目次
大規模修繕の定義とは
大規模修繕の定義は、国土交通省の長期修繕計画ガイドラインと建築基準法で、内容に相違があります。いわゆるマンションの大規模修繕は、国土交通省の定義です。ここでは、大規模修繕の定義について、掘り下げて解説します。
国土交通省の定義
国土交通省「長期修繕計画ガイドライン」における「大規模修繕工事」の定義は、以下のとおりです。
大規模修繕工事～建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）
引用：国土交通省「長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドラインコメント 第2編 第1章 4項」
さらに「マンションの改修・建替え等について」でも「大規模修繕」について、以下のように定義しています。
大規模修繕工事～マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために行う修繕工事や、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間にわたるもの等
国土交通省の定義では、大規模修繕工事の工事内容や工事個所から、具体的な工事の目的まで、言及されています。
改修・修繕・改良の違い
修繕と似ている用語に「改修」「改良」があります。大規模修繕をより深く理解するために、それぞれの違いについてみてみましょう。
国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」では以下のように解説されています。
| 修繕工事 | 劣化した建物や部分の性能・機能を事実上支障のない状態に回復させること |
| 改良工事 | 建物の性能や機能をグレードアップさせること |
| 改修工事 | 修繕工事と改良工事により建物全体の性能を改善すること |
上記は普段何気なく使っていたり目にしていたりする用語ですが、実はそれぞれ違うことを意味しています。見積り書の内訳などで使い分けられていることもあるので、気を付けてみてみてください。
参照：国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」
建築基準法での定義
建築基準法では「大規模の修繕」について、以下のように定義されています。
大規模の修繕～建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕
工事箇所について、主要構造部と限定されているのが特徴です。主要構造部とは、柱や梁など構造上重要な部分を指します。マンションの大規模修繕は、外壁塗装や屋上防水がメインで「柱の本数を変える」などはめったにありません。
国土交通省の「大規模修繕工事」と建築基準法の「大規模の修繕」、言葉は似ていますがそれぞれ意味が違うことを覚えておきましょう
大規模修繕工事の必要性
大規模修繕が必要な理由は3つあります。
・マンション自体の性能を回復させ長持ちさせる
・居住者や地域住民の安全性を確保する
・資産価値を維持または向上させる
以下で詳しく解説します。
マンション自体の性能を回復させ長持ちさせる
日常的に行う小規模な修繕だけでは、築年数の経過や雨風などによるマンションの全体的な劣化には対応できません。これらを放置すると、配管からの水漏れ、雨漏りや雨漏りによるコンクリート躯体の強度の低下などが生じ、マンションの寿命を早めてしまうことになります。
大規模修繕で劣化状況に合わせて適切な補修や設備交換することで、本来の性能を回復させて、マンションを長期的によい状態で維持することが可能です。
居住者や地域住民の安全性を確保する
経年劣化が進み、外壁タイルやコンクリートの剥落が生じると、居住者や通行人に危害を及ぼすおそれがあります。
また築年数の古いマンションの場合は鉄や鋼製の配管が使用されていることがあり、
劣化により配管内部にサビが発生すると、赤水（茶色い水）が出たり、腐食が進んで漏水事故につながったりするリスクが高まります。
大規模修繕でこれらの不具合を改善することで思わぬ事故やトラブルを防止でき、安全な住環境、地域への配慮ができるようになるのです。
資産価値を維持または向上させる
マンションの見た目や設備の状態は資産価値に直結します。さらに大規模修繕が適切に実施されているという事実自体が、マンションの管理体制の評価に繋がるでしょう。
さらに大規模修繕で、バリアフリー化や最新設備の導入など居住快適性を向上できる改修工事ができれば、購入検討者へのアピールポイントにもなります。
