水害・地震被害の調査や今後の対策から、建物の施工不良や不具合の検証、分譲・施工会社との交渉サポート、管理会社との付き合い方までさくら事務所が解決に向けてお手伝いします。
分譲マンションにお住まいの方ならどなたでもお問い合わせ頂けます。お気軽にお問合せください。
※初回相談は無料となりますが、その後のサポート内容によっては有料となることもございます。お問合せの際にご確認ください。
これまでにさくら事務所で解決したトラブル事例
- 水害機械式駐車場が浸水
- 瑕疵調査外壁タイルが大量剥落
- 瑕疵調査大規模修繕工事の着工後に、建物の施工不良が発覚･･･！
- 長期修繕計画１回あたりの大規模修繕工事で1.5~5億円の不足が発覚！
- 管理会社管理費の見直し以前にチェックしたい、管理会社の業務状況
- 管理会社突然の管理会社撤退！
- 大規模修繕工事大規模修繕工事、本当に先延ばしして大丈夫？
【水害】機械式駐車場の車両が水没、半地下住戸で浸水！その原因は意外なところに･･･？
大雨により近隣の河川の水が土手を越え街が冠水。マンション機械式駐車場に地下に大量の水が流れ込み、地下に駐車していた車両が水没した。
さらに、半地下住戸ではキッチンやトイレから水があふれだし、室内で１メートルを越える浸水被害も。
原因究明と今後の対策のために理事会がさくら事務所に調査を依頼した。
さくら事務所の調査の結果、当マンションでは半地下階に排水ポンプが設置されていないことが判明。
この排水処理方法については、新築時に分譲会社が下水道局から指導を受けており、事故が発生した場合でも自己責任である旨の念書を差し入れていたことも発覚した。交渉の結果、今後の対策として排水のためのポンプを取り付け、雨水貯留槽の設置が分譲会社・施工会社の負担で行われた。
さらに機械式駐車場の水没についてもさくら事務所を交えた分譲会社と交渉を行った。こちらも分譲会社・施工会社？の全額負担で、機械式駐車場を含む駐車場全体に、ブロック塀の防潮堤を設置することで今後の対策とした。
さくら事務所からのアドバイス
新築時の設計で十分な配慮がされていなかったケースなど、分譲会社・施工会社を交えての交渉となることもあります。
災害で被害を受けた際は、その場しのぎの対応に終わらせず、原因を究明し、適切な対策をとることが重要です。
マンション管理組合の皆さまだけでは専門的な知識がないから難しい、交渉までは負担が大きすぎる、と思われるかもしれませんが、外部の専門家にアドバイスをもらう方法もあります。
【瑕疵調査】外壁タイルが大量剥落、原因は地震じゃなかった･･･
都心の人通りの多い道路に面した外壁タイルが広範囲で大量に剥落。
アフターサービスも既に切れており、保証も天災地変であれば対象外となってしまうところだが、「他のマンションでは被害がなかったのに、なぜうちだけこのようなことになったのか？」との違和感からさくら事務所に原因調査を依頼した。
剥落したタイルをさくら事務所で持ち帰り調査をおこなった。
当初、地震の影響と思われたが、躯体表面の目粗処理・張り付けモルタルの塗り厚不足等、施工に起因する不具合であることが証明できた。
分譲会社の工事費全額負担で2年半に渡り補修を行うこととなった。
さくら事務所からのアドバイス
多くの管理組合は違和感を感じながらも、施工不良を立証する手立てを持たず、数千万円を超えるお金を自己負担しています。
本来あるべき性能を発揮できない状態のまま引き渡されていたことが検証でき、売主に補修費用を補償してもらえるケースも多々あります。
天災地変だからといって納得できない不具合が発生した際には、建築的な知識や多くの調査・診断の経験を持つ専門家への相談をお勧めします。
【瑕疵調査】大規模修繕工事の着工後に、建物の施工不良が発覚･･･！補修は？工事は？
大規模修繕工事着工後に、外壁タイルが大量に剥落していることが発覚。
通常、一般的とされるタイル全体の2~3%程度の補修費用は見込んでいたものの、補修が必要とされるタイルは20％を超えていた。
すべてのタイルと張り替えるため、6000万円の追加費用が必要となってしまった。
さくら事務所が浮いたタイルの原因調査を行った結果、原因が当初の建築工事の不備に起因するものだと判明。
度重なる交渉の結果、最終的には分譲会社・施工会社が全面的に非を認めるかたちとなった。
外壁タイル総数の５％を超える部分に関する補修費用の全額負担、工期が伸びた分の足場工事費用、他、構造スリットやタイル伸縮目地などの是正工事の実施および２年間の保証までを行うこととなった。
さくら事務所からのアドバイス
大規模修繕工事の着工後に、不具合や施工不良が見つかることは珍しいことではありません。
分譲会社や施工会社に問い合わせ「経年劣化です」「近年の地震による影響です」「構造上直ちに問題があるわけでありません」等というような曖昧な回答が返ってくることも多々あります。
建物の通常使用に大きな影響を与える可能性（タイルの剥落、構造耐力上の影響が懸念される事等）がある場合、瑕疵担保責任期間の10年を過ぎていても、新築時の施工が約束通り果たされていないことが証明できれば、分譲会社や施工会社との折衝で、修繕費用の全部又は一部を負担してもらえるケースもあります。
【長期修繕計画】見直しで１回あたりの大規模修繕工事で1.5~5億円の不足が発覚！
一般的に修繕に費用が掛かるとされるタワーマンションでありながら、月々の修繕積立金は㎡あたり100円強というマンション。
