専門家がサポートする大規模修繕工事の施工会社選び「修繕★参謀」

大規模修繕工事の施工会社選び「修繕★参謀」プロポーザル方式大規模修繕工事の施工会社選び「修繕★参謀」プロポーザル方式

大規模修繕工事が失敗する理由は、施工会社選びを間違えるから

  • オーバースペックの見積もりを見抜けず、無駄な工事を実施してしまった
  • 見積もりが甘く、着工後、工事金額が跳ね上がり、借入れすることになった
  • 工事中、居住性が著しく悪化し、住民から不満の声が頻発した

大規模修繕工事でよくあるこれらのトラブルは、施工会社選びを間違えることで発生します。
修繕★参謀はマンションの大規模修繕工事に精通したコンサルタントが、あなたのマンションの「参謀」として、管理組合の立場に立って施工会社選びのサポートをするサービスです。プロのサポートを受けながら、失敗のない施工会社選びをしませんか?

無料E-Bookダウンロード

施工会社選びの重要性

もし誠意と実力のある施工会社を選んでいれば、無駄な工事を行なったり、後から予算が不足するなどのトラブルに見舞われることは無かったでしょう。
施工会社は、大規模修繕工事成功のカギを握る重要なパートナーなのです。
管理会社に任せていれば安心?設計監理だから大丈夫?
いいえ、これらのトラブルは、外部の業者に手綱を任せた結果、発生したトラブルです。
適切な金額で適切な工事内容を提案し、住民の気持ちを汲み取りながら、誠実に工事をやり遂げる施工会社を選ぶには、他人任せにせず、管理組合が主体となって施工会社を選定することが重要です。

大規模修繕工事よくある失敗事例

大手管理会社だから安心だと思っていた・・・

大手管理会社だから安心だと思っていた・・・

売主系列の大手管理会社に委託している東京郊外のマンション。管理会社から提案があり建物診断を実施。その後、大規模修繕工事の見積もりが提出された。金額が高いな、とは思ったものの、管理会社への手数料と考え、工事の発注を総会決議。 工事は滞りなく終ったが、外壁の変色や鉄部の急激な錆など、マンションのあちこちで、工事品質が疑われるような事象が発生。大手管理会社から三次請け、四次請けに工事が発注され、下請けの施工会社のコストが厳しくなり、工事品質が落ちた結果になった。

業界主流の設計監理方式だから大丈夫だと信じていた・・・

業界主流の設計監理方式だから大丈夫だと信じていた・・・

管理会社から提出された見積もりに不信を感じ、外部のコンサルタントを起用し設計監理方式で大規模修繕工事を実施することにした。コンサルタントが決めた仕様でコンペを実施。金額が一番安かった施工会社を選定。工事終了後、マンションの築年数に対してまだ必要のない工事をしていて、工事費用も安くなかったことがわかった。国土交通省の通知で談合や癒着などの可能性がある方式であることもわかった。

大手管理会社だから、業界で多い設計監理方式だから、と任せっきりにしていたがゆえに発生したトラブルです。大規模修繕工事は、管理組合が眼を光らせることが肝心なのです。

大規模修繕工事の施工会社選定までのタイムスケジュール

大規模修繕工事は下記の流れで行われます。

  • 現状把握・劣化診断現状把握・劣化診断
  • 予算・工事計画の検討予算・工事計画の検討
  • 施工会社選定施工会社選定
  • 総会で決議総会で決議
  • 工事説明会工事説明会
  • 契約・着工契約・着工
  • 工事完了工事完了

マンション大規模修繕工事の発注方式

  • 責任施工方式

    工事会社もしくは管理会社に、修繕工事の仕様作成や工事、チェックまで一任して発注する方式。

    メリット
    すべてを1社に任せるため、責任の所在が明らかで、打ち合わせも1社で済み、管理組合の負担を抑えられること。
    デメリット
    1社のみに任せるため、第三者のチェック機能が働かず、見積金額の妥当性や工事品質について不透明になる可能性があること。
  • 設計監理方式

    設計・工事監理と施工を分離して発注し、管理会社もしくは設計事務所などのコンサルタントが設計(工事の仕様書作成)・工事監理を行い、施工は施工会社が請負う方式。

    メリット
    責任施工方式に比べると、第三者としてコンサルタントが介在する分、金額や工事品質に客観性を得やすいこと。
    デメリット
    近年国土交通省で通知されたように、コンサルタントが悪質な場合、談合やバックマージンなどの問題が発生する可能性があること。
  • プロポーザル方式

