マンションの住民が気持ちよく住み続けるためには、住民間で守るべきルールが必要です。マンションではそれを「規約」と呼びます。
マンション標準管理規約は、国土交通省がマンションの維持・管理、住民の生活における基本的ルールを定めた管理規約の標準モデルです。あくまでもモデルなので、必ずこれに沿う必要はありませんが、多くの管理組合がマンション標準管理規約を参考に規約を制定しています。
2025年10月17日、「マンション標準管理規約」（国土交通省）が改正されました。2026年4月1日（令和8年4月1日）に施行される改正区分所有法の内容を受けて改正されたものです。
本記事では、改正後のマンション標準管理規約について具体的な変更点や管理規約を見直す際に注意すべきポイントをわかりやすく解説します。
なお、決議要件の緩和など、改正区分所有法の施行を前提とする改正内容については、同法が施行される2026年4月1日以降に有効となります。
各マンションの事情に応じて、管理組合内で早めに改正内容の検討・準備を進めることをおすすめします。
目次
標準管理規約の変更に伴い管理規約を見直すべき？
今回の改正は既に起きている問題や2026年4月1日（令和8年4月1日）に施行される改正区分所有法に対応することが狙いです。
本来、管理規約は以下の理由で定期的に見直すことが望ましいと言われています。
・生活スタイルの変化により規定すべき内容も変わる
・不明瞭な規定がトラブルを発生させる
・区分所有法も改正を繰り返している
詳しく見ていきましょう。
生活スタイルの変化により規定すべき内容も変わる
年数が経てば、周辺環境の変化や住民の生活スタイルの変更により現行の管理規約では対処できない課題が生じます。
管理組合は時代や社会の変化にも敏感になり、住民がより快適に生活できるよう定期的に管理規約を見直す必要があるのです。
不明瞭な規定がトラブルを発生させる
分譲当時の管理規約の中にはある程度融通を利かせるため、曖昧な規定が含まれていることもあり、そのまま放置すると住民同士の問題を解決するどころか助長することにもなり兼ねません。今住んでいる方々が納得できる規約に刷新することで、トラブルの未然防止に繋がります。
区分所有法も改正を繰り返している
区分所有法とは建物の区分所有等に関する「法律」です。
標準管理規約との具体的な違いは、共同の利益に反する行為について標準管理規約では「是正などを勧告できる」となっているのに対し、区分所有法では「停止などを請求できる」とあります。
さらに、標準管理規約では「規約、使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる」という記載もあります。
区分所有法は改正が繰り返されており、その変化を鑑みてマンションの管理規約も変更する必要があるのです。
2025年のマンション標準管理規約の大きな改正点は5つ
2025年のマンション標準管理規約の改正は、2026年4月に施行が予定されている区分所有法の改正内容が反映されたものです。
標準管理規約の改正内容は多岐にわたりますが、本記事では、多くのマンションの管理規約に影響を与えるであろう以下5つの項目について解説します。
（1）専門委員会へのなりすまし対策
（2）総会の決議要件
（3）マンションの再生手法に関する決議要件
（4）国内管理人制度に関する規約
（5）マンションの喫煙ルール
それぞれ管理規約を見直す際のポイントも合わせて紹介するので、参考にしてください。
（1）専門委員会へのなりすまし対策
外部の工事関係者などが組合員や外部専門家になりすまし、修繕委員などのメンバーの一員となり、自分たちの会社に工事を発注するように誘導することが問題になっています。
改正前は、なりすまし対策として、WEB会議システムを用いる際のIDおよびパスワード送付に関する事項が記されていました。
今回の改正ではコメント（第55条関係③および第35条関係⑩）で、専門委員候補者の本人確認を適切に実施することが有効と考えられる、とされています。
具体的な方法は以下のとおりです。
・マイナンバーカード、運転免許証、パスポートなどの顔写真付きの身分証明書の提示を求める
・外部専門家を起用する場合は、顔写真付きの身分証明書に加えて、専門家の資格証明証の提示を求める
【管理規約の見直しポイント】
身分証明書などの書類は偽造される可能性もあり、本人確認しても完全になりすましを防げるわけではありません。
