マンション購入者が毎月支払う「管理費」と「修繕積立金」。管理費と修繕積立金が適切に使用されることで、安全で快適なマンション住まいを維持することができるのですが、相場に見合った金額なのか気になっている方も多いのではないでしょうか。
管理費と修繕積立金は、マンションを売却しない限り毎月払い続けなければなりません。トータルで考えると多額の出費になるため、相場を知って納得して支払いたいところです。
そこでこの記事では、マンション管理費と修繕積立金の違いやそれぞれの相場について解説します。節約方法も紹介するので、ぜひ参考にしてください。
目次
管理費と修繕積立金の違い
マンション管理費と修繕積立金はどちらもマンションを維持管理するための費用ですが、使用用途が少し異なります。
管理費は、日常的な清掃や共用部の水道光熱費、軽微な修繕など、快適に暮らすための「日々の管理業務」に使う費用です。日常管理業務を委託している管理会社への業務委託費用も管理費の大部分を占めています。
一方、修繕積立金は、外壁塗装や給排水管工事など、安全な暮らしを維持するための「計画的な大規模修繕工事」、事故や災害が原因の「突発的な大規模修繕工事」に使う将来のための費用です。
大規模修繕工事がおこなわれるのは数年に一度ですが、実施時には多額の費用を用意しなければなりません。修繕積立金は、大規模修繕工事に備えるために、毎月少しずつ積み立てます。
管理費と修繕積立金の相場
国土交通省「マンション総合調査」の結果をもとに、管理費と修繕積立金の相場について紹介します。
管理費の相場
国土交通省「マンション総合調査(令和5年度)」によると、管理費（駐車場使用料等からの充当額を除く）の平均は、一戸当たり月額11,503円です。平成30年度の同調査では、月額10,862円が平均だったため少し値上がりしています。
また、最も多い価格帯は10,000円超15,000円以下で30.8％。次いで7,500円超10,000円以下で20.6％という結果でした。
管理費の平均額はエリアによっても、以下のグラフのとおり差があります。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」をもとに作成
エリア別にみると、「関東」「北陸・中部」「九州・沖縄」が管理費（駐車場使用料等からの充当額を除く）の平均額が高い傾向があります。
修繕積立金の相場
国土交通省「マンション総合調査(令和5年度)」によると、修繕積立金（駐車場使用料等からの充当額を除く）の平均は、一戸当たり13,054円です。また、最も多い価格帯は10,000円超15,000円以下で30.4％という結果でした。修繕積立金においても、平成30年の調査では平均12,268円だったため若干値上がりしています。
修繕積立金も管理費と同様に、エリアによって、以下のように差があります。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」をもとに作成
修繕積立金は、「北海道」「東北」「関東」がほかと比べて高い傾向です。
管理費と修繕積立金が高くなりやすいマンションの特徴
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」をもとに作成
上記のグラフはマンション規模別の管理費と修繕積立金の平均額です。
管理費と修繕積立金は、価格帯は異なるものの同じような曲線が描かれており、高額なのは「30戸以下の小規模マンション」および「501戸の大規模マンション」になっています。
小規模なマンションほど管理費や修繕積立金は安くなりそうですが、そうとは限りません。
なぜなら規模が小さいからといって、安くなる項目ばかりではないうえ、戸数が少ないことで一戸当たりの負担額が高くなってしまうためです。
たとえば、管理人の人件費はマンションの規模が小さいからといって、安くなるわけではありません。
こうしたスケールメリットが働かないことにより、戸数が少ない小規模なマンションほど、一戸あたりの管理費・修繕積立金の負担が大きくなる傾向があります。
しかしタワーマンションのようなハイグレードなマンションは例外です。
戸数の多さではカバーできないほど多額の管理・修繕費用がかかるため、一戸あたりの管理費も相場よりも高額になります。
修繕積立金は値上げに注意
修繕積立金には「均等積立方式」と「段階増額積立方式」の2種類があります。値上げの可能性が高いのは、段階増額積立方式が採用されているケースです。
段階増額積立方式の場合、将来の値上げを見越して積立額が設定されています。とくに新築分譲時は、販売促進のために最低限の積立額に抑えられているため、築年数の経過とともに値上げする可能性も少なくありません。
以下は完成年次別の修繕積立金の平均額です。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」をもとに作成
一部例外はありますが、平成12年からは完成年次が新しいほど、修繕積立金は低額です。これは「新しいマンションほど値上げが進んでいない」と読み取れ、築年数が経過するにつれて値上げされる可能性が高いと考えられます。
経年劣化や物価高騰により、新築時のままの修繕積立金から値上げされないと、築年数が経過するにつれて修繕費用は不足するのは明らかです。
