旧耐震基準で建てられたマンションは、震災時の倒壊リスクやこの先の寿命、将来手放すことになったときの売却しにくさなどに不安を感じ、購入を後悔することもあるでしょう。
旧耐震基準のマンションは、耐震性の低さや築年数の古さから避けられがちです。しかし、すべての旧耐震マンションがハイリスクというわけではなく、旧耐震基準で建てられたマンションだからこそのメリットもあります。
購入を後悔しないためにも、旧耐震基準のマンションについてよく理解しておきましょう。
本記事では、旧耐震基準のマンションの倒壊リスクやメリット・デメリット、長寿命化のポイントについて解説します。旧耐震基準のマンションにお住まいの方、購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
目次
旧耐震基準と新耐震基準のマンションの倒壊リスク
旧耐震基準のマンションは、現行の「新耐震基準」よりも前の基準で建てられているマンションです。
建築確認通知書の日付が1981年6月1日より前のマンションが旧耐震基準に該当します。確認通知書の日付＝築年月ではない点に注意しましょう。
旧耐震基準は、震度5程度の地震で倒壊あるいは崩壊しないことを目指しており、震度6強～7程度の地震は想定されていません。
一方、新耐震基準では、震度5程度の地震では軽微な損傷、震度6強～7程度の地震で倒壊あるいは崩壊しないことが目指されているため、人命はもちろん、建物も大きな損傷から守れる可能性が高いです。
ただし、旧耐震基準のマンションでも耐震補強工事をしており、耐震性能が確保できているマンションもあります。
旧耐震基準でも耐震性を確保しやすいマンションの特徴
耐震補強工事が実施されている場合は、耐震性が確保されていますが、耐震補強工事の有無以外にも、形状や構造によっても耐震性に違いがあります。
ここでは旧耐震基準でも耐震性を確保しやすいマンションの特徴を3つ紹介します。
・壁式構造が採用されている
・マンションの形状がシンプルである
・強い地盤に建っている
順に詳しく見ていきましょう。
壁式構造が採用されている
マンションは壁式構造とラーメン構造に分かれています。
ラーメン構造は柱と梁で建物を支える構造です。壁式構造は柱や梁がなく、耐力壁と床で建物を支える構造で、おもに5階建て以下の建物で採用されています。
一般的には壁式構造の方が耐震性を確保しやすいです。
マンションの形状がシンプルである
マンションの形状がシンプルであるほど耐震性が確保しやすいです。
・1階部分に壁がない場所があるピロティ
・L字型
・住戸が交互ずれて配置されている雁行型
・階数があがるほど住戸数が減るひな壇型
上記のような複雑な形状だと、地震の揺れに弱く耐震性が低くなりやすいです。
強い地盤に建っている
地盤の強さも耐震性に大きく影響を与えます。旧耐震基準のマンションは地盤調査が不十分のまま建てられているケースも少なくありません。
そのため液状化や不同沈下など地盤の弱さが原因で倒壊リスクが高まっていることもあります。
地盤の強さは、昔の地形（川や沼、田んぼなどの湿地だった場所は要注意）や国土交通省の国土地盤情報検索サイト、ハザードマップの液状化・洪水・土砂災害のリスクで確認しましょう。
旧耐震基準のマンションのデメリット
旧耐震基準のマンションには耐震性の不足以外にも以下のようなデメリットがあります。
・老朽化により不具合やトラブルが発生しやすい
・修繕積立金が高額になりやすい
・買い手がつきにくい
以下で詳しく解説します。
老朽化により不具合やトラブルが発生しやすい
旧耐震基準の場合は築40年を超えており、マンションのあらゆる部分で劣化が進んでいることが考えられます。
たとえば設備の老朽化による不具合や給排水管や屋上・外壁の防水の劣化による漏水が生じると、生活にも支障がでるでしょう。
室内（専有部）で不具合が生じた場合は、自費で修繕しなければならず、家計を圧迫する原因にもなります。
修繕積立金が高額になりやすい
マンションは築年数が経過するほど、維持メンテナンスのコストがかかります。
経年劣化により修繕箇所が増えると修繕積立金が不足し、値上げを余儀なくされることも。無理のない範囲で段階的に増額されればよいですが、大幅な増額になると区分所有者の負担が大きくなります。
さらに修繕積立金を支払えない区分所有者がでてくるなどのマンション全体の問題にも発展します。
買い手がつきにくい
旧耐震基準のマンションは、耐震性への不安感から売却時に不利になる可能性が高いです。
住宅ローンを借りる場合は、旧耐震基準だと担保評価が下がり借入額に制限がかかることもあります。
一定の耐震性を証明できなければ住宅ローン控除が受けられないことも、新耐震基準のマンションよりも流動性が低くなりやすい原因のひとつです。
旧耐震基準のマンションのメリット
デメリットが目立つ旧耐震基準のマンションですが、以下のようなメリットもあります。
・立地条件がよいことが多い
・物件価格の下落幅が少ない
順に見ていきましょう。
立地条件がよいことが多い
旧耐震基準のマンションは立地条件がよいことが多いです。
昔は駅近や都心などの人気エリアから開発されていたため、今では新築マンションを建てにくい好立地に、築年数が古い旧耐震基準のマンションが多く建っています。
そのため立地条件を優先する方にとっては、旧耐震基準のマンションが候補にあがりやすいです。
また旧耐震基準のマンションは、土地に余裕をもって建てられており、部屋が広かったり天井が高かったりとゆとりのある間取りも多くみられます。
物件価格の下落幅が少ない
物件価格の下落幅が少ないのも旧耐震基準のマンションのメリットといえるでしょう。
旧耐震マンションを購入する場合、すでに価格が下がり切っている可能性が高いです。ほぼ土地値になるため、立地がよければ一定の価格が維持されやすく、購入後の値動きも緩やかになります。
