毎月支払っているマンションの管理費。マンションのための費用とわかっていても、具体的にどのような項目に使われているのか、知らない方も多いのではないでしょうか。
管理費はマンションを手放すまでずっと支払い続ける費用です。さらに今後値上げされる可能性もあります。しっかり用途を理解しておかないと、高い管理費に不満が募る一方です。
本記事ではマンションの管理費とはなにか、修繕積立金との違いも含めて解説します。
管理費の相場や高いマンションの特徴、管理コストを抑える方法も紹介するので、管理費が高いことで悩んでいる方もぜひ参考にしてください。
目次
マンションの管理費とは
マンション居住者が支払う費用は管理費のほかに、修繕積立金や管理準備基金、修繕積立基金があります。
いずれもマンションを管理するうえで不可欠な費用です。ここでは管理費とはなにか、修繕積立金・管理準備金・修繕積立基金との違いを紹介します。
管理費
管理費はマンションの日常的な管理に使われる費用です。マンションを手放すまで毎月決まった金額が徴収されます。
管理費のおもな用途は以下のとおりです。
・水道光熱費
・電球などの消耗品費
・設備の保守点検
・管理組合でかける保険料など
管理会社に管理を委託しているマンションは、管理費の大部分が管理委託費に充てられます。その場合、管理委託費に加えて、水道光熱費や消耗品費などの諸費用も管理会社に支払うのが一般的です。
マンションの維持管理にかかる費用については、下記記事でまとめているため、参考にしてください。
分譲マンションの維持管理費を紹介！相場や老後困らないための対策
【管理委託費は何に使われる？】
契約内容によって異なりますが、管理委託費は以下の業務に充てられています。
・事務管理業務費～収支報告書の作成・提出、管理費の督促、理事会や総会の支援業務
・管理員人件費～管理人やコンシェルジュ（来客の受付対応、修理立会い、日常点検）の派遣
・清掃業務費～日常清掃、定期清掃、スポットで入る特別清掃など
・建物・設備管理業務費～給排水、消防、機械式駐車場、エレベーターなどの設備点検、植栽の伐採や剪定など※別途費用がかかることもある
管理を委託せず自主管理しているマンションは、上記の業務を組合員で遂行したり実費（管理費）で外部に委託したりしなければいけません。
修繕積立金の違い
管理費が日常的な維持管理に使われるのに対し、修繕積立金はいざというときの修繕費用に充てられます。
なかでも大部分を占めているのが、マンションで数年に1度実施される大規模修繕の費用です。大規模修繕は膨大な費用がかかるため、毎月区分所有者から修繕積立金を徴収して積み立てています。
災害など想定外の事象による破損や不具合の修繕費用も、修繕積立金です。そのほか、マンションの敷地や共用部分を変更（リフォーム）するときにも修繕積立金が使われます。
下記記事では修繕積立金について詳しく解説しています。
【大規模修繕はどのような工事にお金がかかる？】
大規模修繕では基本的に足場が必要な工事を行いますが、大型設備の交換なども併せて実施するケースが多く見られます。
大規模修繕のおもな工事内容は以下のとおりです。
・外壁の貼り替えや塗り替え
・屋上防水工事
・共用配管や共用設備の補修、交換
・共用部分の鉄部の塗装
・共用廊下、バルコニーなどの補修
・オートロックといった共用設備の更新
・エレベーター、機械式駐車場などの補修、交換、更新など
1回の大規模修繕ですべての工事を行うわけではありません。おおよそ3回目の大規模修繕（築30～40年前後）までにはすべて完了します。
管理準備金・修繕積立基金の違い
管理準備金・修繕積立基金は、管理費や修繕積立金と違い、マンション購入時に一度だけ支払う費用です。
管理準備金は、マンションが分譲され管理が始まる際に必要になる物品の購入などに使われます。たとえば、掃除用具の購入や保険料などです。
修繕積立一時金は、分譲したばかりで修繕積立金が十分に集まっていない段階で、災害などにより修繕が必要になったときに使われます。
修繕積立基金の詳細は下記記事を参考にしてください。
マンションの管理費の相場
管理費の徴収額は、マンションで受けられるサービスや付帯設備・施設のグレードによって決まります。
また、管理費はマンション内で全戸が同額なわけではありません。各戸の負担額は専有面積に応じて変わり、面積が大きいほど高額です。
