中古マンションの購入の際には、いくつかのチェックポイントがあります。この記事では、「重要なポイントを見逃して後悔したくない」「購入時どのようなところに注意すればよいかまったく想像できない」といった疑問や不安を解消するために、住宅診断のプロが中古マンション購入におけるチェックポイントを詳しく解説します。
中古マンションの購入を検討している方、中古マンション購入におけるチェックポイントを知りたい方は、参考にしてください。
目次
中古マンションを探す前に確認すべきチェックポイント
中古マンションを探す前に確認すべきチェックポイントは、おもに以下の4つです。
- 自己資金と予算を把握する
- 購入後の維持費（管理費・修繕積立金／固定資産税）を把握する
- 物件の築年数と価格の関係性を理解する
- 希望条件と優先順位を決める
中古マンション購入を決め、具体的な物件探しを始める前にここで紹介するチェックポイントを把握しておきましょう。
自己資金と予算を把握する
中古マンションを購入する際のチェックポイントのひとつが、自己資金と予算を明確に把握することです。中古マンション購入に充てられる自己資金がどれくらいあるのか、自己資金に基づいてどの程度の予算が適切かを確認しましょう。
一般的にマンション購入における自己資金率は、購入価格の20％から30％程度が目安とされています。たとえば3000万円のマンションを購入する場合、600万円から900万円が目安です。
購入予算は年収や自己資金率によって変動しますが、無理のない範囲での設定が大切です。年収の5倍程度を上限とし、返済負担率が30％以下になるような資金計画を立てましょう。たとえば年収500万円の場合、2500万円程度の予算となります。予算を立てる際はローン返済だけでなく、管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持費も考慮に入れる必要がある点に注意が必要です。
購入後の維持費を把握する
中古マンション購入時は、購入費用だけでなく購入後に定期的に支払わなくてはいけない維持費用の確認が重要です。維持費用には管理費、修繕積立金、駐車場代・駐輪場代、固定資産税・都市計画税、火災保険料などが含まれます。これらの費用は月または年単位で発生し、家計に大きな影響を与えることがあります。
とくに中古マンションの場合、物件の築年数や管理状況により、修繕積立金が高額になるケースがあります。築年数が古い物件ほど修繕の必要性が高まり、その分費用も増える傾向です。また管理費は、マンションの規模や共用部分の設備によって差が出ます。
ここでは購入後の維持費のうち、管理費・修繕積立金と固定資産税についてさらに詳しく解説します。
管理費・修繕積立金
中古マンションを購入する際、管理費と修繕積立金の確認は重要なポイントです。管理費とは共用部分の維持や清掃、設備の管理に充てられる費用で、基本的には家賃同様、月々の支払いです。修繕積立金は将来の大規模修繕に備えるための資金で、マンションの築年数や規模により必要とされる資金の規模はさまざまです。一般的には築年数が古くなるほど修繕費用は増加する傾向があり、それにともない修繕積立金も上昇します。
修繕積立金の積立方式には種類があり、主に以下の2種類が挙げられます。
段階増額積立方式
均等積立方式
名前の通りですが、段階増額積立方式は段階的に金額を増やしていく方式、均等積立方式は定額を積み立て続ける方式です。段階増額積立方式は初期の負担が軽く、築年数が進むにつれて増額されるため、後半に負担が重くなるリスクがあります。対して均等積立方式は初期から高額な負担となる一方で、将来的な費用の見通しが立てやすい点がメリットです。ただし、築年数や修繕工事の規模によって見直されることがないため、修繕積立金が不足する恐れがあります。
購入前には、これらの費用がどのように設定されているか、将来の計画や過去の修繕履歴も確認することが大切です。
固定資産税
不動産を所有すると、固定資産税がかかります。市町村が定める固定資産評価額をもとに土地と建物のそれぞれについて算出され、土地の評価額と建物の評価額の合計に税率を掛け合わせることで税額が決まります。
