長期修繕計画見直し（検証・提案）のお問い合わせが増えていますが、見直しの先にあるのが「修繕積立金の増額」。
さくら事務所では、修繕積立金の増額について、これまで数多くのコンサルティング業務をお引き受けしてきました。
今回は「段階増額方式」と「均等積立方式」、それぞれの特徴とそのベースにある考え方をマンション管理コンサルタントが解説します。
修繕積立金の徴収方式 その① 一般的な「段階積立方式」
新築時をスタートとし、３年や５年ごとなど、徐々に修繕積立金の額を増額させていく方法です。
建物や設備の維持に必要な費用は、竣工当初は少なく、年数を経て老朽化するにしたがって増加していきます。
段階積立方式では、「今の時点で必要とされる金額を今の所有者が負担する」という考え方に基づいたものです。
一時期言われた「住宅すごろく」のように、将来的に住み替え（今のマンションの売却）を前提としている方にとっては受け入れやすい方法ですが、永住するつもりの場合、老後の年金生活を迎える頃に向けてどんどん負担が大きくなるため、不安が残る方法でもあります。
また、段階的に増額が決まっているので計画的な徴収方法とも言えますが、注意したいのがこの増額のタイミングを先延ばししないこと。
あらかじめ決まっていた増額のタイミングで「まだ大丈夫そう」「余裕があるから」と増額を先送りにして放置してしまうと、次回の増額の際の値上げ幅が大きくなり、合意形成が難航する可能性が高くなります。
とはいえ、「できれば自分が理事を務める間は増額したくない。次回に持ち越したい･･」というのも理事さんたちの本音かもしれません。
これをやっているとどんどん先送りにされてしまい、気が付いたときには会計が火の車、なんてことにも。
修繕積立金の徴収方式 その② 均等積立方式
徐々に増額していくのではなく、大きな災害に見舞われ想定外の支出が必要になった場合などを除き、長期間にわたり原則として増額が不要であると想定された金額を徴収し続ける方式です。
金額の変更がないので、増額のための合意形成について度々取り組む必要がなく、国土交通省が推奨している徴収方式です。
この考え方の背景には、長期間にわたる建物や設備の維持に必要な費用を「竣工当初からできるだけ均等に負担していきましょう」という考え方になっています。
比較的築年数が浅いうちは、段階増額に比べて割高になりますが、永住を意識しているひとにとっては将来的に修繕積立金が大幅に増額することがないので、老後の生活設計にもゆとりを持たせることができます。
按分して徴収しても築年数の浅いうちは維持管理に費用も大きくかからないので、修繕積立金の残高にも余裕が生まれます。
じゃあ、自分が中古マンションを買うなら？
これからは、マンションの管理力も購入時のチェックポイントになる時代です。
自分がもしマンションを買うなら？という視点で考えてみましょう。
例えば、均等積立方式で徴収しており、築年数の浅いうちは割高ですが積立金の残高には余裕があるマンションAと、段階方式で築年数の浅いうちは割安なイメージですが、将来的に修繕積立金が大きく増額されるマンションB、どちらがいいでしょうか？
均等積立方式であれば、災害や不慮の事故などがない限り、今の修繕積立金がずっと続き、老後の年金生活を考えても安心でしょう。
段階増額方式のマンションは、築年数にもよりますが、「これまで積立してこなかったからこれから高くなるんでしょ？これから住む私たちがそのツケを払わされるのはちょっと･･」と思う人もいるかもしれません。
駅からの距離、築年数などが同じ条件だったら高く売れるのは間違いなく、積立金に余裕があり将来的に大きく増額される不安がない均等積立の方でしょう。
中古マンションを購入する人は、毎月のローンの返済額と併せて修繕積立金の徴収額も月々の出費として捉えてマンションを比較するかもしれません。
たとえば修繕積立金が他のマンションに比べ、１万円高かったら、その金額を月々の住宅ローン返済に換算すると数百万円の借入に相当するでしょう。
諸条件の似た同等のマンションと比較された際、修繕積立金を理由に売値を下げられる可能性があります。
段階増額方式のマンションの方はなるべく早い段階での均等積立方式への移行をおすすめします。
さくら事務所では毎月８日スタート、先着１０組合さま限定で、長期修繕計画の無料簡易チェックキャンペーンを実施しています。
①修繕周期は適切か？ ②修繕項目の設定は妥当か？ ③工事費用の算出根拠は？ ④今後、修繕積立金はこのままでいいのか？ といった長期修繕計画の基本となる４つのポイントを確認し、その結果を報告、今後に向けたアドバイスを行います。
将来の修繕積立金不足を防ぐための最初の一歩をまずは無料でお試しください。