定期的に管理会社による見直しはされていたものの、「さすがに安すぎるのでは？」との声があがり、今後の修繕積立金の見直しも考え、さくら事務所に長期修繕計画の見直しを依頼した。
管理会社により定期的な見直しをしてきた長期修繕計画ですが、項目・数量など大きな間違いこそなかったものの、問題はその「単価」。
新築時からそれぞれの工事の単価の見直しがされていなかったことが発覚。
何度も見直されたはずの長期修繕計画も、近年の建築工事費の値上がりが全く考慮されておらず、新築当時の工事単価で大規模修繕工事費用を見積もっていた。
結果、このタワーマンションでは、１回あたりの大規模修繕工事で1.5~5億円不足することがわかり、長期修繕計画の見直しとあわせ、修繕積立金の見直しを行うこととなった。
さくら事務所からのアドバイス
多くのマンションで問題になっている修繕積立金の不足の問題。
「今のままでは足りないのでは･･･？」という根拠ない不安をそのままにせず、長期修繕計画をきちんと見直すことで将来的な不足額をしっかりと把握することが重要です。
【管理会社】管理費の見直し以前にチェックしたい、管理会社の業務状況
管理費の見直し以前に「そもそも管理会社さんはきちんとやってくれているの？」という疑問が上がったマンション。
管理委託費の妥当性から考えることになり、専門家の意見を聞くべくさくら事務所に問い合わせた。
さくら事務所で管理会社との委託契約の内容をもとに、契約内容通りの業務が行われているかのチェックを行った。
結果、予め消防署に届け出された防災センター要員の人員配置が満たされていない、ゲストルームの清掃が丁寧に行われていない、など改善を求めるべきポイントがいくつも判明した。
さくら事務所からのアドバイス
管理会社のサービス内容についてはその委託契約内容により、マンションの規模や立地によっても異なり、他のマンションと比較しても難しいところです。
お願いしている業務がどの程度できているか？を第三者の目で確認することでその妥当性を判断する材料になるかもしれません。
今の管理委託契約の内容をきちんと履行してもらっているか？もし実施状況に問題があるようであれば、改善の余地はないか？確認することをお勧めします。
管理委託契約更新の際にチェックするのもいいでしょう。
【管理会社】突然の管理会社撤退！次の管理会社はどう探す？なぜ撤退されてしまったの？
管理会社から突然、管理業務の撤退を申し入れられてしまったあるマンション。
突然のことにどうしたらいいかわからない、継続してもらうことはできないのか？次の管理会社はどう探せばいいのか？とさくら事務所にアドバイスを求めることとした。
撤退予定の管理会社にさくら事務所を交えてヒアリングを行ったところ、清掃、点検、日常修繕などさまざまな管理業務を委託している管理会社に対して、必要以上に高圧的な態度に出る居住者がいたことが発覚。
管理会社の失態を理由に、委託費の減額・返金を求める、上層部に長々とクレーム文書を送る、などなどこれらの対応に、管理会社も匙を投げてしまったのだ。
継続して委託することは難しいとして、新たに業務を引き受けてくれる管理会社を募り、新たな管理会社に委託することとなる。
さらに、今後同様のことが起きないよう、管理会社との付き合い方を含め、マンションの管理組合運営について修繕積立金の不足など問題点を明らかにし、理事会をはじめ改善に向けて一つずつ改善していくことになりました。
さくら事務所からのアドバイス
さまざまな業界で人手不足が謳われる昨今、同様のお問合せは少なくありません。
また、さまざまな事情で管理会社を検討されるところもあるかと思いますが、それはあくまで最後の手段と考え、これまでと同様のサービスを提供してもらえるのか？コストだけ落として居住者が満足できるサービスが受けられるのか？の確認も重要です。
【大規模修繕工事】修繕積立金の残高不足。大規模修繕工事は先延ばしして大丈夫？
築12年を迎えるにあたり、管理会社による劣化診断（大規模修繕工事前の建物調査）が行われたマンション。
修繕積立金との兼ね合いから、大規模修繕工事は先送りする予定だったが、管理会社からの劣化診断の報告書では、劣化した部位の画像を中心に報告されており、理事会で「大規模修繕工事をやはり計画通りにやった方がいいのだろうか？」という意見が上がった。
大規模修繕工事の実施を行うべきか、専門家の意見を仰ぐべく、さくら事務所にあらためて相談することとなった。
さくら事務所で大規模修繕工事を担当するコンストラクション・マネージャーと話し合いの末、専門家の知見をもとに理事や居住者の皆さん自身の目で建物の状態を確認することになった。
その結果、経年に準じた小範囲の劣化事象や経過観察が必要な箇所はいくつか見られたが、緊急を要するような箇所は確認できなかった。
専門用語が並ぶ報告書だけではわからない実際の劣化の度合いも確認できたうえ、不明点もその場で専門家に質問できたため、不安も解消された。結果として、近々に大規模修繕工事を行う必要はなく、予定通りの実施時期に行うことになった。
さくら事務所からのアドバイス
一般的に大規模修繕工事前に調査会社や管理会社によって行われる劣化診断は、「大規模修繕工事の実施をありき」とするものが多く見られます。また、高額な費用を掛け、詳細な調査を行っても、実際にその調査結果が工事内容に反映されず型通りのフルパッケージの工事が提案されることもあります。
そのマンションや大規模修繕工事と利害関係を持たない、第三者の専門家の目で建物の状態を客観的に確認・把握しておくことが重要です。
