マンションの長期修繕計画は見直さないと実行できない！

新築マンションの場合は、入居してすぐに管理組合を機能させることが現実的に難しいので、予め売主側で用意していた管理会社が前もって作っていて、引き渡しまでに配布するケースが多い「長期修繕計画」。

これはマンションの共用部分の修繕の指針となるもので、修繕積立金の算出の根拠にもなります。

計画期間は大体20年から30年で設定し、建物・設備の修繕や交換等の工事がそれぞれ、何年目に行う必要があるかを一覧で記してあります。

さらに、それぞれの項目でいくらぐらいの費用が掛かるのか、おおよその金額も入っているから、何年目に修繕費用がどのくらいかかるか、ということが一目でわかるようになっています。

その長期修繕計画、いつ作られたものですか？

「長期修繕計画」はどんなにプロフェッショナルな人が作ろうとも、その時、想定できる範囲の計画でしかない。

重要なのは、定期的に見直しが必要ということ。

建物は当たり前だが予定通りに劣化するものでもないし、予定外に故障や不具合が発生することもある。さらに、時の流れとともに経済情勢や政策にも変化が起き、予定していた工事費用もその通り行くことの方が珍しい。

また、工事の工法や修繕方法も、技術の進歩とともに改善されていくため、効果的で安く施工ができる場合もあるのです。

推奨されるのは、概ね3～5年ごとの見直し。築年数にもよりますが、見直しポイントは基本的に5つあります。

長期修繕計画はマンションの共有資産を守るための大事な羅針盤であって、管理組合が主体となって作っていくべきもの。

今までは管理会社が、委託業務の一環として長期修繕計画作成業務を担っているのが一般的でしたが、最近では管理費を削減するために、別途業務とするケースも増えつつあります。

作成には、多大な労力と専門的知識を要するので、通常、管理組合は外部に委託しますが、委託先はそれぞれ特徴があります。

委託先	メリット	デメリット
（現）管理会社	日常的に管理をしているので、建物や設備について、実状を把握している（ハズ）。	管理人だけでなく会社の中の人が把握をしていないと、形式的なものになりがち。（雛形の日付だけをを変えて作る場合も）
設計事務所施工会社（ゼネコン）	専門的技術力を備えている。最新の施工方法にも詳しい。	マンション設計監理および工事の経験が浅いもしくは精通していない会社だと、項目漏れや見落としがある。比較的コストが高い。
公的団体	比較的コストが安い。	原則現地調査を行わず、管理組合からの資料に基づき作成するので、実状とかけ離れる可能性がある。