そこで管理組合内で、独自の規定や運用方法を確立することをおすすめします。
たとえば専門委員に立候補している組合員の場合は、届け出ている名簿の連絡先に電話して本人確認するのが有効です。外部専門家の場合は、会社に連絡して確認するとよいでしょう。
（2）総会の決議要件
これまで、規約の設定・変更・廃止などの特別決議事項の一部は、
「組合員総数の4分の3以上および議決権総数の4分の3以上の賛成」が必要でした。
改正後は、まず次の定足数を満たしたうえで決議します。
「組合員総数及び議決権の各過半数の出席」
そのうえで、出席した組合員およびその議決権の各4分の3以上の賛成で可決できるようになりました。
つまり、以前のように「全体の4分の3の賛成」を集める必要はなく、総会に出席した組合員を基準に決められるようになります。
また、バリアフリー化による共用部分の変更等に係る決議の決議要件は４分の３から３分の２に緩和されました。
新たなマンション再生手法として、建替えの他に、更新・売却・除却を行う場合 の決議要件も規定され、建替え・更新・売却・取壊しについては、客観的な事由が認められる場合は、決議要件が５分の４から４分の３に緩和されることになりました。
普通決議についても、定足数の要件が変更されました。
総会で決議するにあたり、これまでは「議決権総数の半数以上の出席」が必要とされていましたが、改正後は「議決権総数の過半数の出席」が必要となりました。
普通決議については、議決権総数が100のマンションの場合、これまでは50以上の出席があれば、定足数を満たしていましたが、改正後は、議決権総数が100のマンションの場合、51以上の出席が必要になります。決議要件は従来どおり、出席した組合員の議決権の過半数の賛成です。
なお、書面・電磁的方法・代理人によって議決権を行使する者も出席した組合員とみなされます。
【管理規約の見直しポイント】
特別決議は、共用部分の重大な変更や管理規約の変更といった、マンションの維持管理・運営において重要な項目です。
しかし、総会出席の意思表示をしない人が3割以上いるケースも珍しくなく、決議するのが難しい問題に直面しているマンションが多くありました。
今回の、特別決議要件の緩和により、出席率が低くても重要な議案が成立しやすくなり、マンションの老朽化対策・バリアフリー化などの合意形成がスムーズに進むことが期待されます。
また、建替えや再生に関する決議要件も緩和されたことで、現実的な再生の選択肢を取りやすくなった点も大きな意義です。
一方で、決議が通りやすくなる分、少数意見の尊重や情報共有の透明性がより一層重要になります。管理組合には、説明責任と合意形成のプロセスを丁寧に進める姿勢が求められます。
（3）マンションの再生手法に関する決議要件
上記、「総会の決議要件」の項目でもご紹介しましたが、マンションの再生（建替え・更新・売却・取壊し）決議についての規定が見直されました。建物・ 敷地の一括売却や建物の取壊し等を行うには、これまで、組合員全員の同意が必要であり、老朽化マンション再生の大きなハードルとなっていました。
今回の改正では、建替えに加え、建物の更新（リノベーション）、取壊しについても、組合員総数及び議決権総数の各５分の４以上で決議できる旨へ変更されています。客観的な事由が認められる場合は、マンション再生に係る決議要件は５分の４から４分の３に緩和されます。
【管理規約の見直しポイント】
これまで厳しい決議要件により、リノベーションや建物敷地一括売却などが難しかったことから、修繕を繰り返し維持管理していくことがマンション管理のベースの考え方になっていました。
しかし今回の改正でマンションの将来の選択肢が増えました。是非この機会に、組合員でマンションの将来について話し合い、規約の改正を検討しましょう。
まだ老朽化が進んでいない場合も、将来を見据えてマンションの終活を意識して長期修繕計画を見直していくことが大切です。
（4）国内管理人制度に関する規約
昨今、日本の方が海外に移住したり、海外在住の方が日本のマンションを購入するなど、海外在住の組合員が増え、管理上さまざまな課題が発生するようになりました。
改正区分所有法（2026年4月1日施行予定）では、総会出欠の意思表示がなかったり管理費や修繕積立金を滞納したりと、管理組合の運営に支障をきたす可能性がある海外在住の組合員に対して、国内管理人を選任する制度を設けました。今回の標準管理規約にも反映されています。
