長く安心してマンションで過ごすために欠かせない重要なものであり、適切なタイミング・修繕方法で行うことが大きなポイントになります。
こちらの記事では、大規模修繕工事の内容、進め方、注意点について解説します。
目次
マンションの大規模修繕工事とは
大規模修繕工事は健全にマンションを維持するのに必要不可欠ですが、足場をかけておこなう大がかりな工事なため膨大な費用と時間がかかります。大規模修繕工事の費用と期間についておさえておきましょう。大規模修繕工事の費用
大規模修繕工事の費用は、100戸以上の大規模マンションで1億5,000万円～2億円、50戸以下の小規模および中規模マンションで3,000～4,000万円ほどです。マンションは築年数が経過するほど劣化が進むため、大規模修繕工事も回数を重ねるほど工事費用が高くなる傾向があります。
大規模修繕工事の資金は区分所有者から毎月徴収している修繕積立金です。修繕積立金の徴収額が適切でないと、修繕資金が足りずに必要な工事ができません。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」では、長期修繕計画上の修繕積立金額が現在の残高を下回っているマンションは39.9％で、上回っている管理組合よりも高い割合を占めています。それだけ大規模修繕の資金不足に悩んでいるマンションが多いのが現状です。
参照：国土交通省「令和5年度マンション総合調査 管理組合向け調査の結果」
大規模修繕工事にかかる期間
大規模修繕は、工事を開始するまでの準備期間は1～2年程度です。工事開始から完了までは、マンションの規模や内容によって異なります。| 規模 | 工事期間 |
| 小規模マンション（50戸以下） | 3～4ヵ月程度 |
| 中規模マンション（50戸超～100戸） | 4～6ヵ月程度 |
| 大規模マンション（100戸超～） | 6ヵ月から1年程度 |
大規模修繕工事の周期は必ずしも計画通りでなくてもよい
マンションの大規模修繕工事の周期は12年程度で計画されているケースが大半ですが、実際はもう少し遅らせられるマンションも少なくありません。たしかに12年周期で大規模修繕工事ができれば、どこにも不具合がない理想の状態を維持できます。しかし予算には限度があるため、必ずしも12年周期で修繕することがマンションにとってのベストとはいえないのです。
大規模修繕工事をおこなうタイミングは、長期修繕計画を鵜呑みにするのではなく、マンションの劣化状況や使われている配管の素材などから、総合的に判断することをおすすめします。
マンション管理に保全的にならなければいけない管理会社は、立場上、修繕周期を遅らせる提案はできません。管理組合が「本当に今大規模修繕をして修繕積立金を使ってよいのか」「過剰な工事にならないか」といった意識を常にもって慎重に大規模修繕を進めていきましょう。
大規模修繕工事の進め方
大規模修繕工事はいくつかのステップで進めます。 本記事では、修繕委員会の発足から工事完了までの流れを解説します。
ステップ１ 修繕委員会の発足
管理会社からの大規模修繕工事実施の提案を受けて、準備を進めるための修繕委員会を立ち上げます。
ここをチェック！
- 今すぐに大規模修繕工事の実施が必要な状態なのか？
- 設計事務所やコンサルティング会社など外部専門家は起用する？
- 工事終了後の資金計画の見通しは？
また、外部専門家を起用せず、管理会社からのサポートなどだけで大規模修繕を検討される管理組合もありますが、施工会社などの選考プロセスを透明化・客観化するため、設計事務所など外部専門家を起用する管理組合も多いです。
この設計事務所・コンサルティング会社を採用するかどうかが最初の悩みとなるでしょう。
加えて、資金計画も重要です。大規模修繕実施後に見直しされるケースも散見されますが、本来は資金の見通しを先に立てるのが理想です。
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資金の見通しを立てるために重要な長期修繕計画を見直します。本当に予定されていた通りに大規模修繕を行えるのか、行ってよいのか判断するために有効です。ステップ２現状把握・劣化診断