一般的に築年数の経過にともないマンションの資産価値は下がりますが、大規模修繕の内容によっては価値を底上げし、選ばれ続けるマンションにできるでしょう。
大規模修繕の費用
国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」の結果によると、大規模修繕の戸当たり工事金額でもっとも多い価格帯は100～125万円、次いで75～100万円、125～150万円となっています。
また大規模修繕工事の回数によっても、戸当たり工事金額に以下のような差がありました。
出典：国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
上記費用は令和3年度の調査結果です。昨今は資材の高騰や人材不足による人件費高騰などの影響を受け、大規模修繕の費用も値上がり傾向にあります。
昨今は、戸あたり120～150万円が相場観で、この4、5年で1.2倍から1.5倍程度の上がっているのが現状です。
また小規模マンションやタワーマンションは戸あたりの費用が割高になります。
50戸未満のマンションでは戸あたり160～170万円、50戸でも150万円を超えているケースも少なくありません。タワーマンションの場合は、金額を抑えられて戸あたり130万円、高ければ160～170万円ほどかかることもあります。
下記記事では大規模修繕の工事内容ごとの費用相場を紹介しているため、合わせて参考にしてください。
マンション大規模修繕工事の費用は？払えないときの対処法や工事の優先順位も
大規模修繕の工事内容
大規模修繕の工事内容はマンションの仕様や工事回数、劣化状況などにより異なりますが、基本的に大きく以下の4つに分けられます。
・仮設工事
・外壁工事
・防水工事
・設備工事
以下で詳しく見ていきましょう。
仮設工事
仮設工事とは、マンション工事に直接的には関係しないものの、大規模修繕工事をするにあたって必要な施設や設備を設置・撤去する工事のことです。
仮設工事費のなかでも、足場仮設費が大きな割合を占めています。令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査の結果では、大規模修繕の総工事費のうち、22.8％が仮設工事費でした。
参照：国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
外壁工事とは
外壁工事は、外壁の塗装、コンクリートのひび割れや外壁タイルの浮き補修、部材の隙間を埋めるシーリング（目地）の打ち替えなどです。
1回目の大規模修繕に比べて、2回目を迎えるころには建物の経年劣化が進み、タイルの浮きやコンクリートのひび割れなどの補修範囲が広がります。それに伴い、足場を架ける期間や工事費用も含めて、段階を踏んで大がかりな工事になるのが特徴です。
防水工事とは
工法には、シート状の防水材を敷き詰める『シート防水』や、液状の材料を塗って密閉する『塗膜（ウレタン）防水』など、場所や既存の仕様に応じたさまざまな種類があります。
屋上は足場がなくても施工できることが多いですが、個々のバルコニーは原則として足場がある大規模修繕のタイミングで一斉に行うのが一般的です。ただし、すでに室内に雨漏りが発生しているなど緊急性が高い場合は、大規模修繕を待たずに部分的な補修を検討する必要があります。
防水工事の種類については下記記事で詳しく解説しています。
屋上防水は4種類ある！施工法ごとの特徴・耐用年数・費用を解説
設備工事
設備工事とは、給排水管や機械式駐車場、エレベーターといった建物の設備を維持・修繕・更新（交換）する工事です。設置からの年数や劣化状況によっては、設備全体の交換ではなく、既存設備の補修や部品交換（制御盤やワイヤーの交換など）で済むケースもあります。
設備工事は、外壁塗装などのようにマンション全体を覆うような大規模な足場を組まなくても、原則としては施工が可能です（※ただし、外壁に露出している配管の交換など、工事の範囲や仕様によっては部分的な足場や高所作業車が必要になるケースもあります）。
大規模修繕の工事内容は下記動画でも解説しているため、より詳しく知りたい方はぜひ参考にしてください。
大規模修繕工事は何年ごとに実施する？
大規模修繕工事の周期は「12年に1回」が主流でしたが、現在は18年程度まで伸長するマンションも増えてきています。
主流は「12年に1回」
もともと、平成20年に公開された国土交通省のガイドラインに準じて、12年に1回という周期が一般的になりました。
