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大規模修繕工事の実数清算項目とは？
大規模修繕工事の見積もりをチェックしてみると「実数清算」という項目があります。
これは、事前に行われる通常歩行が可能な範囲の劣化診断結果では正確な数量や状態が把握できない項目。
契約にあたっては、想定した数量での見積もりを検討することになります。そのため追加工事と実数清算項目に対応できるよう、予算には予備費が計上されます。
実質生産項目は一般的に下記のような事象が挙げられます。
【外壁タイルの補修工事】
浮き・割れ部分の張替え・注入など
【コンクリート躯体（下地）補修工事】
ひび割れ・ジャンカ・鉄筋爆裂・欠損などの補修
大規模修繕で発見される「不具合ランキングTOP5」
実際の補修数量確定するための、全面的検査実施で発見される共用部分の不具合をご紹介します。
＜No.1 外壁タイルの浮き＞
一般的に１回目の大規模修繕工事では、全体の３～５％程度のタイルについて、張替えや注入などの補修工事が見込まれているケースが多いでしょう。
＜No.2 ジャンカ（豆板）＞
コンクリートに空隙や空洞ができてしまった不良部分で、強度の低下やコンクリート内部にある鉄筋の腐食につながります。タイルや塗装など、仕上げ部分を剥がさなければ確認できません。
＜No.3 目地の施工不良＞
タイルの浮き・剥離や不要なひび割れの原因となることがあります。
＜No.4 鉄筋の配筋不良・かぶり厚不足＞
建物の耐久性に重大な影響を与える恐れがあります。
＜No.5 構造（耐震）スリットの未設置＞
構造スリットの未施工はマンションの耐震性に影響を与えます。
本来は状態を知っておくべきところ
全面的検査で上記のような不具合が発見された場合は、建物の強度や耐震性などに影響してくる事象もあるため、しっかりと報告・修繕してもらいたいものです。
そのためには、
・施工会社へは適正利潤の範囲内で工事発注
・施工会社との良好なコミュニケーション
・実数清算項目の数量表と施工図の作成
・理事、修繕委員が自ら確認するか、信頼できる第三者に依頼して確認させる
・不具合が発見された場合の、対処方法を施工計画書などに明記する
といったポイントをしっかりと押さえた上で進めていきましょう。