大規模修繕工事の実施にあたり、工事範囲や工法選定のためにマンションの劣化状態を調査します。
ここをチェック！
- 大規模修繕工事の実施ありきで劣化診断が行われていないか？
- 修繕積立金の残高も考慮し、どのような修繕を望むか？
- 今すぐ大規模修繕工事を行うべきか？
ただ、やはりここでも「実施ありき」の調査になってしまうことが多々あるため、修繕積立金の残高を把握したうえで「長い目でどのような修繕を組合として望むのか」を今一度確認し「今すぐ工事を行うべきか？」を検討する必要があります。
また、管理会社による劣化診断では、その調査内容が修繕計画に反映されないことも。
なぜなら管理会社は立場上保全的にならざるを得ないため、劣化の程度に関係なく「劣化があれば修理する」と判断する傾向があるためです。
有意義な劣化診断にするには、大規模修繕に利害関係のない第三者の専門機関に調査してもらうのがおすすめです。
劣化診断について下記記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
https://www.s-mankan.com/information/8868/
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- 建物劣化診断 大規模修繕工事の前にマンションの劣化状況を調査して、工事の必要性や最適なタイミング、優先順位などをアドバイスします。大規模修繕工事ありきの診断ではなく、不要・不急・過剰な工事を避けるためにも有効なため、修繕積立金の節約にも繋がります。
ステップ３予算・工事計画の検討
総会で大規模修繕工事実施の決議をとるために概算予算を検討します。
ここをチェック！
- 予算書の金額は妥当なものか？不当に高額な項目はないか？
- 不要不急な修繕項目は含まれていないか？
- 修繕積立金の不足が懸念される場合、今後どう見直すか？
設計監理方式：管理組合が設計事務所等を選び、設計事務所が劣化状況の診断、修繕設計、施工会社選定のサポートを行う方式
責任施工方式：一社の施工会社に設計・工事監理・施工をお願いする方式 第三者の介在がある設計監理方式のほうが、客観性があり価格や品質を精査できそうですが、悪質なコンサルタントによる談合などの不正も多発しています。 どちらの方式でも、任せきりにするのではなく管理組合が主体となり、提示された予算や修繕内容、今後の資金計画について検討することが大切です。
これらを経て、工事実施の総会決議を取ります。
責任施工方式：一社の施工会社に設計・工事監理・施工をお願いする方式 第三者の介在がある設計監理方式のほうが、客観性があり価格や品質を精査できそうですが、悪質なコンサルタントによる談合などの不正も多発しています。 どちらの方式でも、任せきりにするのではなく管理組合が主体となり、提示された予算や修繕内容、今後の資金計画について検討することが大切です。
発注方式の検討に役立つ動画・コラム
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- 大規模修繕工事見積書チェック
直接、理事会・修繕委員会に出席してサービス内容のご説明・カウンセリングと現地確認の上見積書の精査を行います。ご送付いただいた予算書や見積書の内容を精査し、オンラインでの解説することも可能です。 - 専門家がサポートする大規模修繕工事の施工会社選び「修繕★参謀」
大規模修繕工事の発注方式や施工会社選定で悩んだときにおすすめのサービスです。管理組合にとって最適な施工会社選びをサポートいたします。
ステップ４施工会社選定
検討された工事の進め方に基づき、施工会社を選定します。
ここをチェック！
- 設計監理方式で、談合の疑いはないか？
- 劣化診断の内容を反映した適切な修繕計画になっているか？
- 不要不急な工事項目は含まれていないか？
施工会社の検討にあたり、比較項目として費用はもちろん、施工実績・経験・財務状況・見積項目など総合的な判断が必要となります。