ガイドラインでは「おおよその目安」「マンションの仕様、立地条件に応じて修正する」と記されていました。しかし、12年に1回の大規模修繕工事が義務付けられているかのように周知されており、12年前後で大規模修繕を実施しているマンションが多いのが現状です。
周期を延長するマンションも増加傾向
現在は、高耐久化の工事をおこなうことで、18年程度まで周期を延長できるといった考え方が広まりつつあります。
上記の図のように工期を延長できる高耐久化の工事にすると、1回の工事費用は高額になりますが、工事回数を減らせるため、長期的にみると大幅なコスト削減が可能です。
現在は実績が乏しいこともあり、高耐久化工事に前向きな施工会社はまだ多くありません。ただ、修繕積立金不足に悩んでいるマンションは多いため、周期の伸長がスタンダードになる日もそう遠くないでしょう。
大規模修繕工事の周期については以下の記事で掘り下げて解説しています。
マンション大規模修繕工事の最適な周期は？12年周期はもう古い？
大規模修繕にかかる期間ははトータル2年前後
工事期間は、マンションの形状や規模によって変わってきます。一般的には、50戸以下の小規模マンションであれば着工から2～3カ月。
50戸〜100戸程度の中規模マンションであれば3～5カ月、100戸を超える大規模マンションであれば5～8カ月程度が目安です。なお、数百戸規模の超大規模マンションやタワーマンションなどの場合は、1年以上の工期が必要になることもあります。
大規模修繕の流れ
ここでは、大規模修繕工事を始めるにあたっての具体的な流れを見ていきましょう。大まかには以下の流れで進めていくことになります。
①修繕委員会の立ち上げ
②コンサルティング会社の選定【総会決議】
③施工会社の選定【総会決議】
④着工前説明会の開催
⑤修繕工事準備～開始
※①②③において適宜事前説明会を開催
①修繕委員会を設立
まず、マンションの理事会で大規模修繕工事の検討や準備を進めることが決まったら、管理組合内での体制作りを行います。一般的には、「修繕委員会」といった専門の委員会を設立します。理事会は通常の組合運営業務も担当しているため、大規模修繕工事関係の業務までは手が回りません。そこで理事会の諮問機関として修繕委員会を設け、修繕委員会が大規模修繕工事にまつわる実務的な調査や検討をリードし、理事会をサポートする、というわけです。
②コンサルティング会社の選定【総会決議】
修繕委員会のメンバーが決まったら、次は修繕工事の具体的な進め方を考えていきます。しかし、施工会社をどう選ぶか、工事中のチェックはどう行うかなど、未経験の委員だけで検討すべきことは山ほどあります。
もし修繕委員会だけで進めていくことが難しい場合は、専門のコンサルティング会社に依頼することをおすすめします。 コンサルティング会社はプロの知識と目線をもって、このあと行う「建物の状況把握（劣化診断）」や「施工会社の選定」、「工事中のチェック」などを修繕委員会に寄り添ってサポートしてくれます。
マンションの規模によっても異なりますが、目安として1戸あたり3〜5万円前後のコンサルティング費用（業務委託費）がかかります。また、コンサルティング会社と正式に契約を結ぶためには、「総会決議」が必要になりますので、一つの重要な方法として覚えておいてください。
※次の「③施工会社の選定」は、このコンサルティング会社と一緒に二人三脚で進めていくことになります。
③施工会社の選定【総会決議】
次は施工会社を決めます。当然ながら、適切な工事が行われていないと余分な手間や費用がかかる可能性があります。安心して工事をお任せできる施工会社を選定しなくてはなりません。
選定にあたっては、大きく分けて3つの方法があります。
1つ目は「特命随意契約」です。前回の大規模修繕工事を依頼した施工会社など、理事会や管理組合と既に信頼関係にある1社を指名して見積もりを取り、その内容を検討して決める方法です。手続きはスムーズですが、他社と比較できないため金額が割高になりやすい点に注意が必要です。
2つ目は「見積合わせ」です。複数の施工会社に見積もりを依頼し、見積を比較検討して決める方法です。
3つ目は「競争入札」です。公募または指名によって入札希望会社を選んだ上で、競争入札を行う方法です。新聞やWeb等で広く公募（または指名）し、同一の条件で最も低い価格を提示した会社を選ぶ方法です。競争原理が働き、金額を抑えやすいメリットがあります。
なお、よく耳にする「設計監理方式」（設計・監理を専門家に依頼する進め方）において、施工会社を決める際によく採用されるのがこの競争入札です。競争原理が働き金額を抑えやすいメリットがありますが、単に最安値の会社を選ぶのではなく、工事内容や技術力が伴っているかを慎重に見極める必要があります。