マンションのサービスや施設を加味した管理費相場を調べるのは難しいため、ここでは国土交通省「令和5年度マンション総合調査」をもとに、総戸数規模別の戸当たり平均額と㎡単価を紹介します。
参照：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果 管理組合向け調査の結果」
1戸当たりの月額平均は11,503円
調査によると、管理費の一戸当たりの月額平均（駐車場使用料等からの充当額を除く）は11,503円でした。
以下のグラフは総戸数規模別の管理費の平均額です。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果 管理組合向け調査の結果」を基に作成
総戸数規模別に見ると、50戸以下の小規模マンションと501戸以上の大規模マンションの管理費が高いです。
もっとも管理費が低額なのは151～200戸のマンションでしたが、総じて中規模のマンションは管理費を抑えられる傾向がありました。
1㎡当たりの月額平均は約158.6円
1㎡当たりの管理費の月額平均（駐車場使用料等からの充当額を除く）は約158.6円でした。
下記の表は総戸数規模別の平均単価です。
| 総戸数規模 | 平均（円） | 平均（円）※ |
| 20戸以下 | 244.1 | 176.2 |
| 21～30戸 | 239.8 | 178.7 |
| 31～50戸 | 235.3 | 161.2 |
| 51～75戸 | 233.8 | 152.2 |
| 76～100戸 | 213.2 | 144.8 |
| 101～150戸 | 226.7 | 162.3 |
| 151～200戸 | 199.9 | 135.8 |
| 201～300戸 | 231.5 | 167.1 |
| 301～500戸 | 208.1 | 142 |
| 501戸以上 | 257.4 | 164.7 |
※は駐車場使用料等からの充当額を除いた金額
国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果 管理組合向け調査の結果」を基に作成
管理費の相場と適正額は異なります。自身のマンションの管理費が相場から離れているからといって、必ずしも問題があるとは限りません。
しかし管理費が高いのには何か理由があるはずです。無駄な管理コストがかかっていないか見直すきっかけとして、管理費の相場を参考にしてください。
管理費が高いマンションの特徴
管理費が高いマンションの特徴と理由を、以下2つに分けて紹介します。
・総戸数が50戸未満の小規模マンション
・タワーマンション
順に見ていきましょう。
総戸数が50戸以下の小規模マンション
総戸数が50戸以下の小規模マンションは、管理費が高い傾向があります。これはスケールメリットが出づらくなるためです。
たとえば管理人の人件費は総戸数が少ないからといって安くなるわけではありません。むしろ少ない戸数で負担するため一戸当たりの負担額は大きくなります。
また、駐車場収入を得にくいことも管理費が高い理由のひとつとして考えられます。
小規模なコンパクトマンションは都心や駅近に多く、車が無くても不便しません。駐車場契約者が少ないと駐車場収入が減るため、管理費が高くなりやすいです。
タワーマンション
タワーマンションは、ラウンジ・フィットネスジム・プール・コンシェルジュなど豪華な施設やサービスが多く、多額の維持管理コストがかかります。
ほかにもゴンドラを使用しないと窓清掃できない、点検するエレベーターの数が多い、天井が高く空調費がかさむなど、一般的なマンションと同じ項目でも余計に費用がかかることが多いです。
タワーマンションの場合は、管理費を負担する戸数が多くてもそれ以上に管理コストがかかるため、一戸当たりの負担額が高くなります。
値上がり傾向のある管理費を抑える方法
昨今の物価や人件費の高騰などにより、管理費の値上げを余儀なくされるマンションが多いです。
仕方のない部分もありますが、管理コストを抑えたり管理収入を増やしたりすることで、値上げを免れる可能性があります。
ここでは管理費会計の収支を改善するための方法を4つ紹介します。
・管理委託契約の内容を精査する
・駐車場使用料の収支を可視化する
・管理費の会計を分ける
・ニーズに合わない施設の運用方法を見直す
・管理費会計の収支改善を目的とする委員会を設立する
順に見ていきましょう。
管理委託契約の内容を精査する
管理委託契約の内容を精査しましょう。
