修繕積立金と管理費は、マンション購入後、毎月徴収される費用です。マンションによって金額が異なるため、高額に感じたり用途に疑問をもったりする方も多いのではないでしょうか。
修繕積立金と管理費の支払いは、マンションを手放すまで続きます。納得して支払い続けるためにも、修繕積立金と管理費について理解を深めておきましょう。
本記事では、修繕積立金と管理費の用途や相場を解説します。値上げする可能性があるか調べる方法も紹介するので、金額に疑問を持っている方や支払いが心配な方はぜひ参考にしてください。
目次
マンションの管理費と修繕積立金の違いとは
マンションの管理費と修繕積立金は、どちらもマンションを管理するために使われる費用ですが、それぞれ用途が異なります。ここでは管理費と修繕積立金の用途についてみていきましょう。
管理費の用途
管理費は日常的なマンション管理にかかる費用です。区分所有者から集められた管理費は、居住者が日々快適に暮らすための維持費として、都度支払いに充てられています。
管理費の使い道の大半を占めているのが、マンションの清掃業務や管理人業務など、管理を委託している管理会社に支払う管理委託料です。そのほか、共用部分の光熱費や保険料、電球などの消耗品の購入も管理費から賄われています。
ちなみに、国土交通省の標準管理規約によると、管理費の用途は以下のとおりです。
1 、管理員人件費
2 、公租公課
3 、共用設備の保守維持費及び運転費
4 、備品費、通信費その他の事務費
5 、共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料
6 、経常的な補修費
7 、清掃費、消毒費及びごみ処理費
8 、委託業務費
9 、専門的知識を有する者の活用に要する費用
10、管理組合の運営に要する費用
11、その他第32条に定める業務に要する費用（次条に規定する経費を除く）
修繕積立金の用途
一方、修繕積立金は、将来かかるであろう修繕費用に備えて毎月積み立てておくものです。大部分はマンションの外壁・屋上防水工事・設備交換などの大規模修繕工事につかわれます。
大規模修繕工事の費用は、数千万～億単位でかかることも。それほどの金額をすぐに用意するのは現実的ではないため、あらかじめ長期修繕計画でいくら必要になるか予測し、毎月計画的に積み立てておくのです。
修繕積立金は大規模修繕のほかに、地震や台風などの災害で予期せぬ修繕が必要になったときやマンションの建替え・敷地売却などの調査費用にも充てられます。
国土交通省の標準管理規約に規定されている用途は以下のとおりです。
1、一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
2、不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
3、敷地及び共用部分等の改良又は変更
4、建物の建替え、建物の更新、建物敷地売却、建物取り壊し敷地売却又は取壊しになる事項の調査
5、修繕積立金の管理及び運用
6、その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
【修繕積立金の積立方法は2つ】
修繕積立金の積立方法は「段階増額積立方式」と「均等積立方式」の2種類あります。
段階増額積立方式とは、長期修繕計画の計画期間内で、あらかじめ修繕積立金の増額が予定されている方式です。分譲当初は負担額は抑えられますが、築年数の経過とともに値上がりします。
均等積立方式は、計画期間内で修繕積立金の負担額が変わらない方式です。
区分所有者は資金計画を立てやすく国土交通省でも推奨されています。
ガイドラインによる修繕積立金の目安
修繕積立金の適正額を調べる際に参考になるのが、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」です。
本ガイドラインは、2021年により実態に近い水準に改定されています。
ガイドラインでは、以下のようにマンションの階数や平米数に応じた平均額の目安が示されています。
出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
機械式駐車場がある場合は駐車場の種類に応じて、1台あたり以下の金額が加算されます。
出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
