マンション外壁の白い染み、エフロレッセンスの原因と対策

  • Update: 2020-10-19
マンション外壁の白い染み、エフロレッセンスの原因と対策
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さくら事務所 編集部

マンションの外壁やコンクリートの表面に、白く染みになっているところや白い塊が付着していることがあります。

これは「エフロレッセンス」や「白華現象」と呼ばれるもので、コンクリートの劣化のサインです。

ここでは、マンションでしばしば見られる「エフロレッセンス」について解説します。

エフロレッセンスとは?

エフロレッセンスとは、強いアルカリ性(※)であるコンクリート内のアルカリ成分が水分とともに表面に染み出したものです。

※ 一般的にpH12~13ぐらいになります。pHは0~14までの幅があり、中性はpH7。

建物竣工直後にごくわずかに見られるものは、コンクリート内部の水分の蒸発によるものですが、相当量のエフロレッセンスが見られる場合は、コンクリートのひび割れなどから水分が浸透し、それが内部のセメント成分(アルカリ成分)と共に染み出している状態です。

白く塊のようになってしまっているものは、コンクリート内のアルカリ成分がかなり漏れ出しており、コンクリートの中性化が進んでいる可能性も考えられます。

同時に茶色い染みが見られる場合は、コンクリート内部の鉄筋が錆びている可能性も高いでしょう。

エフロレッセンスは放置していい?その影響は?

では、エフロレッセンスはこのまま放置して建物に影響はないのでしょうか?

エフロレッセンスはコンクリート内のアルカリ成分が漏れ出している状態ですので、放っておけばコンクリートの中性化が進んでしまいます。

コンクリートの中性化は、コンクリートの劣化に繋がります。

高アルカリ性の出来立てのコンクリートは、年月とともに空気中の炭酸ガス(二酸化炭素)と反応して、徐々にそのアルカリ性が低下し中性化していきます。

単に中性化が進行しただけでは強度が極端に劣ることはありませんが、問題は中性化することで内部の鉄筋が錆びてしまうこと。

コンクリート内部の鉄筋は、コンクリートと一体となって強度を発揮し、錆びることのないよう、アルカリ性のコンクリートによって包まれています。

本来、コンクリート内部の鉄筋はコンクリートのアルカリ性によって錆びることはありません。

ところが、コンクリートの中性化が内部の鉄筋にまで到達すると、鉄筋の錆を誘発し、錆び付いた鉄筋はコンクリートを押し上げて爆裂させてしまいます。こうなると少なからず構造にも影響を与えてしまうことになるのです。

どのくらいのスピードで中性化が進行するかは、表面仕上げによっても異なりますが、 もちろん、表面にひび割れがあれば、コンクリートが空気に触れる面積が増えるのでその進行速度は早まります。早期にひび割れを発見するために、定期点検が欠かせません。

外壁の仕上げやひび割れの状態などからもある程度の劣化が予想できますが、一部の躯体を抜き取り、圧縮・引っ張り試験で、設計基準強度と比較するとより詳細な結果がわかるでしょう。

隠れたところにも・・・地下ピットのエフロレッセンス

マンション地下ピットのエフロレッセンスこちらは、地下ピット内で発覚したエフロレッセンスです。すでにつららのようになっています。

地上のエフロレッセンス同様、ひび割れから水分が浸入して起きたものです。地下ピットは知らない間にエフロレッセンスが生まれやすい環境なので特に注意が必要です。

湧水などによりわずかなひび割れから水分が浸透しやすく、また地下ピットは換気もされていないため、湿気が多くわずかなひび割れからでもエフロレッセンスが生じてしまうことがあるのです。

あまり人が立ち入らない場所なので、進行していても気が付かないまま放置されがちです。

地下ピットは、外観や普段の生活からはわからない場所なので、見た目は問題ないと思われるマンションでも、実際は大なり小なりさまざまな問題が潜んでいるケースもあるのです。

早期発見・適切なタイミングでの修繕で補修費用を抑えよう

まずは、普段の生活で目に見える範囲で外壁に白い染みが浮き出ていないかどうか、観察してみましょう。

白系の仕上げ材の場合は分かりづらいかもしれませんが、タイル目地などにも注目してみるとよいでしょう。

エフロレッセンスは、一度にたくさん現れるものではなく、徐々に流れ出したものが塊のように巨大になっていきます。

白くなっているのが壁の一部だけ、または少量の場合は過度に気にする必要もありませんが、壁面全体が白っぽくなっていたりするケースは要注意。

初期段階で白い染み出しを発見できれば、その部分のひび割れを補修することで、染み出しを止めることもできます。

地下ピットの場合は、直接住民が出入りする場所ではないので、知らない間に劣化が進行してしまわぬよう、アフターサービス期限などの機会に第三者に調査してもらうことも有効です。

地上のひび割れと同様に、早期に発見するとともに、状態監視し、適切なタイミングで修繕できれば、コストも比較的安く修繕が可能です。

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