マンションの場合は、土地部分も各住戸で按分されて計算されるため、土地と建物の両方に税がかかることを理解しておかなくてはいけません。新築から一定期間は固定資産税の軽減措置が適用されることがありますが、中古マンションでは築年数に応じて対象外になることがあるため、注意しましょう。
固定資産税の軽減措置は各自治体によって異なり、たとえば中古住宅でも耐震基準を満たすリフォームを行った場合などに減税が適用されることがあります。そのため、購入前の確認が重要です。
物件の築年数と価格の関係性を理解する
中古マンションを購入する際は、築年数と価格の関係性を理解する必要があります。築年数が古い物件ほど建物の劣化や設備の老朽化により、将来的な修繕費が高くなる可能性があるため、価格は低くなる傾向があります。そのため築年数が古い物件は、メンテナンスや修繕の履歴が重要です。
たとえば築10年未満の物件は比較的高価ですが、設備や建物の状態が良好であることが多く、維持費が低めです。一方で築20年以上の物件は価格が下がる傾向ですが、大規模修繕の必要性が高まるため、購入後の維持費が増加する可能性があります。
また、希望するエリアにおける築年数と相場の把握も重要です。
希望条件と優先順位を決める
中古マンションを購入する際は、まず希望条件の明確化が重要です。希望条件とは、立地や周辺環境、部屋の広さや間取り、セキュリティ設備など、住まいに対する個別のこだわりを指します。
ある程度のマンションに関する情報を把握したうえで、自分と一緒に住む家族がどのような条件を最優先に考えているのかを整理しましょう。たとえば駅までの距離を重視するのか、子育てに適した環境を求めるのか、静かな住環境を希望するのかなど、具体的な要望をリストアップします。
次に、各条件に対して優先順位をつけます。すべてを完璧に満たす物件を見つけるのは難しいですが、譲れない条件と妥協できる条件を格付けしておきましょう。順位づけを行なっておくと、迷った際に選択肢が絞りやすくなります。
たとえば立地条件を最優先とし、部屋の広さは妥協できると決めると、物件の検索範囲を絞り込みやすくなるでしょう。
中古マンションの物件探しにおけるチェックポイント
続いては以下4つの中古マンションの物件探しにおけるチェックポイントについて、詳しく解説します。
- 建物の耐震性能と修繕履歴
- マンションの管理状況
- 周辺環境
- リノベーションの可否、制約の有無
いずれも中古マンション購入でとくに重要なポイントです。中古マンションの購入という一大イベントにおいて、より良い判断をするための参考にしてください。
建物の耐震性能と修繕履歴
中古マンションを購入する際、建物の耐震性能と修繕履歴の確認は重要なチェックポイントです。とくに1981年以前に建築された旧耐震基準のマンションは地震に対する安全性に懸念があるため、耐震補強が行われているかを確認する必要があります。耐震補強が実施されている場合は、その内容と実施時期を詳しく調べましょう。
次に、修繕履歴の確認も欠かせません。修繕履歴はマンションの寿命や景観、住み心地を左右する重要な指標です。定期的に修繕が行われているマンションは、管理が行き届いており、長期的に安心して住めると判断できます。
また、修繕積立金の状況も確認が必要です。修繕積立金が不足している場合、将来的に追加負担が発生する可能性があります。
マンションの管理状況
中古マンションを購入する際、マンションの管理状況もしっかり確認しましょう。まず、管理組合が機能しているかをチェックします。定期的な総会が開催され、議事録が公開されていることは、管理が行き届いている証拠です。
次に、修繕積立金の状況を確認します。積立金が不足している場合、将来的に住民に追加負担が発生する可能性があります。
さらに、共用部分の清掃やメンテナンスの状況を確認します。エントランスや廊下、エレベーターなどが清潔に保たれているかどうかは、管理状況を判断する大きなポイントです。管理会社の評判も調べておくと良いでしょう。
周辺環境
物件探しでは立地条件だけでなく、周辺環境の確認も重要なチェックポイントです。周辺環境は、日々の生活の快適さや利便性に大きく影響します。
まず、物件の周辺の人通りや交通量をチェックしましょう。これらは、日常の生活音や安全性に関わる重要なポイントです。また、周辺の音環境も確認が必要です。近隣に大きな道路や鉄道がある場合、騒音の影響を受ける可能性があります。
