外断熱マンションの大規模修繕工事、修繕委員長に聞いた成功までの道のり

  • Update: 2020-10-08
外断熱マンションの大規模修繕工事、修繕委員長に聞いた成功までの道のり

さくら事務所が提案する大規模修繕工事の施工会社選定方式「プロポーザル方式」。実際に導入したマンションの修繕委員長にお話を伺いました。

今回、プロポーザル方式をご利用いただいたのは、閑静な住宅街に建つ落ち着いた雰囲気の都内のあるマンションです。

外断熱マンションゆえの大規模修繕工事のお悩み

さ:大規模修繕工事を前に、具体的にどんな点に不安を感じていらっしゃったのでしょうか?

修繕委員長(以下、修):当マンションの特徴の1つが外断熱であることです。

まだまだ数が少なく一般的な仕様でもないため、外断熱マンションの大規模修繕工事を行う技術力のある施工会社が見つかるだろうか、という不安がありました。

 

外断熱マンションとは?

一般的なマンションは、内断熱といって躯体となる鉄筋コンクリートの内側に断熱材を施工します。一方、外断熱マンションでは、建物の外側をすっぽり覆うように鉄筋コンクリートの外側に断熱材が施工されています。
コンクリートは蓄熱性(熱を蓄える性質)が高く一度熱を貯め込んでしまうとなかなか冷えず、逆に冷えてしまうとなかなか暖まりにくいという性質があります。
その点、外断熱工法を採用することにより、鉄筋コンクリートが外気温に左右されにくく、年間を通して快適な温熱環境をつくることができるのです。
もともと北海道などの寒冷地ではよく見られてきましたが、関東ではまだあまり例がありません。

 

さ:省エネの観点から少しずつ増えているとはいえ、確かにまだ数も少なく一般的な仕様ではないかもしれませんね。

修:特に足場をかける際に事前に確認・対策をしないと、工事中に外断熱の構造物を破壊されてしまい、マンションの価値を大きく毀損する可能性もある、と感じていました。

管理会社の提案だけで進めていいものか?という疑問も

さ:管理会社に大規模修繕工事をお願いする、という選択肢はお考えではなかったのでしょうか?

修:かねてから新聞などの報道を目にし「管理会社の提案だけにしたがって、適切な工事を適切な費用で実施できるのか?」と疑問に感じていました。

その疑問はさくら事務所のセミナーに参加する中で確信に変わりました。

情報収集する中で、自分たち管理組合員が工事内容、施工方法、工事費について十分納得できるようなかたちで施工業者に依頼したいと考えるようになりました。

さ:さくら事務所にご依頼をいただいたのはどのような経緯だったのでしょうか?

修:過去に管理会社の見直しに関するサービスをさくら事務所に依頼し、結果として管理費削減に非常に効果がありました。このような経緯から住民の信頼もあり、定期総会で有効議決件数のほぼ全員の賛同を得ることができました。

「大規模修繕工事は管理組合が主導する前提」

さ:実際にプロポーザル方式による施工会社選定方式、いかがでしたか?

修:施工会社の公募、応募してきた施工会社の絞り込みや、提案・見積の比較・・・長い道のりではありましたが、各施工会社の提案に対して、その知見や妥当性の判断、アドバイスや方向性の提示といった専門家(コンストラクション・マネージャー)のサポートが大きく、無事に議論を進めることができました。

コンストラクション・マネージャーからは、「大規模修繕工事は管理組合が主導する前提」という点についても繰り返し説明がありました。

さ:結果として発注された施工会社の決め手はどんなところにありましたか?

修:やはり、当初からの懸念点であった、足場工事に対して工夫を凝らした提案をしてくれたところです。外断熱工法について十分に調査検討をしてくれたと感じました。

定期総会でも施工会社の工事内容で満場一致の賛同を得ることができました。

修繕委員の負担の1つ、居住者への情報共有にも一工夫

さ:プロポーザル方式を採用する不安はありませんでしたか?

修:さくら事務所と契約するにあたり、「管理組合の負担が少なからず発生する」と説明を受けていましたので、本当に自分たちで対応できるのか不安もありました。

実際、工事内容決定を管理会社に丸投げできない分、管理組合で議論を尽くす必要があり、役員や修繕委員の負担は多かったと思います。中でも修繕委員長として負担だったのが、管理組合員に対する説明でした

施工会社選定作業の活動状況や今後の予定を組合員に周知する広報活動はやはり負担でした。

さ:組合の皆さまへの共有はどのようなかたちで行われたのでしょうか?

修:コンストラクション・マネージャーと打ち合わせするたびに「大規模修繕ニュース」というお知らせを作成し、各組合員に進捗状況を配布したりしていました。

負担は大きかったですが、自分たちが対応しないと不利益をこうむるのは自分たちだ、とも考えていました。

もちろんさくら事務所に対しても支払う費用がありましたが、管理会社に大規模修繕工事を丸投げすることを考えると、今までの管理業務でのコストや現在の長期修繕計画から推定しても、高いコストで必要ない工事も多く実施されたのではないかとも予想しています。

さくら事務所への金額以上のコストが上積みされていたのではないでしょうか。

実際、進めてみるとコンサルタント・マネージャーからの技術面でのサポートにより大きな問題なく進めることができましたし、振り返って見ると「案ずるより生むが易し」といったところでした。

工事中の巡回チェックで、施工品質も確保

さ:工事着工後も、コンストラクション・マネージャーが定期的な巡回チェックに伺ったと聞いています。

修:着工後の現場の定期的な巡回チェック(大規模修繕工事品質チェック)もお願いしました。

管理組合では難しい細かい不備までご指摘いただき非常に助かりましたし、施工業者側にも良い刺激になったと思います。

必要かつ無駄がない工事内容を、適切な施工方法により、妥当な工事費で実施できたと感じています。

自分たち管理組合が納得いく内容で大規模修繕工事ができました。


「自分たちで対応しないと、不利益をこうむるのは自分たち」という意識のもと、管理組合主導で納得できる大規模修繕工事ができた、というマンションの事例でした。

担当したコンサルタント・マネージャーからも、「組合の皆さまへの情報共有など修繕委員長の細かい気配りがとても印象的だった」とのコメントでした。

大規模修繕工事を控えた皆さまはぜひご参考になさってみてください。

 

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