    複数の施工会社に工事仕様や金額をプレゼンしてもらい、管理組合が多数決で施工会社を選ぶ方式です。

    メリット
    施工会社がプレゼンで競い合うため、施工会社の特技を活かした豊かな提案を受けやすく、価格も適切な金額に収まることが多いこと。
    デメリット
    施工会社によって提案内容(工事内容)が異なる為、比較検討するのが難しいこと。

さくら事務所では「プロポーザル方式」での施工会社選定を採用しており、「修繕★参謀」というサービス名称でサービスをご提供しています。 「プロポーザル方式」のデメリットである「施工会社によって提案内容(工事内容)が異なる為、比較検討するのが難しい」は、経験豊富なコンサルタントが解決します。

修繕★参謀 施工会社選びの流れ

  • STEP1
    希望をまとめる
    【見積り要項書の作成】

    アンケートやヒアリングを通して管理組合様の希望を整理

  • STEP2
    施工会社を選定する
    【公募と3回の選考】

    施工会社を公募
    書類選考、面談選考、プレゼン選考のうえ施工会社を内定

  • STEP3
    施工会社と契約する
    【総会決議と請負契約】

    総会決議
    施工会社と工事請負契約を締結

さくら事務所のコンサルタント一覧

マンション管理組合を支援するには、建物に関する知見は当然のこと、管理組合運営・不動産・法律などの幅広い経験が求められます。さくら事務所には、業界歴20年以上の専門家が多数在籍し、チームを組んで皆さまのお悩みや課題を解決します。

  • 土屋 輝之

    土屋 輝之

    2003年にさくら事務所に参画、管理組合向けコンサルティング立ち上げを担当。現在執行役員。メディア取材・出演多数。深い知識と豊富な経験を織り込んだコンサルティングが強み。

    マンション管理士 / 管理業務主任者 / マンション維持修繕技術者 / など

  • 鬼塚 竜司

    鬼塚 竜司

    マンションや複合施設の給排水・空調設備の工事管理を経験後、マンション管理会社で工事企画及び工事管理を14年間経験。大規模修繕80棟以上、長期修繕計画の作成500回以上。

    一級建築士 / 1級建築施工管理技士 / 1級管工事施工管理技士 / など

  • 藤ノ木 健二

    藤ノ木 健二

    マンションや複合施設の給排水・空調設備の工事管理を経験後大学卒業後、ゼネコンに勤務し、現場管理業務に従事。さくら事務所では年間20件以上の大規模修繕工事施工会社選定サポート、工事巡回施工チェック、外壁タイル瑕疵調査を行う。

    1級建築施工管理技士 / 宅地建物取引士 / 特定建築物調査員 / など

  • 玉本 哲也

    玉本 哲也

    ゼネコン6年、不動産会社2年、建築企画プロデュース13年を経てさくら事務所参画。マンション内覧会同行約1000件、マンション共用部調査30件以上、大規模修繕支援30件以上。

    一級建築士 / 1級施工管理技士 / など

  • 山本 直彌

    山本 直彌

    大手マンション管理会社6年、大手不動産仲介会社9年を経て、さくら事務所に参画。2022年には執行役員に就任。マンション管理50棟以上の管理、不動産仲介は累計500件以上。

    マンション管理士 / 管理業務主任者 / マンション維持修繕技術者 / など

  • 安彦 直幸

    安彦 直幸

    現場監督を経験後、設計事務所で企画・設計・保険審査、ハウスメーカーで商品開発・施工者指導を担当後、さくら事務所参画。瑕疵調査やアフターサービス等で多数実績。

    一級建築士 / 宅地建物取引士 / ハウスメンテナー / など

  • 増谷 登

    増谷 登

    ゼネコンで24年、不動産会社で16年、関連マンション管理会社で大規模修繕工事の監理・長期修繕計画の作成を6年担当。31戸~496戸まで幅広いマンションでの実績あり。

    一級建築士 / マンション管理士 / 管理業務主任者 / など

  • 末木 強

    末木 強

    建築設計事務所で設計業務を15年経験後、マンション管理会社で大規模修繕工事や長期修繕計画作成を担当。16年間で約350棟を担当し、様々な工事提案・現場管理の実績あり。