基本的に修繕積立金は適切な長期修繕計画をもとに算出されるため、適正額はマンションによって異なります。ガイドラインはあくまでも目安として参考にしてください。
管理費と修繕積立金の平均値からみる相場
ガイドラインでの修繕積立金の目安を紹介しましたが、ここでは国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の結果を基に、管理費と修繕積立金の平均値から、それぞれの相場について紹介します。
管理費の相場は約11,503円
令和5年度のマンション総合調査によると、ひと月当たりの戸当たり管理費（※駐車料などからの充当額を除く）の平均は11,503円です。
ただし管理費は完成年次や建物の形態、地域により金額に差があります。とくに金額に大きく影響するのが戸数規模です。総戸数規模別の管理費の違いについて調査した以下のグラフをご覧ください。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果 管理組合向け調査の結果」を基に作成
調査結果からわかるとおり、総戸数が30戸以下の小規模マンションは管理費の負担額が大きい傾向があります。
これは総戸数規模が大きくても小さくても、コストが変わらない管理項目があるためです。たとえば管理人の人件費は、総戸数が少ないからといって安くなるわけではありません。金額が変わらない場合、管理費を負担する世帯数が少ないマンションの方が1戸当たりの負担額は大きくなります。
とはいえ、戸数が多く規模が大きいマンションは、延床面積が広いうえ設備が充実しているなど、維持費がかさむケースが多いです。戸数規模が大きくても、それ以上に維持費がかかることから、501戸以上の大規模マンションは管理費が高額になっているといえます。
修繕積立金の相場は約13,000円
令和5年度マンション総合調査によると、戸当たり修繕積立金の月額平均は13,054円です。修繕積立金は、とくに完成年次による違いが以下のグラフのように大きくなっています。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果 管理組合向け調査の結果」を基に作成
修繕積立金がもっとも低額なのは令和2年以降です。令和2年以降の築浅マンションの修繕積立金が低額な理由として、段階増額積立方式での徴収方法と経年劣化による修繕コストの増額が考えられます。
段階増額積立方式の場合、築年数が経過するほど値上げされていることが考えられるため、完成年次が新しいマンションの方が負担額が少なくなっているのです。
ただし均等積立方式の場合も、物価の高騰などの理由により値上げされる可能性があることを覚えておきましょう。
修繕積立金は大幅に値上げされる可能性が高い
均等積立方式が採用されているマンションでも、物価の高騰や経年に伴う修繕箇所の増加などにより資金が足りなくなれば、修繕積立金は値上げされます。
実際に令和5年度のマンション総合調査によると「計画上の修繕積立金残高が現在の残高を上回る」という回答が全体の36.6%を占めていました。4割近くの管理組合が長期修繕計画通りに修繕積立金を確保できておらず、資金不足に悩んでいるのです。
また国土交通省の別の調査では、段階増額積立方式のマンション249事例において、長期修繕計画の計画当初から最終年までで、平均約3.58倍、うち42事例は約5.3倍、修繕積立金が値上げしていたことがわかっています。
修繕積立金の値上げを先延ばしにするほど値上げ幅が大きくなるため、修繕積立金不足に悩んでいる場合は、早めに長期修繕計画を見直しましょう。
参照：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果 管理組合向け調査の結果」
参照：国土交通省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ 参考資料集」
【独自調査】東京都内の管理費・修繕積立金は上昇傾向
下記は、さくら事務所が独自で調査した、分譲年別の管理費と修繕積立金の平均額の傾向です。
東京都心部9区で大手マンションデベロッパー7社が分譲した新築マンションについて、さくら事務所が調査をおこなった結果、2019年から2024年までで管理費および修繕積立金の平均額は、ともに約1.3倍に上昇していることがわかりました。
