マンションの管理費コストダウンで陥りがちな3つの落とし穴

  • Update: 2018-08-09
マンションの管理費コストダウンで陥りがちな3つの落とし穴
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株式会社さくら事務所

マンション管理組合の皆さんが管理費コストダウンに乗り出す動機として「積立金の増額をおさえたい」「組合収支が赤字に転落」「大規模修繕費用の調達」「管理業務の品質が低い」等があるかと思います。

コストダウンとして管理費の中でまず思いつくのが、管理会社への管理委託費ではないでしょうか?

とはいえ、これまで掛かってきた費用を下げるということは、管理会社から受けてきたサービス内容も変更になる可能性もあるということ。そこには必ずリスクも存在します。

そこで今回は、管理費コストダウンでマンション管理組合が陥りがちな3つの落とし穴を、その対策と含めご紹介します。

コストダウンありきになってしまう

管理費を何パーセント下げるか、ということに意識が行ってしまい、肝心の管理業務のクオリティや過不足にまで目がいかないというケースがあります。

コストダウンだけを目標にしては、いい結果を生むのは難しいでしょう。

先ず行うべきは、管理業務の内容・過不足の見直しです。

その結果、コストダウンに繋がった、というのが一番望ましいかたちでしょう。

管理会社変更(リプレイス)が目的に?

管理業務の委託内容や、委託費用の見直しと併せ、委託する管理会社の変更そのものも視野にいれる管理組合もあるでしょう。

ですが、ここにもリスクがあります。いつの間にか、本来手段の1つでしかなかった管理会社変更(リプレイス)がいつのまにか目的にすり替わってしまうケースです。

管理会社変更(リプレイス)は、管理費コストダウンの方法の中でも最もリスクが高いものです。

今、お付き合いのある管理会社で本当に問題が解決できないのか?改善の見込みは本当にないのか?一度再考してみましょう。

担当者を変えてもらう、業務内容を見直してもらう等で、これまでの管理会社でもこれまで以上にいい管理業務サービスを受けることができるかもしれません。

住民意識のリサーチが不十分

「管理費が安くなるんだからみんな喜ぶでしょう」という思い込みで進めると大きな失敗に繋がることもあります。

例えば、管理員さんが自分にとってあまりいい態度に見えない時。

自分にはよく映らない管理員さんであっても、小さいお子さんがいる方にはすごく親切だったりするかもしれません。

「あの管理員さんがいれば、子供たちだけでプレイロットで遊んでいても安心だ」とか、「学校から帰ってくると、いつも声掛けてくれる」とか、他の方からすれば、実は人望のある管理員さんなのかもしれません。
強引に管理費コストダウンや管理会社変更を進めて、後から住民の方から「管理人さんが変わってしまうの?」なんてクレームになることも。

また、大規模マンションにある、コンビニやコンシェルジュ業務も無駄と決めつけて、一方的に排除しようとする方もいます。
とはいえ、「この施設があるからこのマンションを買ったのに」「これぐらいのグレードのマンションならこれぐらいはあっていいんじゃないか」という方も中にはいるかもしれません。
コストダウンも大事ですが、個人や理事会の価値観を押し付けて住民の反感を買いながら、コストを下げてもいい結果は生まれません。いらないと思っていたのは自分だけだった、なんてこともあるかもしれません

住民アンケートなどで皆さんの意識を確認・把握しながら進めていくことが肝心です。

管理費コストダウンにリスクがあることを認識していない

冒頭でもお伝えしましたが、管理費のコストダウンには多かれ少なかれ、必ずリスクがあります。

特に、管理会社変更(リプレイス)は、実際にやってみないとわかりません。

変更先候補として、他の管理会社さんにプレゼンしてもらうかと思いますが、どんなに上手なプレゼンであっても、その方が管理をしてくれるわけではありません。

コストダウンしたために管理会社変更して、清掃の下請けの会社、管理員さんも代わってしまうというのもリスクの1つです。

築年数の浅いマンションほど、管理費コストダウンは慎重に

マンションに住んでいると、何か不満があるとどうしても「管理会社がダメ」「費用が高い」なんて思いがちですが、コストダウンありきではなく、まずは今の管理業務を見直してみましょう。

特に、築年数の浅いマンションでは、マンションの管理状況を把握するのも難しいでしょう。

また、自分のマンションの管理会社さんしか知らないので、見直しの仕方や、管理会社の比較の仕方がわからないという組合さんも多いでしょう。

そんなときは、他のマンションの管理状況や、管理会社について多くを知る外部の専門家にアドバイスをもらうという方法もおすすめです。無料相談で解決できるかもしれません。

管理費が多少下がっても、受ける管理サービスの質が下がっては意味がありません。

せっかく住民のために頑張ったのに、裏目に出てしまった、なんてことのないように必ず慎重に進めていきましょう。

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ホームインスペクション(住宅診断)をはじめとする個人向け不動産コンサルティングや管理組合向けコンサルティングを行っている。400を超えるマンション管理組合のコンサルティング実績をもち、大規模修繕工事や長期修繕計画の見直し、瑕疵トラブルなどの管理組合サポートサービスを提供している。

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