施工会社の選定は、当然工事の仕上がりに大きく影響します。適切な補修が行われていないと、工事したばかりのに錆や漏水、故障などが発生し、余分な費用や手間がかかる可能性もあります。
安心してお任せできる施工会社なのか様々な角度から慎重に検討しましょう。
例えば、第三者が格安のフィーでコンサルタントに入っている場合、割安なフィー以上に影の金銭のやりとりで組合が不要な出費をしている可能性がありますので、更に注意が必要です。
悪質コンサルタントによる談合については下記記事で詳しく解説しています。
https://www.s-mankan.com/information/3895/
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施工会社選定を進めていくなかで、疑問や不安があったときに相談できます。見積もりの妥当性を確かめたいときにもおすすめです。第三者の公正な立場で客観的なアドバイスができるため、トラブルを未然に防ぐためにご活用ください。 - 大規模修繕工事見積書チェック
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施工会社選定において不安や疑問に感じることがあれば、このタイミングでも工事の発注方式から見直すのもありです。不正に巻き込まれて修繕積立金を無駄にしてしまう前にお気軽にご相談ください。
ステップ５総会で決議
工事の概要が決まったら、総会を開催し決議を取ります。共用部分に変更が無ければ過半数の決議で工事を発注できます。とはいえ、納得のいく説明をすることは当然の義務なので、広報誌の作成や総会前に説明会を開くなど、事前に組合員の意見に耳を傾け、組合員との信頼関係を築いておきましょう。
ここをチェック！
- 組合員への説明内容に間違いはないか？
- 分かりやすく納得のいく説明はできているか？
- そもそも信頼関係を築けているか？
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- 大規模修繕工事見積書チェック
本サービスは、見積書チェックだけではなく、見積金額についてわかりやすく報告書でまとめたり、工事請負契約に向けて検討すべきポイントをアドバイスしたりすることも含まれています。必要に応じてオプションで住民へ説明会や総会向けに資料を作成し、立ち会うことも可能です。第三者のチェックが入ることで合意形成がとりやすくなるメリットもあります。
ステップ６工事説明会
総会で決議が採れ、正式に施工会社に工事を発注したら、組合員や居住者に向けて工事説明会を開催します。ここをチェック！
- 工事の説明内容に漏れはないか
- 組合員や居住者の不安や疑問を解消できているか
とくに騒音を伴う工事や洗濯物の扱いなど、日常生活に支障がでる内容については、着工後に「こんなの聞いていない」と苦情が出ないよう、丁寧に説明しましょう。
長期間にわたる大規模修繕工事には、組合員や居住者の協力は欠かせません。一方的な説明だけでなく、質疑応答や意見をいただく機会を設けるなど、組合員や居住者の声にも耳を傾けます。説明会であがった意見は、施工会社とも共有しながら対応策を検討し、必ずフィードバックしましょう。
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工事説明会が紛糾しそう、施工会社とのコミュニケーションがうまくいかないなど、ご不安があればご相談ください。大規模修繕のことならなんでもご相談可能です。技術面・管理組合運営面での実績豊富なさくら事務所のコンサルタントが、気持ちよく大規模修繕工事をスタートできるよう、サポートさせていただきます。
ステップ７契約・着工
総会の決議を経て、施工会社との工事請負契約・工事監理契約を締結し、着工します。
ここをチェック！
- 着工後の追加工事が発生した場合、工法や金額は適切か？
- 仕様通りに修繕工事が行われているか？
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- 大規模修繕工事品質チェック
定期的に工事現場を巡回し、品質管理や進捗状況を確認し、報告書にまとめ提出します。新たに検討が必要な事項や施工会社からの報告があった場合も、専門用語を使わずに分かりやすくご説明します。 - 【無料お試し】大規模修繕セカンドオピニオン