値上げ幅はマンションの財務状況により異なります。段階増額積立方式が採用されている場合は値上げになることも視野に入れ資金計画をしておきましょう。
修繕積立金の値上げについては下記記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
修繕積立金はどこまで上がる？深刻な実態と今後の動向、注意点を解説
【独自集計】都心の新築マンションの管理費・修繕積立金は増額傾向
さくら事務所が都心9区の2019年～2024年に竣工された新築分譲マンションの管理費・修繕積立金を集計した結果、1㎡当たりの単価はどちらも増額傾向にありました。
とくに管理費は2019年から34％上昇しています。管理費が増額した背景として考えられるのが、最低賃金の上昇や人手不足による委託費の値上がり、資材や光熱費の高騰などです。
修繕積立金は、資材費や人件費高騰のほか、令和6年に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が改定されたことが影響しています。
改定後のガイドラインでは、修繕積立金の急激な値上げを防止するために、新築時の下限額や値上げ幅が設定されました。
ガイドラインの変更により、新築時の金額設定は高くなっているものの、先々の値上げ幅は今後抑えられることが予想されます。
管理費や修繕積立金を適切な金額にする方法
相場はあくまでも平均値であり、マンションにとって適正価格とは限りません。しかし、相場よりも大幅に高額な場合や新築時から金額を見直していない場合は、過剰に払っている可能性も否定できません。
単なる値下げは将来必要な修繕ができなくなるリスクを先延ばしにするだけのため、将来を踏まえた適切な金額に見直しましょう。
以下で具体的な方法を解説します。
業務委託費の見直しを提案する
管理費は大部分が業務委託費として使われているため、業務委託費用を削減できれば管理費も抑えられます。業務委託費はおもに管理事務費や、日常清掃、定期点検警備に関する費用、管理人の人件費などです。
管理人の勤務時間や業務内容を減らし人件費を軽減するなど工夫することで、業務委託費用を減額できます。
また、業務委託先の変更を視野に入れることもコスト削減に有効です。複数社に見積もりを取ると価格競争の原理が働き、現状の業務委託先が値下げをしてくれることも。現在よりも業務委託費をダウンでき、管理費を抑えられる可能性もあります。
専門業者に対等な目線で適正金額を見積もってもらう
修繕積立金を決めるのは、大規模修繕工事にかかる費用です。
しかし工事の見積書は専門用語が多く、マンション工事の知識が無ければすべてを理解するのは難しく、工事見積が相場よりも高額になっていても、気が付けないこともあります。
とくに管理会社に任せきりになっていると、複数社に見積もりを依頼しても出来レースになってしまっていることも。相場より高額だったとしても値下げに苦労するでしょう。
適正価格で工事を発注できれば修繕積立金を適切な金額に抑えられるため、専門業者に対等な目線で見積ってもらうことが大切です。
さくら事務所では、日常修繕工事の見積もりチェックや長期修繕計画の見直し・作成を第三者の中立的な立場でおこなっています。プロの力を借りることがコスト見直しへの近道です。ぜひ活用してください。
修繕積立金に関するガイドラインを基準に提案する
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、修繕積立金の平均額の目安を提示しています。詳細は以下の表をご覧ください。
| 階数 | 延べ床面積 | 修繕積立金平均額（㎡・月） |
| 20階未満 | 5,000㎡未満 | 335円 |
| 5,000㎡～ | 252円 | |
| 10,000㎡～ | 271円 | |
| 20,000㎡～ | 255円 | |
| 20階以上 | 指定なし | 338円 |
マンションの階数と延べ床面積に応じて㎡当たりの修繕積立金平均額が示されています。ほとんどのマンションは平均額よりも下回っていることが多いですが、もし、平均額よりも修繕積立金が著しく高い場合は、ガイドラインをもとに検討することで見直しが図れるかもしれません。
参照：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
管理費と修繕積立金の適正価格については下記動画でも紹介しているので参考にしてください。
【2024年最新版】突然の値上げ要請…管理費と修繕積立金の適正価格とは？
管理費や修繕積立金を適切な金額に見直そう
管理費や修繕積立金は安心安全のマンション暮らしに必要な費用なため、単純に安ければよいわけではありません。リスクの先延ばしではなく、適切な金額に見直すことが大切です。
相場はマンションにより異なりますが、国土交通省の実態調査やガイドラインに、目安の金額が示されています。それらと比較し「少し高いかも」と疑問に感じれば、見直す価値はあるでしょう。
しかし、管理組合にとって、管理費や修繕積立金の見直しはそう簡単ではありません。さくら事務所では、工事内容やタイミング、見積もりが適正なのか見極め、管理費や修繕積立金の見直しをサポートいたします。費用の無駄遣いを防ぐためにもお気軽にご相談ください。