管理委託契約で何を管理会社に委託しているのか把握し、過剰な項目や減額交渉できる項目がないか見直します。清掃の頻度や管理人の滞在時間などは過剰になっていることが多い項目です。
「今よりも低価格で委託できる管理会社に変更しよう」と考える管理組合もあります。しかし物価や人件費の高騰の影響はどの管理会社も同じです。
管理委託料だけがネックになっている場合は、管理会社変更を検討する前に管理委託契約の内容を検証することから始めましょう。
駐車場使用料の収支を可視化する管理費の会計を分ける
駐車場使用料の収入を可視化することも、管理費の収支を改善するために重要です。
駐車場使用料を管理費の補填として、全額管理費会計に区分している管理組合は、駐車場契約数が減ると管理費収入も減ってしまいます。さらに、駐車場のメンテナンス費用が修繕積立金会計から支出されている場合、駐車場単体の収支もわかりにくいです。
駐車場の収支を管理費会計と分けて可視化し、使用料を見直したり機械式駐車場を一部平面化して保守コスト削減したりすることで、管理費の収支の改善につながります。
ニーズに合わない施設の運用方法を見直す
今のニーズに合っていない施設の運用方法を見直すことで、管理費コストを削減し収入を増やせるかもしれません。
たとえば、キッズルームや集会室など普段利用の少ない施設をトランクルームにすると収入源を増やせます。集会室の利用が多い場合は利用料を徴収したり、外部への貸し出しを検討したりするのもおすすめです。
施設の利用状況やあるとうれしい施設について、居住者にアンケートをとるなどして、運用方法を見直しましょう。
管理費会計の収支改善を目的とする委員会を設立する
マンションの管理費コストを抑えるためには、管理費会計の収支改善を目的とする委員会を設立して、長期的に協議を進めていくのが理想です。
役員任期の1年間で、管理委託契約の内容を精査したり管理費収入を増やす仕組みを作ったりするのは難しく、途中で頓挫してしまうことも少なくありません。
委員会を設立できない場合は、役員任期を2年にしてメンバーを半数ずつ入れ替えるのもおすすめです。長期間のプロジェクトとして継続的に取りかかれ、結果を残しやすくなるでしょう。
マンションの管理費は必要経費！管理コストの見直しで値上げを防ごう
管理費はマンションで快適に暮らすために必要不可欠な費用です。しかし、管理費の毎月の支払いが負担に感じることもあるでしょう。
とくに総戸数が50戸以下の小規模マンションやタワーマンションは、管理費が高い傾向です。さらに昨今の社会情勢により、管理費が値上げされる可能性も十分考えられます。
管理費の値上げを防ぐには、管理費会計の収支改善が必要です。まずは専門の委員会を設立して、管理委託契約の内容の精査や施設の運用方法の見直しなどの議論を進めていきましょう。
さくら事務所では、管理委託契約の内容に不足や過剰スペックがないか、管理組合が求めている品質に合わせた内容なっているかなど、豊富な知見をもつコンサルタントが中立の立場でアドバイスいたします。
公正な第三者性を確保するため、企業との業務提携や紹介料の授受は一切行っておりません。
管理会社に言いにくいこともお気軽にご相談いただけるため、管理費のコストダウンに向けた第一歩としてご活用ください。
動画の内容解説【Q&A】
1. なぜ最近マンション管理費の値上げが増えているの？
A. 主な理由は、人件費と電気料金の高騰です。管理人や清掃員などの人件費が全国的に上昇しており、さらにエネルギー価格の高騰により共用部の電気代も増加しています。これにより、管理費会計が赤字になるマンションが増えており、管理費の見直しが避けられない状況です。
2. 管理費を見直すとき、削減できるポイントはある？
A. はい、多くのマンションで過剰な管理サービス（オーバークオリティ）が見つかります。たとえば清掃の頻度や管理人の常駐時間、コンシェルジュサービスの内容などが、実際の使用状況に見合っていないことがあります。これらを適切に見直すことで、最大で約10％の管理費削減が可能と言われています。
3. 値上げ提案があった場合、どう対応すべき？
A. まずは現状の管理内容と会計の妥当性を第三者の専門家に評価してもらうことが大切です。管理会社の提案を鵜呑みにせず、契約内容や費用対効果を客観的に確認しましょう。信頼できるコンサルタントを活用すれば、値上げが本当に必要なのか、それともコストカットの余地があるのかが見えてきます
