マンション管理組合からのご依頼で長期修繕計画や修繕積立金の見直しに向けた、現状のマンション管理に関する品質や費用の調査を行うと、清掃や植栽管理に関する品質に問題があり、現在の委託費用が相当割高であるということもあります。
例えば、総戸数が100戸弱のマンションで年間1,700万円弱の費用が管理かかっていたというケース。
管理を請け負うのは、管理受託戸数ランキングの上位50社に届かない会社でしたが、この費用は受託戸数ランキングのトップ10にある財閥系の大手管理会社と比べても10％以上割高なのです。
新築分譲時に決まっている管理会社が、分譲主の関連会社や子会社の場合、他の管理会社と競合することなく管理業務を受託できるため、会社の規模や実績・実力に対し割高なことも。
実際に業務内容や利益も含め管理会社に支払う金額を精査してみると管理の内容をまったく変えることなく、管理費が減額できるケースも多くあります。
上記のようなケースの場合は大手管理会社の仕様・金額と中小管理会社とを比較して金額折衝すると管理の仕様を変えることなく、概ね15％～25％程度は減額可能でしょう。
ここで重視したいのは、コストを下げるありきの話ではなく「必要な業務に対し、品質・内容を考慮した適切な金額を支払うようにする」ということを目的にすることです。
受託戸数や会社の規模は、経験値や従業員の研修体制などに影響することもあり委託契約書の文字だけでは、金額との整合はわからないことがほとんど。
分譲引渡しから3年以上経過しているマンションで、いまだ管理委託費用の見直しを行っていない管理組合は、早い機会に「管理品質の妥当性の検証＝管理費の見直し」をすると良いでしょう。
