この制度が開始されたことによって、マンション管理組合にはもちろんのこと、マンションのご購入をお考えの方や、中古マンション市場にまで大きな影響を与えています。
今回は管理計画認定制度の開始により、マンション管理の状態が可視化されることで、購入前に管理のどこを見たら良いのか、制度の開始により及ぼす影響とともに、マンション管理コンサルタントが具体的に解説していきます。
目次
管理計画認定制度はマンション管理適正化法の改正でできた制度
まず、国による基本方針の策定から解説していきます。
マンション管理適正化法。正確には「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」ですが、こちらでは通称の「マンション管理適正化法」と記載させていただきます。
マンション管理適正化法はマンション維持管理の適正化とマンションの再生円滑化の促進を狙いとした、2001年8月1日に施行された法律です。当時はマンション管理士や管理業務主任者制度の創設、さらにマンション管理業者の登録制度が開始されました。
そして2020年に改正がありました。
大きな改正のポイントとしては、
- 管理計画認定制度の実施
・行政が管理組合に対して自立を促す
・一定水準の良好な管理状態を目指す
- 認定基準の設定
・管理組合が改善に向けて目指す指標となる
このような制度が開始されるまで、良好な管理状態を目指す際の基準がなかったために、目標が立てづらかった管理組合が、指標が設けられたことで、
改善に向けて具体的に計画することができるようになりました。
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管理計画認定制度の認定基準となるガイドラインも改定
2008年に国土交通省が策定した「長期修繕計画ガイドライン」が令和3年9月に改定されました。マンションの修繕積立金に関するガイドラインも合わせて改定されています。令和4年4月に開始される、管理計画認定制度の認定基準にもなることから国交省の管理計画認定制度に関する取組みの本気度と見ることもできます。
長期修繕計画については下記記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
長期修繕計画とは？工事項目と周期、見直しのタイミングや作成方法などを解説
ガイドライン改定のポイント
長期修繕計画作成ガイドラインおよび修繕積立金に関するガイドラインの改定ポイントを3つ解説していきます。
ポイント①：計画期間
今までは25年、または30年という決まりになっていましたが、今回の改定によって30年以上、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とすると改められています。
こちらは12年周期であれば、スタートから12年目に大規模修繕工事を実施、それからさらに12年ということで計算をすると24年かかりますが、今回の改定によって少なくとも30年、場合によっては30年を超えてもよくなったということになります。
最近は大規模修繕工事の周期を延ばすことに取り組まれている管理組合が多いので、例えば16年、18年と周期を伸ばした場合には、それに応じて計画期間が30年ではなく、32年や36年となります。
また、長期修繕計画の見直しの周期についてですが、5年程度ごとに調査を実施し、その後1年から2年程度の間に（7年）見直しをしましょうという旨が示されています。従来は5年程度ごとに見直されることが望ましいという表現になっていましたので、より具体的になったということです。
ポイント②：修繕積立金の積立方法
修繕積立金の積立方法ですが、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を均等にする積立方式を基本とするということが示されました。
これは「均等積立方式」と呼ばれているものですが、多くのマンションでは段階的に修繕積立金を増額していく「段階増額方式」という積立方法が実施されているところが圧倒的に多いです。
したがってこの部分については、改定後のガイドラインに準拠することは容易ではないということでしょう。
また、管理組合の収入の扱いや、会計処理などに関する方法についても今回は明示されています。
ポイント③：修繕積立金の設定方法
改定後のガイドラインには修繕積立金の設定方法が明記されています。そして、長期修繕計画の内容、及び修繕積立金の額の具体的なチェック方法が示されています。ここから読み取れるのは、改定前のガイドラインに比べると、相当にハードルが高くなっているということです。
ここまでのポイントを見てきたうえで、改定後のガイドラインに準拠する組合数はごく少数であることが予想されます。
修繕積立金の徴収方法一つをとっても、段階増額方式ではなく均等積立方式にしなければならないことで、望ましい形ではありますが、なかなかすぐに準拠させるために均等積立方式に移行することが実質的には困難な管理組合も少なくないことでしょう。
下記記事では、長期修繕計画ガイドラインの改定内容についてさらに詳しく解説しています。
長期修繕計画ガイドラインの改定内容と注意点を分かりやすく解説！
当社では長期修繕計画の見直しや検証も多数行っていますので、もし不安があればお気軽にご相談ください。
今後の中古マンション市場について
続いて、マンション管理適正化法が改正されることで、中古マンション市場にどのような変化が予想されるのかを考えていきます。
まず現状の中古マンション市場については、管理状態に関する判断基準がありません。つまり、中古マンションの市場において、管理の状態を客観的に判断する基準がないということです。
