マンションの一室を購入すると「区分所有者」になります。マンションは一戸建てと違い、複数の世帯が独立して暮らす共同住宅です。
そのため区分所有者としての義務や守るべきルールが決められています。マンションでトラブルなく快適に暮らすためにも、区分所有者としての自覚を持ち行動することが大切です。
そこで本記事では、区分所有者の位置づけや守るべき義務やルールについて解説します。ぜひ参考にしてください。
目次
マンションの区分所有者とは
区分所有者とは、マンションの一室（〇〇号室）など、構造上、複数の区画に分かれて独立している建物において、ひと区画を所有している人のことを指します。
マンションの場合は、各住戸の所有者のことです。区分所有者には、各部分を所有する権利「区分所有権」があります。
なお建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）では、区分所有権を以下のように定義しています。
「構造上区分された数戸の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる」
引用：e-GOV法令検索「建物の区分所有等に関する法律 第一章 第一節 第一条」
区分所有者と占有者は違う？
区分所有者と占有者は必ずしも同じとは限りません。占有者は、その場所を専有して使用（居住）している人を指すため、所有している必要がないのです。占有者とは、一般的には賃借人を指します。
マンションの区分所有者がそこに居住している場合は、区分所有者＝占有者になりますが、賃貸しているなどで区分所有者以外が居住している場合は、区分所有者と占有者は別の人になります。
区分所有建物（マンション）の区分
区分所有者としての義務やルールの説明の前に、マンションの区分について理解しておきましょう。
マンションは専有部と共用部に分けられます。専有部と共用部の区分けは管理規約により、マンションごとに決まっていますが、基本的には以下のように分かれています。
専有部
専有部は独立した各部分、マンションの一室（〇〇号室）が該当します。さらに細かく見ていくと、一室の中でも以下が専有部です。
・玄関ドアの内側（室内側）
・内装（床壁天井）
・キッチンやお風呂などの設備
・床下や屋根裏を通る配管など
基本的に部屋の内側は専有部になると考えるとよいでしょう。
共用部
専有部以外の場所が共用部です。具体的には以下が該当します。
・区分所有者全員で所有している場所：エレベーター、廊下、エントランスなど
・管理規約により共用部と決められている場所：管理室、集会室など
・一部の区分所有者がおもに使用する場所（専用使用部）：バルコニー、窓サッシ、各住戸の玄関ドアの外（共用廊下）側、インターホンなど
バルコニーなどの「専用使用部」は専有部と間違われやすいですが、共用部です。とはいえ特定の人しか立入りできないように、専用使用権と呼ばれる権利で利用できる人が制限されています。
区分所有者が守るべき義務やルール
マンションの区分所有者が守るべき義務やルールは、区分所有法が基本となった管理規約で決められています。
国土交通省では「マンション標準管理規約」を公表しており、これを基に管理規約を作成しているマンションが大半です。
ちなみにマンション標準管理規約では、占有者に対しても管理規約や使用細則を守らせることが定められています。
区分所有者のおもな義務やルールは以下のとおりです。
・総会や管理規約の決定事項を守る
・管理組合に加入する
・管理費・修繕積立金を管理組合に支払う
・管理規約とは別に定めた使用細則に従う
・専有部でも修繕やリフォームをする際は管理組合への届け出又は申請が必要
順に詳しく解説します。
総会や管理規約の決定事項を守る
マンションでは年に最低でも1回、総会を開いて、管理規約の制定や変更・大規模修繕について・管理組合の役員決めなどを行っています。総会で決定されたことは全区分所有者が守らなければいけません。
管理規約は、マンションを適切に管理していくための決まりです。たとえば、駐輪場を使用する権利やペット飼育の可否などが定められています。
管理組合に加入する
区分所有者になった段階で、管理組合への加入が義務付けられます。管理組合への加入には特段の手続きなどはありません。マンションを購入し区分所有者になった段階で、自動的に加入したことになります。
管理組合に加入すると、総会に出席したり総会を開催する側の役員になったりと、管理組合の一員としてマンション管理に携わることになります。
管理組合について詳しく知りたい方は、下記記事を参考にしてください。