    一級建築士 / 管理業務主任者 / マンション維持修繕技術者 / など

  • 神里 亮一

    神里 亮一

    賃貸、売買仲介、マンション管理など、さまざまな不動産業務を経験してきた後、さくら事務所に参画。豊富な業界経験と知識、正義感と気配りをあわせもつコンサルティングが強み。

    日本ホームインスペクターズ協会 公認インスペクター / 建築仕上げ診断技術者 / など

  • 三木 幸一郎

    三木 幸一郎

    ゼネコン・不動産仲介業・建築業経営・マンション管理会社フロントを経て、さくら事務所に参画。大規模修繕工事の相談から、法律相談・補助金まで幅広くご相談対応可能。

    行政書士 / 管理業務主任者 / 宅地建物取引士 / など

  • 山中 行雄

    山中 行雄

    マンション管理会社で約20年勤務し、都心のタワー型マンションから沖縄のリゾート型大規模マンションまで幅広い物件を経験。広い視野で、適性な管理組合を中長期的にサポート。

    マンション管理士 / 管理業務主任者 / 宅地建物取引士 / など

  • 水澤 淳郎

    水澤 淳郎

    ゼネコンでマンション、オフィスビル、メーカー技術センターなどの新築現場の施工管理業務を経て、大手ディベロッパーに出向しマンション、オフィスビルの設計標準の作成に参加。その後、住宅リフォーム営業、商業ディベロッパーの建築監修業務を経験。

    一級建築士 / 1級建築施工管理技士 / 宅地建物取引士 / など

  • 和田 重春

    和田 重春

    設備系建設会社にて計画設計・現場施工管理など技術系業務全般に30年間従事。マンションや複合ビルなど様々な建築の新築および改修工事を数多く経験、幅広く建築の仕事に携わる。

    建築設備士 / 1級建築施工管理技士 / 1級管工事施工管理技士 / など

  • 酒井 達矢

    酒井 達矢

    建築学科卒業後、大手ゼネコンの首都圏住宅事業部に在籍しマンション新築工事の現場施工管理に10年間携わる。その後マンションリノベーションの技術営業10年間において専有部のスケルトンリフォーム約100件や外壁改修工事の設計管理を経験。

    一級建築士 / 宅地建物取引士 / 既存住宅状況調査技術者 / など

  • 佐藤 健斗

    佐藤 健斗

    建築学科卒業後新卒で電鉄系の資産管理会社にて、鉄道会社の保有資産(駅舎・高架下など)の活用や店舗開発を経験。その後、不動産のコンサルティング会社にて、主に地主様・家主様向けに売買・賃貸管理・有効活用など多角的なコンサルティングを行う。

    宅地建物取引士 / 二級建築士 / など

無料E-Bookダウンロード

さくら事務所の強み

POINT.1

マンション管理組合様向けサービス対応実績850件超!

さくら事務所には、マンション大規模修繕工事コンサルティングサービスをはじめ、マンションのアフターサービスチェック、長期修繕計画の見直し、管理委託費の妥当性検証、また、外壁タイルの剥落や、地下ピットの漏水、機械式駐車場の見直しなど、数々のご対応実績がございます。俯瞰的な視座をもってマンションの大規模修繕工事をコンサルティングさせていただきます。

POINT.2

利害関係のない徹底した第三者性・中立性

さくら事務所は完全中立な第三者としてサービスをご提供しています。
売主や施工会社、管理会社等の利害関係は一切ありません。
忖度のない、プロの分析とアドバイスをご提供いたします。

POINT.3

業務経験平均20年以上!ベテラン・コンサルタントが対応

さくら事務所のマンション管理コンサルタントは、マンションデベロッパー、ゼネコン、管理会社などで実績を積み重ねたベテラン揃いです。ご対応する者は全員、有資格者であり、その多くは一級建築士、一級施工管理技士、税理士、マンション管理士、宅地建物取引士など国家資格のダブル、トリプルライセンス保有者です。

知見と実績を備えたプロのコンサルタントに、安心して業務をお任せいただくことができます。

POINT.4

不動産・建築あらゆる専門家がワンストップ対応

さくら事務所には、不動産のプロが集結しています。
マンションの共用部だけでなく、専有部のホームインスペクションにも数多くの実績があり、ご相談に対応しております。また、不動産売買のご相談にも対応しております。不動産のことならワンストップでご相談いただくことができます。

POINT.5

出版・テレビ出演…各種メディア掲載多数!

