国土交通省のガイドラインによればマンションの長期修繕計画は、５年に一度は見直しを行うのが望ましいとされています。
ただ、長期修繕計画の見直しはどのタイミングで行うのかによって、その意味が変わってきます。
マンション管理組合向けコンサルティング業務を行うさくら事務所では、最初の大規模修繕工事の前に、長期修繕計画の見直しを行うことをお勧めしています。
最初の大規模修繕工事では、長期修繕計画の見直しを行う必要性がピンと来ない方が多いようです。この時期は、入居時に支払ったまとまった修繕積立基金があるため、最初の大規模修繕工事の費用が不足するケースはあまりなく、修繕積立金の値上げにも意識が回らないからです。
最初の大規模修繕工事が終わった頃になって、やっと次の大規模修繕工事に備えた修繕積立金の値上げを意識し始め、長期修繕計画の見直しに着手されるというケースが多く見られます。
ですが、このタイミングでやるべき理由があるのです。今回は、最初の大規模修繕工事の前に、長期修繕計画の見直しをおすすめする理由をご紹介します。
長期的な視野を持って最初の大規模修繕工事を検討できる
長期修繕計画の見直しを行わないまま、大規模修繕工事を計画してしまうと、どうしても長期的な視野にわたる検討ができません。
今現在、費用が潤沢にあり、目の前にある工事もその費用で賄えるので、危機感も感じられないでしょう。
ですが本来、２回目、３回目の大規模修繕工事にかかるコストも踏まえ、最初の大規模修繕工事の費用を決めるべきなのです。
今ある資金と今必要とされる工事だけを考えて費用を決定してはいけません。
そもそも大規模修繕工事の予算は修繕積立金の残高ではないのです。
ここで大盤振舞してしまうと、２回目、３回目の大規模修繕工事を計画するにあたり、修繕積立金の増額を余儀なくされます。
最初の大規模修繕工事の計画の段階で、工事の費用を抑えないと、２回目３回目の大規模修繕工事で資金不足に陥ってしまうのです。
最初の大規模修繕工事の費用は、１２年で貯めたものではなく、積立基金としてまとまった金額が含まれていますので、月々の積立金に直すと15～16年分にあたります。
これから１２年で同じ金額がたまるわけではありませんし、２回目、３回目の工事費は建物の劣化に伴い、どんどん増幅していきます。
築10年で計画を立てて、3回目の大規模修繕工事まで見通せる
最初の大規模修繕工事を前に、例えば１０年目で、長期修繕計画の見直しを行ったとします。
今から３０年分の計画を建てれば、竣工からちょうど４０年分。３回目の大規模修繕工事まで網羅します。
竣工時の３０年分の長期修繕計画では、エレベーターや機械式駐車場などの費用の掛かる設備の修繕費用が入っていません。それらは、３回目（３６年目）の大規模修繕工事に見込まれているからです。
３回の大規模修繕工事を終えて、やっとマンション全体に手が入ることになります。ですので、このタイミングでそこまでの長期修繕計画の見直し・作成をすることで、マンション全体に手を入れた際の工事費全体が把握できるようになるのです。
当初の修繕積立金は安く設定されていることがほとんど
当初の修繕積立金は安く設定されているケースがほとんどで、早晩、修繕積立金の見直しは必要になってくるでしょう。
組合理事さんや修繕委員の方は、早々に危機感を感じる方も多いでしょうが、一般の居住者の方には修繕積立金の増額と言われてもその必要性を実感しにくいでしょう。築年数の浅い物件なら尚更です。
早い段階で、先々マンションを健全な状態に維持するために必要な金額を把握・共有し、その根拠をもとに、修繕積立金の値上げを考えていく必要があります。
居住者の高齢化に伴い、各住戸の積立金の負担能力は落ちていくでしょう。年金暮らしになり、増額されたら修繕積立金の負担に耐えられない、なんてことが多くのマンションでこれから起きることが予想されます。
そのためにも、最初の大規模修繕工事の前に、長期修繕計画を見直し、それを根拠に、適切な金額までの修繕積立金増額を検討することをおすすめします。
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