ただし、立地や管理状態が悪い、空室が多いといった場合は、価格が大幅に下落することも考えられるため注意しましょう。
旧耐震基準マンションの寿命は？
理論上、コンクリート自体は100年持つと言われています。しかし建物自体が壊れることなく建っていることと、しっかり管理されて人が住める状態になっていることは別です。
快適に住める状態を続けるには、修繕し続けられる資金力（修繕積立金）が必要になります。管理組合が正しく修繕積立金を設定して、計画的に大規模修繕を実施し、状態を回復させられるマンションであれば100年持たせることも可能です。
したがって旧耐震基準のマンションの寿命も「管理力」で決まるといっても過言ではありません。
昨今の物価高騰の影響でマンションの修繕費も上がり続けています。管理組合が機能していないと、修繕積立金が不足し、必要な修繕ができずにマンションの寿命を早めてしまうのです。
旧耐震基準のマンションの長寿命化するポイント
旧耐震基準のマンションの長寿命化するためのポイントを3つ紹介します。
・管理費と修繕積立金の会計分離
・耐震診断・耐震補強工事の実施
・長期修繕計画の整備・見直し
以下で具体的に解説します。
管理費と修繕積立金の会計分離
管理費と修繕積立金の会計を分けることです。とくに自主管理のマンションでは、管理費と修繕積立金が同じ会計になっていることが少なくありません。
会計が分離されていないと、修繕でお金が必要になった段階で、はじめて修繕積立金が不足していることに気が付くことになります。管理費と修繕積立金は用途が異なるため、それぞれ可視化されていないと健全な運用ができません。
適切な額の修繕積立金を確保しなければマンションを維持していけないため、まず現状把握するためにも会計を分けることが重要です。
耐震診断・耐震補強工事の実施
耐震診断、必要に応じて耐震補強工事を実施しましょう。
旧耐震マンションだからといって、必ずしも耐震性が不足しているわけではありません。国土交通省の令和5年のマンション総合調査では、旧耐震基準のマンションのうち31.6％が耐震診断を実施しており、そのうち17.1％（半数以上）のマンションで耐震性ありの判定がでています。
耐震性ありと判定された場合、新耐震基準と同等の耐震性を有していることになるため、安心につながります。購入検討者へのアピールポイントとしても有効です。
耐震性が不足していることが分かった場合は、マンションの寿命を延ばすため、居住者の安全を守るためにも耐震補強工事を検討しましょう。
長期修繕計画の整備・見直し
長期修繕計画は30年の期間で設定するのが一般的ですが、60年程度の超長期で計画を立てることをおすすめします。超長期にわたり必要な費用を可視化することで、より実態に則した修繕積立金の設定ができ、計画的に修繕費用を積み立てられるためです。
耐震診断や耐震補強工事にかかる費用も長期修繕計画に計上し、大規模修繕等ほかの工事と並べて優先順を決めて取り組んでいくことが重要になります。
耐震診断や耐震補強工事は補助制度を設けている自治体も多いため確認しておきましょう。
長期修繕計画を整備したら、さらに5年ごとに見直して必要に応じて修繕積立金の徴収額も変更することもポイントです。
計画通りに工事を進めていくことも大切ですが、技術の進歩によりまだ直さなくてよいものがある場合には、直さない選択をしたり直す方法を変えたりと臨機応変に計画を見直して、時代に合った形で運用していきましょう。
延命？建て替え？旧耐震マンションの選択肢
旧耐震基準の高経年マンションは、終活について検討しておく必要があります。修繕を繰り返していて現状維持しながら延命していくのか、建て替えるのかなど、方向性を考えなければいけません。
2026年4月に改正区分所有法が施行され、耐震性が不足している旧耐震基準のマンションの建て替え要件が、区分所有者の数と議決権それぞれの5分の4から4分の3に変更されました。
さらに耐震性不足のマンションを建て替える場合、特定行政庁の許可を得られると、容積率や高さ制限が緩和される特例を受けられるようになったため、検討する際には、行政にも建て替え時のメリットについて確認しておくとよいでしょう。
また耐震診断の結果も判断材料のひとつになります。少しの耐震補強で耐震性を確保できる場合は、工事費用も抑えられるため、耐震補強工事が現実的です。耐震性が著しく低く大規模な耐震補強工事が必要になる場合は、建て替えのメリットのほうが大きくなる可能性もあります。
マンションの方向性の決定にはあらゆる視点から総合的な判断が必要になるため、専門家の力を借りながら進めていきましょう。
旧耐震マンションで後悔しないために注目すべきは「管理力」
旧耐震基準マンションは、耐震性が不十分な場合があり、老朽化や売却のしにくさなどがデメリットです。一方で立地のよさや価格の安定といったメリットもあります。
旧耐震基準のマンションでも、耐震補強工事の有無やマンションの構造・形状・地盤の状態などにより、耐震性が異なるため、旧耐震基準だからといって耐震性がないとは言い切れません。
旧耐震基準のマンションの寿命は管理状態に大きく左右され、長期修繕計画や適切な資金管理、耐震診断・耐震補強工事の実施が重要です。定期的に大規模修繕工事が実施されているマンションは長持ちします。
ただしマンションの寿命を延ばすことが必ずしも正解とは言い切れません。耐震診断の結果、耐震性が著しく低く、耐震補強工事に多額の費用がかかるケースなど、工事が難しいこともあるでしょう。場合によっては建て替えも視野に入れて、マンションの方向性を検討しましょう。
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・深刻な資金不足でマンションの将来が心配…
・修繕積立金の値上げの額は妥当？
・耐震診断、耐震補強工事の費用はどうやって捻出する？
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