コメントには、国内に居住していない場合、国内管理人の選任を「義務付ける」ことも考えられると記載されています。
国内管理人には、対象住戸（専有部分）の保存行為や、総会の招集の通知の受領、総会における議決権の行使や、組合員が負う債務の弁済（国内管理人自身が債務を弁済する義務を負うものではない）などが期待されています。
【管理規約の見直しポイント】
国内管理人制度はマンションによって重要度が変わってきます。
たとえば東京都心部で資産価値が高いマンションは、インバウンド需要があり、海外の方がマンションを購入するケースが多いことから、管理上の課題が起きるリスクが高いです。
海外居住者が増えたことで管理組合運営が滞ってしまうと、維持管理がおろそかになり、資産価値が低減する恐れがあります。
マンションの立地などの特性を見極めて、規約の見直しが必要か検討しましょう。
（5）マンションの喫煙ルール
これまでの標準管理規約には、喫煙についての規定やコメントはありませんでしたが、
このたび、使用細則で定めることが考えられる事項として「喫煙に関するルール」が追加されました。
共用部分において、喫煙を認めるのか認めないのか、認める場合は喫煙場所など遵守すべき事項、遵守すべき事項に違反した場合の措置について、使用細則などで定めることが可能、とコメントされています。
喫煙に関するルールが曖昧だったりまったくなかったりするマンションが大半で、トラブルが起きた際に解決に至らないケースが多い状況でしたが、
今回の改正により、各マンションで実情に合わせた適切な対応が進むことが期待されます。
【管理規約の見直しポイント】
喫煙できる場所とできない場所を明確に記しておきましょう。とくに注意すべきはバルコニーです。バルコニーでの喫煙ルールについて、取り決めがないと窓から煙が入ってくるなどのトラブルが生じます。
マンション標準管理規約は2024年6月にも改正している
2024年6月の改正は主に、高経年マンションの非居住化や住所等不明な組合員がいる場合の対応、マンション管理情報の見える化推進、社会情勢やライフスタイルの変化に応じた内容への改正がポイントとなっています。具体的には以下のような内容です。
・組合員名簿・居住者名簿に関する管理規約の改正
・長期修繕計画に関する管理規約の規定の改正
・その他の項目
以下で詳しく見ていきましょう。
組合員名簿・居住者名簿に関する管理規約の改正
組合員名簿や居住者名簿の作成は、これまでも管理会社によって差はあれど行われてきました。しかし、近年は組合員の所在がわからないケースも増えて来たため、今回の改正によって明確にルールが定まったのです。
さらに、組合員の住所変更があった際の届け出についても、今までは自己居住が大前提でしたが最近では投資目的の組合員が増えたことで総会議案書が住所不明で届かないという問題も発生していることから、貸借人や緊急連絡先などの情報も管理組合に提供することが明文化されています。
また、改正後は「名簿は基本的に年1回以上更新する」とあります。実際には、理事長が更新することは困難であるため、管理会社に頼ることになり、将来的には管理委託料の値上げに繋がる可能性があります。
長期修繕計画に関する管理規約の規定の改正
長期修繕計画に関しては、まず総会で修繕積立金の積立状況などを詳細に報告することが改めて明文化されました。
次に、マンションの売買時には長期修繕計画や修繕積立金の積み立て方式に関する情報を記載すること、長期修繕計画がある場合は添付することが標準管理規約のコメント欄に追加されています。
これまでは長期修繕計画の有無を記載するだけでよく、計画自体は見せてもらえないケースが大半でした。
今回の改正により長期修繕計画を事前に確認できれば、購入者がマンションの管理状況をより正確に理解でき、管理面で強いマンションが市場でしっかり評価されます。今後は管理規約が資産価値にも大きな影響を与えるでしょう。
その他の項目
その他の改正点としては、以下のような項目が標準管理規約に盛り込まれています。
・総会と理事会の議案書を保管すること
・管理規約を変更した際には、改正内容について冊子を作成すること
・EV自動車の専用充電設備を設置した場合はルールを定めること、設置工事の決議要件の考え方
・宅配ボックスの設置に係る決議要件
2024年時点のニーズに合わせて、国土交通省が必要と見なしたポイントが改正されました。
標準管理規約の改正点以外に見直すべき規約
標準管理規約の改正内容以外にも、以下を見直すとトラブル回避など健全なマンション運営に効果的です。