新たに追加予算が発生し資金不足に悩んでいる場合などにご相談ください。豊富なデータベースから見積もりの妥当性を判断したり、追加費用を最小限に抑えて工事できる方法がないかなどアドバイスいたします。
ステップ８工事完了
工事の完了を確認し、引き渡しを受けます。
ここをチェック！
- 請負工事契約書通りに工事が完了しているか？
- 手抜き工事や雑な工事はないか？
- 次回の大規模修繕工事に備え、修繕積立金見直しの必要はないか？
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- 大規模修繕工事品質チェック
工事完了後検査をおこないます。不具合があれば補修後再度検査を実施し、工事を完了してよいかのアドバイスをいたします。 - 長期修繕計画の見直し
大規模修繕工事を実施すると、マンションのどこを直せばどれくらい費用が掛かるものか、実際にかかった費用から、現実的な数字を把握することができます。このタイミングで長期修繕計画を見直すことで、より適切な修繕積立金徴収についてのシュミレーションができるようになるでしょう。また、大規模修繕工事を経験したことで、管理組合にも一定の知識が蓄積されることから、「次回の工事はこうしよう！」といった方針も持てるようになります。
大規模修繕の工事内容と工程
大規模修繕の工事内容について工程ごとに解説します。 工事内容の工程は以下のとおりです。（1）仮設工事
（2）下地補修工事
（3）シーリング工事
（4）塗装工事
（5）鉄部塗装工事
（6）クリーニング工事
（7）屋上防水工事
上記以外のバリューアップ（改修）工事についても解説するので参考にしてください。
工程1：仮設工事
大規模修繕工事の最初の工程は仮設工事です。マンションに直接関係する工事ではありませんが、工事するにあたって必要不可欠な項目です。仮設工事は共通仮設と直接仮設の2種類あります。
共通仮設工事は現場事務所や作業員の休憩所などの用意、直接仮設工事は足場をかけることです。
足場は工事が始まる前に全面的に架設するのが一般的ですが、数か月ごとに足場を架ける場所を移動させる方法もあります。
工程2：下地補修工事
仮設工事のつぎは、コンクリートのひび割れや外壁タイルの浮き・欠けの補修です。外壁タイルの浮きは剥落する危険性があるため、数ある工事でも重要な工事になります。コンクリートのひび割れやタイルの欠けは、今すぐ危険ではありませんが、マンションの躯体の劣化を進行させるため、足場をかける大規模修繕では欠かせない項目です。
工程3：シーリング工事
劣化したシーリングの打ち替えや打ち増し工事をおこないます。シーリングとは、窓サッシと外壁のつなぎ目やタイルの目地などにあるゴム製の防水材です。シーリングの劣化が進むとひび割れややせが生じ、雨漏りの原因になるため、シーリング工事で気密性を高めて防水効果を回復させます。
工程4：塗装工事
外壁やバルコニーなどの塗装工事です。塗装の方法は、マンションの築年数や塗装の劣化状況などによって異なります。既存の塗料の上から塗装する方法や既存の塗料を薬剤で剥離してから塗り替える方法があります。
工程5：鉄部塗装工事
外部階段や廊下の手すり、駐車場や駐輪場への扉などの鉄製部分を塗装します。鉄部は錆の発生が早いため大規模修繕での塗装のみだと不十分です。大規模修繕工事を含めて3～5年程度に1度塗装します。ただし鉄部塗装は、基本的には足場がなくてもできるため必ずしも大規模修繕のタイミングに合わせる必要はありません。
工程6：クリーニング工事
クリーニング工事はエントランスの石や、マンション内のタイルなどを薬品洗浄します。張り替え・交換せずに美観を向上させるのが目的です。そのほか屋外の敷地駐車場のラインの引き直しもクリーニング工事に含まれます。
工程7：屋上防水工事
