管理会社別マンション長期修繕計画の傾向と見直しへの対策

  • Update: 2020-06-05
管理会社別マンション長期修繕計画の傾向と見直しへの対策
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さくら事務所 編集部

東京カンテイが5月7日に発表した調査・分析によれば、新築マンションの修繕積立金は2019年は7,826円で、2016年以降4年連続で上昇しています。また、直近10年間(10年から19年)の上昇率は、22.1%上昇(同:6,410円)と大きく上昇していることがうかがえます。

とはいえ、さくら事務所ではこれまでに多くの長期修繕計画の見直しを行ってきましたが、新築時のものは修繕積立金の不足はもとより、工事項目の抜け漏れ、数量の誤りなど改善を必要とされるものをしばしば目にしてきています。

また、毎月8日に受付開始の長期修繕計画無料簡易チェックキャンペーンでは、①修繕周期は適切か? ②修繕項目の設定は妥当か? ③工事費用の算出根拠は? ④今後、修繕積立金はこのままでいいのか? といった、長期修繕計画の基本となる4つのポイントを確認し、その結果を報告、アドバイスしていますが、そこでもいくつもの問題点や管理会社ごとのウィークポイントを見てきました。

今回は、過去に簡易チェックをおこなってきた長期修繕計画をもとに、管理会社別の傾向についてさくら事務所マンション管理士がその実例の一部をご紹介します。

管理会社別、長期修繕計画の傾向

例1、あるデベロッパー系管理会社の長期修繕計画

工事の修繕項目は細かく記載されているものの、項目の数量や単価に関する記載がありませんでした。

ゆえに、工事費用と修繕項目の妥当性が確認できず、しかも一般的な同程度の規模・築年数・形状のマンションに比較して、修繕費用が一般的な水準よりも割高に設定されている傾向があります。

修繕積立金の設定金額も低いため、簡易チェックをおこなったいずれもマンションでも2030年以降の大規模修繕工事で大幅な赤字になることが予測されました。

例2、ある財閥系管理会社の長期修繕計画

工事項目が大括りしかなく、総額の記載しか表示されていませんでした。

工事費用自体は戸数や築年数・形状などを考えると一般的な水準に見られるところが多いようです。

また、修繕積立金の設定金額が低めな傾向が見受けられますが、その金額設定も前提となる工事費用の妥当性が不明なため、明確な判断はできないものでした。

いずれも早々に修繕積立金の見直しは必要と思われますが、その際には工事費用の妥当性も確認できる長期修繕計画の見直しが望ましいでしょう。

例3、ある独立系管理会社の長期修繕計画

建物編・設備編にわかれており、工事項目・修繕項目も細分化されています。

工事項目・設備ごとに丁寧でわかりやすいコメントも記載されており、記述内容にも大きく異をとなえるようなものは見られません。

第三者の専門家に見直しを依頼する際にも、スムーズな見直しができると思われます。

工事費用も一般的な水準のように見えますが、2030年以降の大規模修繕工事では大幅な赤字転落が予測されますので、こちらも早急な修繕積立金の見直しが必要と考えられました。

そのほか多くのマンション長期修繕計画に見られる計画内容の課題

ここまで会社別の傾向を見てきたが、過去に管理会社以外での見直しをされていなかったマンションに共通するポイントとして以下のようなことも挙げられます。

第1位 工事費用の算出時点が不明

ほとんどの長期修繕計画で、その工事費用がいつの時点で算出されたものなのかを確認することができませんでした。

工事価格は大きく変動することがあり、いつの時点での単価なのかは重要なポイントです。

第2位 2030年以降の大規模修繕工事で赤字転落

簡易チェックにご依頼いただいたほとんどのマンションが管理会社以外の長期修繕計画の見直しを行っていないということもあり、2030年以降実施予定の大規模修繕工事で赤字転落となるマンションが多数見られます。

第3位 大規模修繕工事の周期は12年

大規模修繕工事の周期伸長は多くのマンション理事さんが関心をもっていらっしゃいますが、お寄せいただく長期修繕計画はまだまだ12年周期のものが圧倒的です。

計画だけは一応12年で立てておきましょう、というマンションもあるかもしれませんが、実際の大規模修繕工事の実施については、その劣化状況や資金計画をもとに適切な修タイミングで工事ができるといいでしょう。

まずは長期修繕計画無料簡易チェックでその問題点を可視化

修繕積立金に漠然とした不安があるものの、いざ長期修繕計画を見直すとなると何から手を付けていいかわからない、という方も多いでしょう。

既にある長期修繕計画に問題はないか?見直すとするとどこを焦点にすべきか?を可視化、マンション内で共有する必要があります。

上記の管理会社別傾向でも上げましたが、修繕積立金の根拠となる長期修繕計画で工事費用が総額しか記載がなかったりとその工事費用の妥当性から検証が難しい長期修繕計画が多々寄せられます。

信頼できる根拠に基づかなければ、適切な修繕積立金の設定も不可能です。

また、簡易チェックで寄せられる長期修繕計画はいずれも25~30年のものがほとんどです。

築年数の浅いマンションの場合、修繕工事に大きな費用が掛かるのは30年目以降となりますので、早期の見直し、更に可能であれば50年の超長期の修繕計画の見直しや、修繕積立金の均等積立への移行をお勧めします。

管理会社以外の見直しをしたことがない、長く見直しをしていないという方は、ぜひ長期修繕計画無料簡易チェックで無料で内容のご確認から始めてはいかがでしょうか?

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