いずれの方法にもメリット、デメリットがありますので、以下の記事もご覧いただき、慎重に選定するようにしてください。
【成功事例あり】大規模修繕の施工会社選定の方法は？メリットデメリットも
なお、修繕委員会や理事会が選定した会社は、あくまで内定の状態です。最終的には、管理組合の総会（通常総会または臨時総会）に議案を上程し、組合員の普通決議による承認を得て初めて正式決定（契約締結）となります。選定方法の如何に関わらず、ここまでの選定プロセスや理由を組合員に透明性をもってしっかりと説明することが、総会決議をスムーズに可決させるための重要なポイントです。
④着工前説明会の開催
総会での決議を経て、正式に施工会社が決まり、工事の実施が決まったら、居住者向けに住民説明会を開きます。いざ工事が始まってしまうと、ベランダが使用できなくなるなど日常生活に支障を来す可能性があるからです。
防犯対策はどうなっているか（足場が組まれているため不審者が入りやすくなってしまう）、安全対策はどうなっているか（小さい子どもがいる場合は危険が伴うことがある）、工事中に部屋が暗くならないか（工事中に貼られるシートには透過性の高いものが使われるのか）、家にいないといけないことはあるか（基本的には住民が不在でも工事は進められるが、玄関枠の塗装など、住民がいなくては進められないものもある）。以上のような点において、修繕委員会、住民ともに意見交換を行い、全員が納得している状態にしておく必要があります。
⑤修繕工事準備～開始
住民の同意が得られたら、工事の準備を進めます。具体的には、足場の設置、資材倉庫の設置、現場事務所の設置、作業員用の休憩所やトイレの設置などが行われます。当然、これらの間にも修繕委員会、コンサルティング会社、施工会社とで綿密な打ち合わせを行い、必要に応じて住民への説明もしなくてはなりません。
準備が整ったら、着工です。大規模修繕工事の検討からここまでがおよそ1～1年半と、長期プロジェクトとなりますが、マンションの品質を保つためには必要なこと。修繕委員会のメンバー、住民、いずれの立場であっても、協力して進めていきたいものです。
下記動画では大規模修繕の工事前・工事中・工事後におけるよくあるトラブルを紹介しているので、参考にしてください。
大規模修繕のお悩みはさくら事務所にご相談ください
大規模修繕工事を適切におこなっていれば、マンションの居住快適性を長く保て、資産価値も維持できます。しかし「適切な工事を行うこと」は意外と難しく、多くのマンションでは、管理会社やコンサルタント会社の提案をそのまま受け入れて修繕をおこなっているケースが多い状況です。
その結果、不要不急の工事までおこなうなど、「修繕積立金の無駄遣い」といえる状況が発生し、後の財政状況に大きなダメージを与えています。そのほか、管理会社に施工会社の選定を任せた結果、手数料を考慮したとしても、妥当ではない工事金額で工事を発注してしまうことも。
大規模修繕工事には多くの専門知識が必要です。技術面でも運営面でもマンションの大規模修繕工事に精通した専門家が多数所属するさくら事務所なら、大規模修繕工事の施工会社選びから工事内容・見積の精査、住民への説明までをトータルサポートが可能です。
管理会社と関係のない第三者の専門家がマンションの劣化を診断。「今、本当に工事をしなければならないのか？」など現状必要な工事を見極め、大規模修繕工事の実施時期からコンサルティングさせていただきます。
また、大規模修繕工事を実施する場合には、不要な工事を見定め、カットするアドバイスもさせていただくため、もしかしたら、工事費用を大幅にコストダウンできるかもしれません。予算に応じて、コンサルタントが関わる頻度を調整することもできますので、無理のない範囲でコンサルタントを起用することもできます。ぜひお気軽にお問い合わせください。
マンションの大規模修繕工事ってそもそも何をやっている？
この動画では、マンションの大規模修繕工事の目的や工事項目、コスト、管理組合の意思決定のポイントについて解説しています。
大規模修繕工事の目的は？
建物の劣化部分を新築時と同程度の性能に回復させ、維持管理を行うために不可欠な工事。
主要な修繕工事には何が含まれる？
足場設置や下地補修、防水工事、塗装工事など、建物の耐久性を維持するための工事が含まれる。
管理組合が工事で気をつけるべきことは？
不要な工事を削減し、長期的な視点でコスト対効果を考慮した修繕計画を立てることが重要。