今の中古マンション市場では、「いくらで売れるのか」「いくらで貸せるのか」などのいわゆる資産価値に基づく判断で売り買いが行われています。
しかし、計画認定制度の改正によって判断基準が今後変わっていく可能性があるということを頭に入れておきましょう。
管理計画認定制度の改正がマンション販売に与える影響
では、管理計画認定制度の改正によって、管理状態が中古マンションを購入する際の判断基準になっていくとしたらどういう事が起こるのか？
まず、購入を検討されている買主に関しては、管理の基準が明確になるため、管理の状態を見て、購入するかどうかを判断することが可能になります。今まで頭ではわかっていてもなかなか実行できなかったことが、現実的にできるようになるということです。
次に売主、個人の売主が集まってる集合体が管理組合になるわけですが、管理計画の認定を目指すことが、居住価値の向上につながるということで、資産価値も含めてマンションの価値が上がっていくことになります。なぜなら、買主が管理計画認定制度の基準を判断基準にして中古マンションを探すような時代が来れば、当然、資産価値が上がっていくことが考えられるからです。
居住価値に注目すると？
さらに、居住価値に注目すると何が変わるのかという具体例を考えていきます。
まず、駅からの距離や築年数、分譲会社、施工会社、管理会社のブランドだけが、中古マンションの価値であると盲信してはいけないということが言えます。逆に言うと今後はこれだけでは中古マンションマーケットで人気のあるマンションであり続けるのは難しくなるかもしれません。
次に、管理費や修繕積立金が安いことはデメリットになる可能性があります。仲介エージェントによっては、管理費や積立金が安いことが、まるで購入者にとって非常にメリットであるような説明をしているケースを時々見かけます。しかし、居住価値に注目すると必ずしもそうではないということが言えるでしょう。
そして、修繕積立金が均等積立方式で徴収されていることは、居住価値に注目すると、今後は非常に重要なポイントです。均等積立方式では基本的に、大きな災害や予想外の物価の上昇のようなことが起こらない限り、現在設定されている修繕積立金の負担額が長期間続くということで、徐々に増額されていく段階増額方式とは大きく異なります。
最後に、修繕積立金残高の妥当性は長期修繕計画と修繕履歴から判断することになります。また、長期修繕計画に適用した修繕積立金が設定、徴収されていることもポイントになってきます。
こちらはなかなか専門家でないと少し判断が難しいかもしれません。
長期修繕計画を見直して資産価値・居住価値を上げよう
マンションの資産価値および居住価値を向上させていくために、長期修繕計画や修繕積立金の見直し、管理計画の認定を目指しましょう。
長期修繕計画を見直すタイミングは、1回目の大規模修繕工事前（築3～4年目頃）、大規模修繕工事のあと、高額な修繕箇所が増える築30年前後が目安です。
また、旧耐震基準のマンションは、取り壊しを視野に入れて計画の方向性を変更するタイミングでもあります。
長期修繕計画の見直しは管理会社に依頼するのもよいですが、外部の専門家に依頼するのがおすすめです。第三者視点でチェックしてもらうことで、これまで気が付かなかった項目や数量の不一致が見つかることも。
マンションにとって最適な計画の見直し時期は、大規模修繕の実施年度や建物診断の結果によって異なるため、専門家にアドバイスをもらいながら進めていきましょう。
「マンションは管理を買え」 を可能にするサイト「BORDER5」
先述の通り、現在まで管理状態を客観的に判断する基準がなかったために、「このマンションは管理が良好です」と言い切ることができませんでした。
そういった背景から、さくら事務所では、2019年からマンションの管理力を可視化したプラットフォーム「BORDER5」というサイトを運営しており、管理が卓越したマンションのみを掲載しています。その「BORDER5」では、組合運営力、メンテナンス&資金力、コミュニティ＆住み心地力、防災力という4つの観点から評価・認定を実施。こちらは資産価値ではなく居住価値に重点を置いた評価となっています。
管理計画認定制度やマンション管理適正評価制度は、マンション管理の基本をクリアしたマンションが認定されたり評価される点に対して、BORDER５では、基本をクリアしていることはもちろん、プラスアルファの加点項目もクリアしたマンションが認定され、掲載されている点が特徴です。これまでに多くのマンションが審査にチャレンジされ認定に至りました。BORDER5に掲載されたことでブランディング力が強化され、マンション住人に一体感が生まれた、外部との渉外に自信を持てるようになったとの声をお聴きしています。
まとめ
マンション管理適正化法が改正されることで、管理組合や理事会などの活動状況も購入の判断基準になってきます。すでにそういったことに注力されている組合もありますが、公式ホームページなどにより管理組合の活動や会計の状態が情報公開されていることが、今後は非常に重要な意味を持つことになります。
さくら事務所では、先述した、管理組合には少しハードルが高いかもしれないというようなチェックポイントを、第三者機関として、専門家がチェックを行う「長期修繕計画見直し」サービスを提供しています。今回の計画認定制度が発表される前からこういったことに着目して取り組むことで、「マンションを買うなら管理を買え」を可能にし、現在まで多くのお客様にご利用頂いています。
マンション管理に注目されている今、管理にお悩みの方はぜひ一度ご相談して頂ければと思います。
「修繕積立金が足りない」「大規模修繕が進まない」「管理会社に不信感」「瑕疵・欠陥が見つかった」「理事同士のコミュニケーションが大変」管理組合の様々な課題の相談はさくら事務所に