地図を使っての周辺環境の調査も有効です。地図を使うと、近くにある商業施設や公共施設、公園などの位置関係を把握できます。さらに、物件の周辺を実際に歩いてみるのもおすすめです。時間帯をわけて物件周辺を歩くと、朝夕の通勤・通学時間帯や夜間の雰囲気を具体的に感じ取れます。とくに夜間は、周辺の安全性や静けさを確認するためにも重要です。
リノベーションの可否、制約の有無
中古マンションを購入する際は、リノベーションの可否や制約について必ず確認しましょう。リノベーション前提で購入を検討している場合はもちろん、将来的にリノベーションをおこなう可能性がある場合も、確認を怠るとトラブルにつながってしまうためです。
具体的には、管理規約や使用細則を確認し、リノベーションに関する制限や許可の要件を把握します。
トラブルの具体例として、以下のようなものがあります。
リノベーション工事の途中で管理組合からの許可が得られず、計画を中断せざるを得なくなったケース
リノベーション後に遮音性能が基準を満たさず、住民とのトラブルに発展したケース
これらの問題を未然に防ぐためにも、リノベーションの可否や制約について、事前の確認と計画が不可欠です 。
中古マンションの内見時のチェックポイント
物件探しのときにチェックするポイントを紹介したところで、ここからは内見時の以下4つのチェックポイントについて詳しく解説します。
せっかく良い物件が見つかったと思っていても、内見時に確認すべきポイントを見逃しては良いマンションは見つかりません。ぜひ参考にしてください。
- 内見前の準備と質問事項のリストアップ
- 外観・建物のチェック
- 室内のチェック
- 周辺環境のチェック
内見前の準備と質問事項のリストアップ
内見に必要な持ち物の例は、以下です。
- メジャー
- カメラ（スマートフォンでも可）
- 懐中電灯
- メモ帳（ノート）とペン
メジャーは部屋の寸法を測るため、カメラは内装や設備の状態を記録するため、懐中電灯は暗い場所や細部を確認するために役立ちます。また、メモ帳（ノート）とペンは気付いた点や質問したいことをメモするために必要です。
内見時に効果的な質問事項の例は、以下です。
- マンションの空室状況
- 子どもの学校までの通学路
- 入居者の家族構成
- 過去の修繕履歴
- 管理費と修繕積立金の詳細
これらの質問をおこなうことで、物件の状態や周辺環境についてより詳しく理解できます。空室状況を確認しておくと、その物件がどれだけ人気があるか、何か問題があるかなどを判断する手がかりになるでしょう。また通学路や入居者の家族構成を確認することで、実際の住み心地をイメージしやすくなります。
外観・建物のチェック
中古マンションを購入する際は、外観や建物の状態を実際に見て確認しましょう。
まず、マンション全体の第一印象を決定づけるエントランスやロビーの雰囲気を確認しましょう。これらの場所をチェックすると、建物の管理状況が見えてきます。
次に、エレベーターの老朽度を確認します。エレベーターが古い場合、修繕や交換が必要になる可能性があり、その費用が管理費や修繕積立金に影響する場合があるためです。同時にエレベーターの稼働音や動作のスムーズさも確認しておきましょう。
駐車場や駐輪場の広さや状態も、重要なチェックポイントです。駐車場が狭い場合、大型車を所有している方は不便に感じるでしょう。さらに、集会所やゴミ置き場の管理状況も確認します。ゴミ置き場が清潔でルールにしたがって利用されているかどうかは、住民のマナーや管理組合の活動状況を反映するためです。
室内のチェック
中古マンションの購入時には、内見を通じて室内の状態を詳しく確認しましょう。部屋の方位や明るさ、風通し、臭いなどの基本的な環境は日常生活の快適さに直結します。
次に、床の傾きを確認します。床が傾いていると家具の配置に影響が出たり、住み心地に問題が生じる可能性があるためです。天井や壁の状態も重要です。ひび割れや汚れがないか、とくに水漏れ跡がないかを注意深く確認しましょう。
ドアや窓の開閉のしやすさも重要なチェックポイントです。スムーズに開閉できるか、閉まるときに隙間ができないかなどをチェックしましょう。水回りの状況も、蛇口からの水漏れの有無や排水の流れがスムーズかどうかを確認します。