（1）役員の任期の変更
（2）役員の代理権限の緩和
（3）修繕の決裁基準の設定
（4）利益相反取引に関する規定
順に詳しく紹介します。
（1）役員の任期の変更
多くのマンションでは役員の任期は1年交代となっていますが、さくら事務所では「役員の任期は2年とし半数を1年で交代させる」ことをおすすめしています。1年で全交代すると懸案事項を次年度に上手く引継げるかが問題になりがちです。2年任期の半数改選にすることで管理組合運営に継続性を持たせることができ、1年役員を経験した人の中から理事長を選ぶこともできます。
（2）役員の代理権限の緩和
組合員が転勤などで居住していないケースも増えていることから「一親等以内の親族に限って代理で出席できる」「一親等以内の親族が代理で理事・役員になれる」「現に居住していない組合員も役員になれる（リモートでの打合せもできる）」という見直し案もおすすめです。
多くのマンションで役員のなり手不足が叫ばれている中、組合員以外でも役員になれる管理規約に変更すれば管理力の維持に繋がります。
（3）修繕の決裁基準の設定
例えば「100万円の予算があるマンションは5万までは理事長、5万円を超えると理事会、30万円超えは2社見積もり比較」などの修繕の決裁基準を設定しておくことも有効です。
基準があると、急ぎのケースや問題が発生した際に、理事長が迅速に判断・行動しやすくなり対応が遅れることにより居住性を損なうトラブルが起きづらくなります。
また、理事長にとっても「どうして勝手に決裁したのだ」という苦情を避けられるメリットがあるのです。
決裁基準は、管理費の一般会計の修繕費予算によって金額設定が変わりますが、過去に修繕した金額の実績をもとに決めるとよいでしょう。
（4）利益相反取引に関する規定
大規模修繕時などで懸念される利益相反取引に関する規定の見直しも非常に重要です。
見直し案としては「施工会社・紹介・管理組合の3社であらかじめ利益相反取引ではない旨の成約を交わす、利益相反取引が後から発覚した場合には工事を中止し損害賠償の請求をする」などが挙げられます。
大きなお金が動く工事では、組合員や理事から施工会社を紹介されるケースも少なくありません。しかし、管理組合のお金から紹介料が発生すると利益相反に該当します。事前に予防規約を定めておけば、最終的に紹介先の会社に決まっても利益相反を指摘されない後ろ盾になるのです。
マンション管理規約を見直すときの流れ
マンションの管理規約を見直す時の具体的な流れは、以下の通りです。
・委員会の立ち上げ
・現規約の確認と変更案の作成
・説明会の開催
・理事会での審議
・総会での決議
・変更内容を組合員に通知
順に詳しく紹介します。
委員会の立ち上げ
管理規約変更の専門委員会を立ち上げます。
理事会中心でつくった変更案を総会で決議に持ち込む方法もありますが、大幅な変更を検討する場合には、事前に住民の理解を得た方が合意を得やすいでしょう。
マンションの規模にもよりますが、3～5人程度の委員を選出するケースが多いようです。
専門委員会立ち上げのポイント
必要に応じて、外部専門家のアドバイスを受けることも大切です。
原始規約から大幅な変更がなされていない管理組合では、管理組合としての将来のビジョンをマンション内で共有できていないケースがほとんどです。
大きな規約変更に向け合意形成をスムーズに進めていくためには「なぜ」「なんのために」検討・変更するのかという、その軸がポイントになります。
アンケートも闇雲に実施するのではなく、意見収集する趣旨や目的を明確にする必要があるでしょう。
そのため、規約変更委員会と理事会だけでなく、当事者だけで検討が難しい事項については、マンション管理士や弁護士、司法書士など第三者の専門家に相談することにより変更案づくりを進めやすくなるケースがあります。
現規約の確認と変更案の作成
現規約の変更箇所をリストアップしましょう。
変更案の作成に際しては、国土交通省の標準管理規約なども参考にしましょう。
管理規約変更案作成のポイント
過去、冊子を改めるような大幅な変更をせず、軽微な規約変更を繰り返している場合には、変更履歴がしっかりと把握されておらず、現行の管理規約の状態が不明瞭になっている管理組合が見受けられます。
管理規約を変更する際は、必ず変更履歴は残しておきましょう。
残念ながら、どれだけ周知を徹底しても、一定数「聞いてない」という方がでる可能性は否めません。