さくら事務所は、これまでNHKはじめテレビ・新聞・雑誌等で数百回も紹介され、多数の書籍を発刊しています。
また弊社創業者 長嶋修 は、経済産業省・国土交通省等公的部門の委員等を歴任しています。

マンション管理業界や管理組合様の課題やあるべき姿について、積極的に発信し、多数のメディアに掲載いただいています。最近のマンション管理特集本の一部は、Amazon等で購入することも可能ですので、関心がある方は以下よりご確認ください。メディア掲載の実績はこちらをご覧ください。

修繕★参謀を利用するメリット

  1. 適切な時期で工事を実施できる:

    マンションの大規模修繕工事は、12年に1回の周期で実施されることが多いですが、実際は3~5年、工事を延期しても差し支えない状況のマンションが多いのが現実です。さくら事務所では、大規模修繕工事ありきのコンサルティングではなく、建物の状況を見たうえで、大規模修繕工事を、「する」か「しない」か「いつするか」といったところから、コンサルティングをいたします。

  2. 熱意ある施工会社と出会える:

    修繕★参謀による施工会社選定は、管理組合様の要望に加え、施工会社による自由な工事仕様の提案を競う選定方法です。
    工事仕様が決め打ちではないので、設計監理方式とは違って施工会社が独自に工夫を凝らして工事の内容を提案する必要があります。施工会社にとって負担が大きい選定方法と言えますが、それでも「自社の強みを活かして良い工事をしたい」と応募する熱意ある施工会社は跡を絶ちません。修繕★参謀をご利用いただきますと、そういった熱意ある施工会社と出会い、工事を発注することができます。

  3. 付加価値のある提案をもらえる:

    修繕★参謀の施工会社選定は、管理組合様の希望に沿った工事の提案だけではなく、各施工会社からさまざまな提案を受けられるのが特徴です。例えば、過去には「費用の掛かる仮設足場を最小限に抑え、仮設足場を設置しない部分には安価なブランコ工法で対応」「劣化状況や部位によって、工法や建材を使い分け、適切に修繕しながらコストダウン」「屋上のアスファルト防水の状態がよかったので、かぶせ工法ではなく、遮熱系トップコートを塗布して延命」といったコストを抑えながらも適切に修繕する提案がありました。 それぞれの施工会社の強みや、工事をするにあたっての工夫なども施工会社を選ぶうえで重要な判断材料とすることができます。

  4. 管理組合に知識が蓄積される:

    各施工会社からのさまざまな提案を受け、自分たちで施工会社を決定するので、短期間でマンションの修繕に関する知識を身につけることができます。 何もかも管理会社に頼り切りの「管理会社依存」から抜けだすことができます。

  5. 業界に一石を投じることができる:

    長い間、マンション管理の業界では管理組合の無関心をいいことに、貯まっている修繕積立金額目いっぱいの大規模修繕工事を提案したり、施工会社とつながっているにもかかわらず、客観的立場を装ったりと、管理組合にとって良くない対応が見受けられる状況でした。大規模修繕を自分事としてとらえ、主体的に大規模修繕工事に取り組む管理組合が1組合でも増えることで、マンション管理の業界に一石を投じることができます。

ご利用実績

2024年6月30日の時点で
280件のご利用実績がございます。

  • 中小規模マンション
    (約20戸~50戸のマンション)
  • 大規模マンション
  • タワーマンション
    (約180戸のマンションから約750戸のマンションまで)
  • 団地型マンション
  • 外断熱のマンション

ご利用事例

  • 競争の結果1,000万円のコスト削減とスペシャルな提案で生まれ変わったマンション

    物件概要
    都内のマンション(築26年/30戸)
    ご依頼当初の状況
    管理会社以外の施工会社からも見積もりを取ろうとしたところ、管理会社から、過去に提出された見積金額を半額にまけた見積もりが提出された。不信に思った。管理会社を介さず、自分たちで施工会社を選ぶことを決意し、新聞に載っていたさくら事務所に相談。第三者の立場を堅持し、実績も豊富であることから、修繕★参謀で施工会社選定を行うことにした。
    修繕★参謀を利用した結果
    さくら事務所のコンサルタントに、技術面、運営面のサポートを受け、3回の選考を経て施工会社1社を選定した。管理会社から提示された見積もりよりも1,000万円安く工事ができた。「ロープアクセスによる仮設費用の削減」や「アルミサッシ無償交換」などでコストを抑え「劣化したマンションの館銘板を磨いて位置を調整する」など、施工会社によるマンションへの気遣いが溢れる提案で、機能も美観も適切なコストで生まれ変わった。
  • 知見豊富な管理組合。必要な時だけコンサルタントを召喚