さらに、収納スペースの広さと数もチェックポイントです。収納が少ないと、日常の生活が不便になりがちです。エアコンの配置と個数、コンセントの位置と個数も確認しましょう。これにより、電化製品の配置がスムーズになります。
最後に、バルコニーの広さと手すりの高さも確認しておきましょう。バルコニーは洗濯物を干すスペースとしてだけでなく、リラックススペースとしても活用できます。手すりの高さは安全性に関わるため、とくに小さなお子様がいる家庭では重要です。
周辺環境のチェック
中古マンションを購入する際には、周辺環境も必ず確認しましょう。物件周辺の道路の混雑具合や街灯の有無、人通りの多さなどをチェックします。これにより、夜間の安全性や騒音の程度を把握できます。また、駐車場の利用状況や交通の便も重要なポイントです。
次に、公園や商業施設の有無を確認します。近隣に公園があれば子どもが遊ぶ場所やリラックスする場所として使えます。商業施設が近くにあると、日常の買い物が便利になるでしょう。
騒音や振動の有無も確認が必要です。交通量が多い道路に面している場合や、近くに工場がある場合は、騒音や振動が気になるかもしれません。とくに夜間状況の確認をおすすめします。
子どもがいる家庭では、学校までの道のりが安全かどうかを確認する必要があります。歩道の有無や信号の配置、交通量などをチェックしてください。
最後に、地域の治安状況を確認しましょう。地域の犯罪発生率や、警察署の位置などを調べておくと安心です。近隣の住民の評判や、自治体の治安対策も参考になります。
内見前に押さえておこう！実際にあった中古マンションの不具合事例
ここからは、中古マンションの内見時に、実際にあった不具合事例を紹介します。不具合の実例を理解しておくと、どのような問題が発生しやすいかを事前に知ることができ、内見時に注意すべきポイントが明確になります。
さくら事務所がインスペクションを実施した際に、実際に見つかった不具合の事例は、以下の3つです。
- 壁にカビが発生
- 洗面室床下で水漏れ
- 換気扇ダクトのはずれ
壁にカビが発生
中古マンション内見時に注意すべきポイントが多々ありますが、その中でもとくに注意したいのが壁に発生するカビです。
カビは見た目の問題だけでなく、健康への影響や建物の劣化を早める原因にもなります。実際にさくら事務所が行ったホームインスペクションでも、壁にカビが発生している事例が多く報告されています。
具体的な事例として、さくら事務所のインスペクションでは、ある中古マンションで共用廊下の壁に多数のカビが発生しているケースがありました。この物件では断熱材がない、あるいは薄いことにより発生した結露が原因で壁が常に湿った状態になっており、その結果カビが発生していたのです。この物件では断熱材を入れ替えるリフォームをおすすめしました。
洗面室床下で水漏れ
中古マンションの内見時には、洗面室の床下での水漏れも重要なチェックポイントです。さくら事務所のホームインスペクションで発見された事例のひとつに、洗面室の床下での水漏れがあります。
このケースでは水漏れそのものの修理のほか、傷んだ建材の交換とカビの滅菌が必要となったため、床下を解体する工事を要することになりました。
この事例からわかるように、洗面室の床下での水漏れは深刻な問題を引き起こす可能性があります。内見時には細心の注意を払い、必要であれば専門家の助けを借りて、確実にチェックすることが大切です。
換気扇ダクトのはずれ
中古マンションを購入する際に見落としがちな不具合のひとつが、換気扇ダクトのはずれです。
実際にさくら事務所のホームインスペクションで発見された事例では、浴室の換気扇ダクトがしっかりと接続されていなかったため、蒸気が天井裏に漏れていたケースがありました。蒸気が天井裏に放出されると、カビの原因となってしまいます。
こういった不具合を見逃さないために内見時には、換気扇が正常に作動しているか、ダクトが確実に接続されているかの確認が重要です。
換気扇ダクトの不具合は、見た目ではわかりにくいことが多いため、専門家の目によるチェックが欠かせません。ホームインスペクションの利用で、こうした細かい部分まで徹底的に確認できます。