他方で、建設的にしっかりと意見表明してくださる方々とのコミュニケーションは大切です。
検討スケジュールや検討のプロセスを随時発信し、どのタイミングで素案が完成し、どの時点まで住民意見が反映可能なのかなどを明確にして、後戻りしないで済むようなスケジューリングをしましょう。
説明会の開催
変更案がまとまったら、住民への説明会を開催しましょう。
開催しない場合でも、変更案の内容を書類にして事前に配布したり、掲示板に貼りだしたりする等、総会に向けて十分に広めていくことが重要です。
説明会開催のポイント
管理規約という性格上、どうしても文字のボリュームが多い説明資料になりがちです。
変更趣旨の説明などを中心に、できるだけ簡潔な記載を心掛け、最新の標準管理規約に準拠する場合には、できれば国土交通省から出されている報道発表資料なども活用しながら、図解なども差し入れられるとより分かりやすく伝えられるでしょう。
理事会での審議
住民への説明を行った場合は、住民の意見を参考に理事会と規約変更委員会で最終的な審議を行い、その後、規約変更案を作成します。
理事会での審議のポイント
理事会や諮問機関である専門委員会がある以上、住民意見はあくまで参考意見であって、住民意見のすべてを取り入れることは現実的ではありません。
そのため、合意形成をスムーズに進めていくためには、やはり「なぜ」「なんのために」検討・変更するのかという、その軸がポイントになります。
理事会や専門委員会として、目指すところや管理組合の将来像（ビジョン）を共有した上で、意見収集する趣旨や目的を明確にして、個々の住民意見に対応することが大切です。
総会での決議
総会に上程し決議します。
総会での決議のポイント
特に説明会などを経ていない場合には、趣旨説明が重要です。
影響の大きい感染症など、今後起こりうるすべての事態を想定して管理規約に記載することは現実的ではありません。
そのため、将来、明記されていない事態が起こった際、管理規約をどのように解釈するのかに関しては、総会決議時の変更趣旨に頼らざるを得ない部分がでてくることが想定されます。
そのような時に備え、趣旨説明も資料に併記し、総会で説明を行った上で決議を得ておくことは、規約に明記されていない解釈が必要になった際、その時の理事会にとって大きな手がかりとなります。
変更内容を組合員に通知
変更が決議されたら、規約の原本は保管し、大幅な変更の場合には写しを冊子にして住民に配布しましょう。
組合員への通知のポイント
通知する段階で問題点が発見されることもあります。
規約変更だけに限らず総会決議全般にいえることですが、本文や変更内容はしっかりとチェックしていても「効力の発生日」などの論点や附則関係が見落とされるケースがあります。
2026年4月1日施行の改正区分所有法にあわせてマンションの管理規約を改正する場合、
総会の開催日が改正区分所有法の施行日前であれば、改正議案に「この改正は2026年4月1日から効力を発するものとする」といった文言を加えましょう。
併せて、改正後の規約の効力が改正区分所有法の施行日から発生することを、総会で明確に決議しておくと安心です。
一方、2026年4月1日以降に管理規約を改正する場合は、その決議日に効力が生じるため、効力発生日に関する特別な文言や決議は不要です。
時代に即した管理規約に見直してトラブル回避や資産価値向上を図ろう
将来的なトラブル回避と資産価値向上のため時代に則したルールとして管理規約を改正することは重要です。
2025年10月の標準管理規約改正を受けて、ご自身のマンションの管理規約も見直してみてください。
さくら事務所では、第三者のプロとしてマンション管理規約の内容を丁寧に確認し、現状との整合性や災害・緊急時への備えが十分か、さらに管理会社から提示された規約案があれば、本当に妥当かどうかを多角的に見極め、最適なアドバイスを行います。
オンラインでのご相談も承っており、自宅にいながら気軽に専門家に相談できると多くの管理組合様から高い評価をいただいています。
さらに、管理組合の財務に直結する長期修繕計画の見直しや作成についても、マンション管理に詳しい専門家の視点から大規模修繕の時期や工事内容・必要な金額までを診断して妥当性を調査し、必要があれば新たな長期修繕計画の作成までサポートいたします。
管理組合だけでは難しい部分でも、さくら事務所が全面的にバックアップしますので安心してご相談ください！
また以下の動画でも、マンション標準管理規約について詳しく解説しています。是非ご覧ください。
