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実際のところ、マンションの建替えってできるの?

  • Update: 2018-12-07
実際のところ、マンションの建替えってできるの?

近年、老朽化したオフィスビルや商業施設の建替えのニュースが続きます。

同様に「自分たちのマンションも古くなったらそのときは建替えればいい」とお思いの方もいるようですが、そんなに簡単にできるものなのでしょうか?

合意形成や建て替えの資金の調達等、そこにはいくつものハードルがあります。

ここでは、マンションの建替えとその実現可否について、マンション管理コンサルタントが解説します。

建替えをめぐる日本の制度について

アメリカ、ドイツ、フランスなどの先進国では、老朽化して維持管理できなくなったマンションの終末を「区分所有権を解消して敷地を売却」と想定しているのに対して、日本の区分所有法では、老朽化したら5分の4の賛成決議で建て替えることを前提にしています。

とはいえ、平成26年の「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」の一部が改正された際のデータによれば、国内のマンションはストック総数601万戸(うち約106万戸が旧耐震基準)、建替えの実績は累計で 196 件(約 15,500 戸)でした。

ほとんどのマンションで建て替えができていません。

2016年9月、都市再生特別措置法が一部改正されました。

これは主に住宅団地の建て替えの促進を目的としていますが、適用されれば建て替えのハードルはずいぶん低くなるかもしれません。

当時の国土交通省の発表によれば、旧耐震基準の約50万戸がこの市街地再開発事業の対象になるとされています。

とはいえ、実際に再開発事業を決定するのは各自治体であり、それぞれの判断基準に差も生まれるであろうことから、実際にどれだけの団地が該当するのは不透明です。

家余りの時代、増床・増戸数たよりのビジネスモデル

次に、資金の問題。

マンションの建て替えについては、増床・増戸数により、その分譲費用を建替え資金の一部に充当するという考え方が一般的です。