マンションの大規模修繕工事で問題視されている、修繕費用不足。深刻化すると健全なマンション管理ができなくなってしまうため、修繕積立一時金の集金を取り決めるマンションも少なくありません。
しかし、修繕積立一時金にはリスクもあります。確実に修繕費用を確保できるわけではないのです。
この記事では、修繕積立一時金のリスクとその対処法、修繕費用の借入について解説します。リスクを正しく理解し、広い視野で修繕費用不足を解決しましょう。
目次
修繕積立一時金とは？なぜ必要なのか
修繕積立一時金とは、修繕積立金だけでは修繕費用が足りない場合に「臨時で集金する修繕費」のことです。修繕に必要な金額を大規模修繕のタイミングや数年単位で定期的に集金します。
もちろん毎月の修繕積立金で修繕費を賄えるのであれば、修繕積立一時金は必要ありません。しかし、資材の高騰や予想外の修繕による出費などにより、修繕費用が足りていないマンションが多いのも事実です。
なかには、新築時の売却促進として、設定された低額の修繕積立金が見直されず、据え置きになっていることも。修繕積立一時金は、さまざまな理由により不足している修繕費用を確保するために必要なのです。
マンション大規模修繕工事の一時金リスク
修繕積立一時金があれば予定通りに大規模修繕工事が可能です。しかし、修繕積立一時金には「全住民から集金しきれない」「工事費用を支払えなくなる」2つのリスクがあります。これらのリスクを理解したうえで、修繕積立一時金を検討しましょう。
全住民から集金しきれないリスク
修繕積立一時金において考えるべきリスクは、全住民から集金しきれない可能性があること。国土交通省のマンション総合調査結果によると「管理費・修繕積立金を3ヵ月以上滞納している住戸があるマンションは24.8％」にも及びます。
毎月計画的に支払う管理費と修繕積立金でさえ滞納していることから、より高額で予定外の修繕積立一時金を払えない住民がいるのは容易に想像できるでしょう。
修繕積立位一時金は住民にとって思わぬ出費です。修繕積立金を従来通りに支払いながら更に出費が増えるため、すべてを集金するのは難しいでしょう。
工事費用を支払えなくなるリスク
修繕積立一時金の予定額を集められなければ、工事費用を支払えなくなるリスクがあります。予算が無ければ予定通りの工事はできません。払える範囲内で工事するとなると工事内容の精査や再見積もりなど、修繕委員の方々の負担も増えるでしょう。
費用を抑えることを第一に考えた工事内容の精査はやるべき工事を先送りしたにすぎず、修繕費用不足が解決したわけではありません。マンションの安全性を保つ以上、どこかで帳尻を合わせる必要があるため、修繕費用不足の課題は残ります。
修繕積立一時金のリスクへの対処法
修繕積立一時金のリスクに対処する方法として、修繕積立一時金を徴収しない、または減額することが有効です。具体的には次の3つの対処法が考えられます。
- 集め方を均等積立方式に見直す
- 管理費の一部を修繕積立金に回す
- 長期修繕計画をこまめに見直す
以下で詳細を解説します。
集め方を均等積立方式に見直す
修繕積立金の集金方法が段階増額積立方式の場合、均等積立方式に見直しましょう。
段階増額積立方式とは、積立金額を徐々に増額する集金方法です。増額時に住民の合意形成がとれず苦労したり増額するほどに未収金が増えたりと、計画通りに修繕積立金を確保しにくい問題点があります。
一方、均等積立方式は、長期にわたり積立金額は変わりません。新築時から積立金額が、段階増額積立方式よりも高額になりますが、住民は資金計画をたてやすく、滞納防止に繋がることから国土交通省でも推奨されています。段階増額積み立て方式に比べ、増額する回数が少ないため、総会を開く負担も減らせます。
計画的に修繕積立金を集金できる均等積立方式は、修繕一時金のリスクに対処するための理想的な方式といえるでしょう。
管理費の一部を修繕積立金に回す
リスク対処法として、管理費の一部を修繕積立金に回す方法もあります。場合によっては百万単位で修繕積立金を確保できるかもしれません。
管理費の一部を修繕積立金に回すためには、管理費のコスト削減が不可欠です。マンション管理費の大部分は、管理会社へ支払う委託費用。新築当時から管理会社や業務内容を変更していないマンションも多く、管理契約について再考されることなく契約が継続されています。
現在委託している管理業務の内容を見直したり、場合によっては複数社に見積もりを依頼して管理会社を変更することで、委託費用を削減でき修繕積立一時金の集金を避けられるかもしれません。
長期修繕計画をこまめに見直す
長期修繕計画をこまめに見直すことも修繕積立一時金のリスク回避につながります。少なくとも5年ごとには、長期修繕計画を見直しましょう。
一般的に長期修繕計画は30年を目安に作成されますが、建材や人件費の高騰、劣化の進行状況などにより、予想以上に修繕費用がかかっていることも少なくありません。
長期修繕計画の見直しを怠っていると、工事内容や費用に徐々に計画とのズレが生じ、気が付いたときには、多額の修繕積立一時金が必要になっています。
修繕積立金の増額幅や修繕積立一時金の金額を最小限に抑えるためにも、長期修繕計画はこまめに見直し、軌道修正していきましょう。
万が一工事費用（一時金）が集まらない場合は借入を検討
修繕積立一時金が集まらず工事費用が足りない場合は、借入を検討しましょう。借入にあまり良いイメージがないかもしれません。しかし、工事費用が足りず劣化状況に応じた適切な工事ができないよりは借入するほうが賢明です。
また、居住者にとって、工事までの短期間で予期せぬ高額な修繕積立一時金を用意するのは、簡単なことではありません。利子はつきますが、借入後に余裕を持った期間で返済していけるため、居住者の金銭的負担を緩和しながらも確実に工事費用を用意できます。
修繕積立一時金が集まらなかった場合でも、借入できれば工事費用が払えないというリスクはありません。計画的に返済していく必要はありますが、前向きに検討してもよいでしょう。
マンション大規模修繕の積立一時金にはリスクがある
修繕費用不足の救世主にも感じられる修繕積立一時金ですが、全住民から集金しきれず、工事費用が支払えなくなるリスクがあります。
修繕積立一時金の前に、修繕積立金の集金方法や長期修繕計画の見直し、管理費の一部を修繕費用に回せないか検討しましょう。計画性をもって早めに対処することが大切です。
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