中古マンションの購入決定後のチェックポイント
中古マンションの購入を決定したあとも、以下3つのようなチェックすべきポイントがあります。一刻も早く新しい生活を始めたいと考えるかもしれませんが、いずれも重要な手続きやチェックが含まれているため、もれなく終えられるよう、参考にしてください。
- 契約締結時の重要事項説明と手付金の支払い
- 残金決済前の住宅ローン手続きと最終確認
- 住民票移動や各種手続きのチェック
契約締結時の重要事項説明と手付金の支払い
中古マンションの購入が決定したあとは、契約締結の手続きをおこないます。その際、重要事項説明の内容は必ず目を通しておきましょう。
重要事項説明書には、物件の物理的状態や権利の状況、取引条件などが詳述されています。記載内容の確認で、あとから不明点や問題が発生するリスクを減らすことが可能です。
次に、引渡し日や中間金の支払い日を確認しましょう。事前に確認しておくと、スケジュールの見通しが立ち、計画どおりに手続きを進められます。とくに引渡し日は引越しやリフォームの計画にも影響を与えるため、しっかりと確認しておきましょう。
ローン手続きの進捗状況も確認しておくことが重要です。ローンの承認が遅れると、全体のスケジュールにも影響が出る可能性があるためです。不動産会社や金融機関と密に連絡を取り合い、進捗を確認しましょう。
残金決済前の住宅ローン手続きと最終確認
中古マンションの購入が決定し、いよいよ残金決済前の段階に入ったら、住宅ローンの手続きと最終確認が必要です。まず借入金額、返済額、返済期間などのローン条件を再確認しましょう。この確認により、予算内で計画どおりに進められるかを確認できます。
火災保険の手続きを進めることも重要です。火災保険は万が一の災害に備えるために必要不可欠で、ローンを組む際にはほとんどの場合、加入が義務付けられています。借り換えを検討している場合は、借り換え資金の準備も忘れずに行いましょう。手続きが遅れないように必要な書類や情報を事前に準備しておくことが大切です。
住民票移動や各種手続きのチェック
中古マンションの購入を決定した後には、以下のような、さまざまな手続きを迅速におこなう必要があります。
- 引っ越し業者の手配
- 電気・ガス・水道の開栓手続き
- 転居届の手続き
- 鍵の受け渡しや設備の作動確認
- 室内の汚れやキズの確認
- 近隣への挨拶や管理組合への連絡
- 防犯設備や非常口の確認
まずは、引っ越し業者の手配です。新居への移動日に合わせて業者を手配しましょう。電気・ガス・水道の開栓手続きも忘れてはいけません。新居に入る前にこれらのライフラインを確保しておくことで、スムーズな生活のスタートが切れます。
また、郵便局に転居届を出すことで、郵便物が新住所に届くように手続きを行います。さらに、鍵の受け渡しや設備の作動確認も重要です。室内の汚れやキズの有無を確認し、問題があればすぐに対応しましょう。
近隣への挨拶や管理組合への連絡も、新しいコミュニティにスムーズに溶け込むためには欠かせません。また防犯設備や非常口の場所をあらかじめ確認しておくと、災害や犯罪に巻き込まれるケースなどに迅速な対応が可能になります。
これらの手続きをしっかりとおこなうことで、新生活のスタートを安心かつスムーズに切ることができるでしょう。
チェックポイントを理解して中古マンション購入を成功に導こう
中古マンションの購入は、多くの人にとって一生に一度の大きな決断です。この記事では、失敗しないためのチェックポイントを住宅診断のプロの視点から解説しました。
この記事を参考に、中古マンションを購入する際は、管理状況や不具合のチェックを入念におこないましょう。
チェックポイントを把握していても、実際にこれらのチェックをすべて個人でおこなうのは難しい、と感じる方もいるでしょう。中古マンション購入にあたり、住宅の専門家にチェックをご希望の方は、さくら事務所の中古マンションホームインスペクションやマンション管理インスペクションサービスをご利用ください。住宅の専門家の目で、物件の状態を詳しく調査いたします。
住宅のプロのアドバイスを受けることで、見落としがちなポイントを把握でき、後悔の少ない中古マンション購入ができるでしょう。