管理組合の運営方法は？破綻しやすいマンションの特徴や管理の外部委託について解説
管理費・修繕積立金を管理組合に支払う
標準管理規約にも記載されていますが、区分所有者はマンションを売却するまでずっと、管理費と修繕積立金を管理組合に支払わなければいけません。
管理費は、おもにマンションの日常管理にかかる費用（管理委託している管理会社や共用部の光熱費、電球のような消耗品費など）として使われます。
修繕積立金は、おもに将来の大規模修繕（外壁塗装や防水工事など）に向けて毎月積み立てる費用です。どちらもマンションの維持管理に欠かせない大切な費用になります。
管理費と修繕積立金の用途や相場について下記記事で詳しく紹介しているため、参考にしてください。
管理費・修繕積立金の用途と相場は？値上げの傾向や滞納時の対応も解説
管理規約とは別に定めた使用細則に従う
使用細則とは、管理規約に基づいて決められている生活上の細かなルールです。
たとえばペット飼育時や駐輪場使用時の際の手続き方法、管理費・修繕積立金の支払い方法、ゴミ出しの時間や場所など、管理規約よりもより実務的で詳細な内容が決められています。
マンション生活に直結する内容ばかりのため、必ず目を通しておきましょう。
専有部でも修繕・リフォームをする際は管理組合への届け出又は申請が必要
区分所有者は、専有部だからといって自由に修繕やリフォームができるわけではありません。
修繕やリフォームの内容によっては、管理組合の代表である理事長にその旨を届け出や申請をし、申請の場合は書面による承認を受ける必要があります。
申請する際には、区分所有者は設計図や仕様書、工程表が必要になるため、事前に詳しいルールを確認しておきましょう。
区分所有者としての務めを果たし健全なマンション運営に携わろう
マンションの一室を所有する人を「区分所有者」と呼び、建物の一部を所有する権利（区分所有権）を持ちます。
マンションは専有部（各住戸）と共用部（廊下やエレベーター等）に分かれ、管理規約に基づき運営されているため、区分所有者は管理規約を遵守しなければいけません。
具体的には、管理組合への加入・管理費や修繕積立金の支払い・総会の決定遵守などがあります。また専有部をリフォームする際には、事前に承認が必要です。
区分所有者のひとりひとりがマンションのルールを守り、健全な運営に協力する姿勢を持つことで、管理組合が活性化し管理力が向上します。
管理力はマンションの資産価値にも大きな影響を与えるため、管理組合の一員としての自覚を持ち、マンション生活を快適なものにしていきましょう。
マンションの「管理力」は、そこに住む方々の快適性はもちろん、今やマンションの「資産価値」そのものに直結する極めて重要な要素となっています。
その大きな理由として、近年、国の基本方針に基づき、地方公共団体が認定する「管理計画認定制度」や、一般社団法人マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」などが本格的にスタートしたことが挙げられます。
これらの制度によって、これまで外部からは見えにくかった管理の質が、客観的な基準で「見える化」されるようになりました。
マンション購入者はマンションの立地・専有部分の間取り、日当たり、設備、コンディションの他に管理状況もチェックして検討するのが当然になっているのです。
こうした「見える化」の流れは、公的な制度だけではありません。
例えば、さくら事務所でも、２つの制度が始まる前から、高水準の管理状況であるマンションを第三者の視点で評価・掲載するWebサイト「BORDER5（ボーダーファイブ）」を運営しています。これは、優れた管理組合の取り組みを社会に発信し、その価値を正しく評価につなげるための試みです。
管理組合の一員として「自分たちの財産は自分たちで守り育てる」という自覚を持ち、積極的に管理に関与していくこと。それこそが、皆さまの快適なマンション生活と、大切な資産価値を守るための最も確実な方法と言えるでしょう。
ご自身のマンションの管理状況にご興味がある管理組合様は、「BORDER5」の審査（無料）をぜひご検討ください。 お気軽にお問い合わせいただければ幸いです。
▼お問い合わせはこちらから
https://www.border5.com/contact
またマンション管理士・建築士・弁護士といった有識者による「マンション管理規約チェック」も可能です。オンラインで全国対応できるため、お気軽にご相談ください。
また以下の動画でも詳しく解説をしていますので、是非ご覧ください。