    物件概要
    千葉県のマンション(築36年/80戸)
    ご依頼当初の状況
    以前よりさくら事務所のメルマガをご購読されていた管理組合様。建設業界にお勤めの方が多くいらっしゃり、大規模修繕工事に自信はあったものの、客観的なアドバイスも欲しかったため、修繕★参謀サービスを利用することを決意されました。
    修繕★参謀を利用した結果
    住人アンケートへアドバイスや、見積もりの確認など、必要な時だけコンサルタントにアドバイスを求め、大規模修繕工事を成功されました。オンライン・オフラインでの打ち合わせも上手に活用され、お得にプロのアドバイスを取り入れてらっしゃいました。※修繕★参謀は1回からのご利用も可能です(オンライン/オフライン相談可)

管理組合様から頂戴した感謝状

  • 感謝状
  • 感謝状

サービス料金

  • ~49戸

    150万円~
  • 50~99戸

    170万円~
  • 100~199戸

    200万円~
  • 200~299戸

    250万円~
  • 300戸~

    別途見積

※上記費用は目安となり、予算に応じたサービスカスタマイズが可能です。

ご利用の流れ

まずは無料相談をお申し込みください。

  • STEP01

    無料相談フォーム送信

    ※1~2営業日にご返信します

  • STEP02

    無料相談

  • STEP03

    理事会・修繕委員会様に業務説明

  • STEP04

    総会決議

  • STEP05

    ご契約

  • STEP06

    キックオフ(修繕★参謀 サービスの開始)

よくある質問

  • Q

    設計監理方式とどう違いますか?

    設計監理方式は設計事務所が大規模修繕工事の仕様を決め、施工会社が施工します。施工会社は設計事務所が決めた仕様に対して金額の提案しかできません。修繕★参謀では、大規模修繕工事の仕様を施工会社が提案し、施工します。
    工事を担当する施工会社がマンションまでお伺いし、状況を見たうえで、金額だけでなく、工事の仕様も提案します。施工会社の数に応じて、工事仕様が提案されますので、比較が難しいのでは?と心配される管理組合様もいらっしゃいますが、さくら事務所のコンサルタントが比較表を作成しますので、安心して施工会社をお選びいただくことができます。

  • Q

    どんな人が担当してくれますか?

    担当するマンション管理コンサルタントは、皆、一級建築士もしくは、一級施工管理技士で大規模修繕工事と管理組合運営に精通した者が担当します。さくら事務所では、技術はもちろん、コミュニケーション能力も重視して採用を行っています。専門用語など難しい言葉は一切使用せず、どの立場の方も尊重し円満な大規模修繕工事を実現いたします。

  • Q

    工事費用は安くなりますか?

    修繕★参謀は、管理会社や設計事務所を通さずに、管理組合が主体となって妥当な工事を発注することを目的としていますので、必ずしも工事費用が安くなるわけではございませんが、見積もりから根拠不明な費用を外したり、バックマージンなどの不正を外すことで適切な工事費用で工事することが実現できています。

  • Q

    うちのマンションの場合、どのプランがいいですか?

    マンション管理コンサルタントがすべての工程をサポートするフルコースをお勧めしますが、もし管理組合の皆様で、作業の一部をご担当いただけるようであれば、1回~ピンポイントでのご利用もお勧めいたします。無料相談にてマンション管理コンサルタントが詳しいご状況をヒアリングの上、ご案内いたしますので、是非一度お問い合わせください。

  • Q

    工事開始後、工事品質のチェックや、トラブルにも対応してくれますか?

    対応可能です。工事仕様通りに施工されているか、雑な工事をされていないかなど、工事品質のチェックや、外壁タイルに想定外の浮きや、構造スリットの未施工など、瑕疵の可能性が発覚した場合など、経験豊富なコンサルタントが速やかに対応させていただきます。
    もしよろしければご検討ください。
    (工事品質チェックサービス https://www.s-mankan.com/service/shuzenkouji_check.html

close
購入特典はこちら!!