屋上防水工事は、塗膜・シート防水・シンダーコンクリート（コンクリの下に防水層がある）などさまざまな方法があります。大半のマンションでは、鉄部塗装と同様に大規模修繕工事以外のタイミングでもメンテナンスが必要です。従来の防水保証は10年が基本でしたが、今は15年や30年の保証もあります。屋上防水工事も足場が不要なケースが多いため、防水の種類・耐用年数・保証年数・劣化状況などを管理会社などを確認して、大規模修繕で防水工事を実施するのか判断しましょう。
その他：バリューアップ（改修）工事
修繕工事で可能な限り新築時の状態に戻すだけでは、時代とともに変化する社会や居住者のニーズを満たせません。資金に余裕があり居住者の希望がある場合は、ライフスタイルに合わせて居住性を向上させるバリューアップ（改修工事）を検討しましょう。
たとえば、階段にスロープを設ける、廊下に手すりを付ける、エントランスを自動ドアに変更するなどが挙げられます。
マンションの大規模修繕工事を進める際の3つの注意点
マンションの大規模修繕工事で後悔しないための3つの注意点を紹介します。・「修繕積立金の残額＝大規模修繕の予算」ではない
・ウィークポイントを改善する仕上げや工事方法に変更する
・施工時の不具合を見逃さない
また、下記記事では大規模修繕でよくあるトラブルをまとめているので参考にしてください。
マンション大規模修繕工事でよくあるトラブル！原因・対策と問題発生時の対処法を解説
（1）「修繕積立金の残額＝大規模修繕の予算」ではない
1度の大規模修繕で、修繕積立金の残高をすべて使い切るのは危険です。とくに1回目の大規模修繕工事は、修繕積立基金が含まれているため修繕資金が多い状態になっています。管理会社に言われるまま使い切ってしまい、2回目、３回目以降の工事で資金が不足し、困窮している管理組合様は少なくありません。
2回目以降は徴収額を増やさない限り、1回目と同じ金額は貯められません。
資金不足を回避するためには、60年程度の超長期の修繕計画を立てて、必要になる修繕費用を正しく算出し、修繕積立金の積立状況を考慮しながら、大規模修繕工事の予算を決定しましょう。
（2）ウィークポイントを改善する仕上げや工事方法に変更する
マンションには「ほかの部分より汚れやすい」「ひび割れが発生しやすい」「水が溜まりやすい」などのウィークポイントがあります。ウィークポイントは、同じように修繕してもまたすぐ同様の症状が発生するため、仕上げや工事方法を変更するなど、根本的な解決策を講じなければいけません。管理組合で把握しているウィークポイントがあれば、事前に管理会社や施工会社に相談しておきましょう。
（3）施工時の不具合を見逃さない
大規模修繕工事で、施工時の不具合が見つかるケースも少なくありません。たとえば、外壁タイルの広範囲にわたる浮きや構造スリットの設置不良などがよく見受けられます。しかし、施工時の不具合と経年劣化を見分けるのは難しく、専門家による調査が不可欠です。施工時の不具合を証明できれば、分譲会社や施工会社との折衝次第で修繕費用を負担してもらえる可能性があります。
気になる点がある場合は、第三者の専門家に相談し調査を依頼しましょう。
大規模修繕工事の流れを知って、マンションの居住快適性と資産性を上げよう！
大規模修繕工事は、扱う金額が大きいですし、工事期間も長期間にわたるため、役員の皆様は重い責任からご不安に思われることも多々あるでしょう。しかしながら、他のマンションの皆様も、最初は知識や経験がないなか、大規模修繕工事に携わることで、マンションの建築・設備、管理組合の運営にも、詳しくなっていきました。
日常の管理にも興味を持てるようになり、マンションでの生活がより充実したものになった、というお話も聴いています。
大規模修繕工事の流れ・手順と注意点をしっかりおさえることで、皆でマンションの未来を描きながら、より住みやすいマンション、より資産価値の高いマンションを築き上げていくことができるでしょう。
皆様の大規模修繕工事の成功を願っています！
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大規模修繕工事品質チェック
【無料お試し】大規模修繕セカンドオピニオン
下記動画ではマンションの大規模修繕の工事内容について、分かりやすく紹介しているのでぜひチェックしてください。
マンションの大規模修繕工事ってそもそも何をやっている？