また、国土交通省でも修繕積立金の値上げ幅が大きくなりすぎている現状を踏まえ、新築時の設定額を決めるなどの方針を示しており、新築マンションの修繕積立金の底上げを図っています。
東京都内のマンションに限らず、管理費・修繕積立金は上昇傾向にあるのです。
修繕積立金が値上げする理由については下記記事で詳しく説明していますので、参考にしてください。
修繕積立金はどこまで上がる？深刻な実態と今後の動向、注意点を解説
管理費・修繕積立金が安い（適正に値上げされない）マンションは注意
管理費と修繕積立金が値上げ傾向にあることから、それだけマンション管理や修繕にコストがかかるようになっている現状が読み取れます。
管理費と修繕積立金が安い（適正に値上げされていない）場合、必要なコストをかけられていない可能性が高く、どこかでコストカットしたり収入源を増やしたりしないと、健全なマンション運営は続けられません。
ここでは、管理費と修繕積立金が安いことによる以下2つの注意点を詳しく解説します。
・修繕積立一時金を徴収されることがある
・管理委託契約を終了される可能性がある
順にみていきましょう。
修繕積立一時金を徴収されることがある
修繕積立金が適正に値上げされていない場合、将来的に資金不足に陥り、マンションにとって本来必要な修繕ができなくなります。
そこで修繕資金を確保するために、修繕積立一時金を徴収される可能性があるのです。修繕積立一時金は、まとまった金額の支払いになるため区分所有者にとって大きな負担になります。
また、一時金を徴収したとしてもこれまで通りの修繕積立金の徴収額だと、いずれ資金は底をつくでしょう。根本的に解決するには値上げするしかないのです。値上げを先延ばしにするほど、値上げ幅が大きくなり、区分所有者を苦しめます。
管理委託契約を終了される可能性がある
管理会社から管理委託料の値上げを要請されるケースが増えています。近年の物価や人件費の高騰に伴い、管理会社も管理委託料を値上げしないとこれまで通りの管理業務ができないためです。
管理会社の値上げ要請に応じないと、管理委託契約を終了される可能性があります。管理委託料が安い管理会社への変更を検討される管理組合もありますが、物価高の影響はどこも同じため条件がよい新しい管理委託先を見つけるのは難しいでしょう。
まずは管理委託契約でコストカットできる項目がないか、管理委託料以外で節約できることはないか、管理費収入を増やせないか検討するなど、管理会社と解決策を考えることが大切です。
修繕積立金の値上げや一時金の徴収予定を調べる方法
修繕積立金の値上げや一時金の徴収予定は事前に調べられます。すでに管理組合の総会で承認を得ている値上げや一時金の徴収は、管理会社が発行する「重要事項に係る調査報告書」に記載されているため、確認してみましょう。
総会で承認される前に値上げや一時金徴収の可能性を調べたいときは、調査報告書に記載されている修繕積立金の残高や借入金と、長期修繕計画で予定されている今後必要になる修繕費用を照らし合わせます。
借入金があったり修繕積立金の残高が不足していたりする場合は、将来的に値上げや一時金を徴収される可能性が高いでしょう。
維持管理に不可欠な管理費・修繕積立金は適正金額かどうかのチェックも大切
修繕積立金が不足すると、大規模修繕工事前の一時金徴収や修繕積立金の大幅な値上げも考えられます。
区分所有者の負担をできるだけ抑えるためにも、管理資金の不足が深刻になる前に、管理費と修繕積立金の妥当性を定期的に見直して早期対策を心掛けましょう。
さくら事務所では、管理費・修繕積立金の適正金額を検証し長期修繕計画を見直し・作成するサービスを行っています！管理委託費をもらう立場の管理会社には言いにくいファクトも、第三者の立場で客観的に申し上げることが可能です。
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「その工事、本当に今、必要ですか？」という視点で、マンションの屋上からエントランスまで共用部分を診断し、大規模修繕工事を行うべき適正なタイミングをアドバイスいたします。
今修繕すべき箇所を明確にして不要な工事を延期できれば、修繕積立金を賢く使い、数十年後も健全で資産価値の落ちないマンションを目指しましょう！
また以下の動画でも詳しく説明をしていますので、気になる方はぜひご覧ください。
管理費と修繕積立金！それぞれの違いと今後の課題とは？【さくら事務所】
