規模修繕工事にも影響する、2年目アフターサービスの活用
マンションのアフターサービスは第三者の点検が効果的
マンションのアフターサービスに向けた点検は、第三者機関に依頼することをおすすめします。
2年目までは分譲会社が定期点検してくれますが、その点検項目はアフターサービス規準を意識したものではないことが多いようです。アフターサービスを最大限活用するためには、アフターサービス規準に沿った調査ができるコンサルティング会社に調査を依頼することが重要です。
また、不具合を洗い出すためには、分譲会社や施工会社、分譲会社の系列会社が管理委託を受けていることが多い管理会社、の関係者が調査するのではなく、何の利害関係もない第三者機関に点検してもらうことが効果的です。
第三者への点検依頼が間に合わないときは?
第三者機関に点検を依頼すると、当然料金が発生します。総会で承認が必要になるため、アフターサービスの期限に間に合わないことも。第三者機関への点検依頼が間に合わない場合は、以下の方法で第三者を介入できないか、検討してみましょう。
・分譲・施工会社の点検に同行してもらう
・アフターサービス対象部分だけ点検してもらう
詳しく解説します。
分譲・施工会社の点検に同行してもらう
第三者機関への点検依頼が間に合わない場合、分譲会社らが定期点検する際、第三者機関に同行してもらうだけでも効果があります。
経験豊富な第三者が点検の場に同行することで、なるべく不具合をみつけたくないという気持ちに抑止力が働くためです。「ここはどう直すか」など、その場で分譲会社に確認することで、補修すべき不具合箇所を増やせたり、点検の手抜きや見落としを防げたりする効果が期待できます。
同行してもらう場合は、点検する分譲会社などの許可が必要です。断られるケースはあまり見ませんが、事前に確認しておきましょう。
アフターサービス対象部分だけ点検してもらう
万が一、分譲会社などによる定期点検への同行を断られた場合は、マンション全体ではなく、期限が切れるアフターサービスの保証箇所のみ、第三者機関に点検してもらう方法もあります。
構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分は、10年目まで保証が続くため、それ以前のタイミングで必ず点検しないといけないわけではありません。
点検箇所を限定することで、管理費会計や一般会計の予備費の範囲内で点検依頼できれば、第三者機関が介入するハードルを下げられるでしょう。
マンションのアフターサービスは第三者の介入で最大限活用できる
マンションのアフターサービスをつかって、無償で修繕する箇所が増えるほど、自分達の修繕積立金で直さなければならない箇所を減らすことができ、修繕積立金の節約につながります。2年目までは分譲会社などが定期点検してくれるとはいえ、立場上、見つかる不具合は少ない方がよいですし、修繕箇所は少ないのが理想です。
そこで、マンションアフターサービスを最大限活用するために、第三者の介入が重要となります。
さくら事務所では、アフターサービス規準に沿った共用部チェックを実施中です。マンションの建設工事に精通した専門家が分譲会社や管理会社と利害関係のない第三者の立場で公平にチェックします。
アフターサービスの期限が迫っていたり、金銭的な問題で悩んでいたりする場合も、なにかしらサポートできることがあるかもしれません。まだ間に合うかもしれませんので、諦めずにさくら事務所までお気軽にご相談ください。