マンションの修繕工事を行う際、発注方式は大きくわけて「責任施工方式」と「設計監理方式」の2種類があり、工事方式の違いによってメリット・デメリットが違います。
本記事では、施工会社が調査から施工まで全てを担う「責任施工方式」を中心に、設計監理方式との違い、よりよい形で工事をしてもらう方法、注意点について解説していきます！
責任施工とは
責任施工とは、修繕工事に関わる下のような工程を1つの施工会社に全て任せる方式です。
・工事前の調査、劣化診断
・修繕計画の作成、見積り
・実際の施工業務
発注者は、施工会社と工事請負契約を結ぶことになり、原則、コンサルティング会社などの第三者が立ち入ることはありません。そのため、発注者と施工会社の間には強い信頼関係が不可欠になります。
一方で設計監理とは、コンサルティング会社に建物劣化診断や工事設計・監理を委託する方式です。第三者が発注者と施工会社の間に入って工事の内容や金額の妥当性を監理（設計図面の通りに施工されているかどうかを確認すること）してくれます。
責任施工のメリット
責任施工を選択することのメリットは、大きくわけて4つです。
・業務の流れを簡素化できる
・工期を短縮できる
・責任の所在が明らか
・コンサルタント料がかからない
（1）業務の流れを簡素化できる
責任施工の最大のメリットは、一社の施工会社としかやり取りしないので、打ち合わせや発注手続きなどの事務面をとことん簡素化できることです。困ったり疑問が生じたりした際には、依頼した施工会社に相談すればいいので、急なスケジュールの変更や突発的なトラブルがあってもやり取りしやすいでしょう。忙しい修繕委員や理事会にとって、責任施工は魅力的な方法と言えそうです。
（2）工期を短縮できる
全ての工事を同じ施工会社が担うことで作業員の配置やスケジュール調整などもしやすくなり、複数の業者で行うよりもスムーズに工事が進みやすくなります。結果的に、工期の短縮が期待できます。
（3）責任の所在が明らか
竣工後に瑕疵（欠陥・不具合）が見つかった時、責任施工の場合は責任の所在が明らかなのですぐに補修をしてもらえます。
一方で、複数の業者が絡んでいた場合には、まずどこに相談し対応を求めるべきかを確認しなければいけません。その手間や時間が省略できるというのは責任施工の大きなメリットになります。
（4）コンサルタント料がかからない
設計監理方式を選択するとコンサルティング会社が介入することになるため、工事費用とは別にコンサルタント料金が発生します。しかし、責任施工なら一括発注なのでその費用がかかりません。
第三者の目が入らないという懸念はありますが、少しでも費用を削減したい場合には効果的です。
責任施工のデメリット
メリットが多い責任施工ですが、一方ではデメリットが発生するケースもあります。
よりよい選択をするため事前に知ってほしい注意点は、主に4つです。
・施工会社選びが難しい
・工事内容と費用が不透明になりやすい
・管理組合の負担が増える
・手抜き工事のリスクが高まる
（1）施工会社選びが難しい
設計監理方式なら、コンサルティング会社と一緒に施工会社を選ぶことになるのですが、責任施工方式の場合は、修繕委員や理事会が自ら施工会社を選ばなければいけません。
選んだ施工会社には、マンション修繕に関わる全ての工程を任せることになるため「この施工会社なら大丈夫！」と信頼できる施工会社を自信を持って選び切ることは至難の業です。
（2）工事内容と費用が不透明になりやすい
責任施工では、第三者のチェックが入らないため、工事内容や費用の妥当性に対する客観的なアドバイスを受けられません。場合によっては、明らかに不透明な見積りを出されてしまうことも…。
対策としては、修繕委員が自ら確認する必要があるのですが、難しい場合は第三者機関へ工事内容や費用のチェックを依頼してもいいでしょう。
（3）管理組合の負担が増える
監理を専門家に任せていない以上、依頼、修繕箇所のチェック、見積りの妥当性の確認などは全て修繕委員（管理組合）の仕事になります。「業務の流れを簡素化できる」というメリットがあるとは言え、工事の前後に管理組合の負担が増えることは間違いありません。
また、工事内容のチェックに関しては専門家しかわからないケースもあるため、必要に応じてスポットで外部に依頼するという手間や費用が発生する可能性もあります。
（4）手抜き工事のリスクが高まる
工事の品質をチェックする第三者がいないということで、施工会社によるチェックが甘くなるケースも起こり得ます。アフターサービス保証があるといえど、工事完了後に不具合が頻発するようでは、生活がままなりません。
施工会社とのトラブルを防ぐためにも、発注者である管理組合は施工会社と密に連携を取り工事の途中であっても気になる部分は気軽に相談するなど早めの対策を心掛けなければならないのです。
責任施工方式を検討するケース
責任施工のメリット・デメリットを理解しても、「結局、うちのマンションは責任施工を検討していいの？」と迷うケースもあると思います。
そこで、「こんな時には責任施工を検討するといいですよ」というポイントを3つご紹介します！
コスト削減を重視している
「修繕積立金以上の費用は出せない」「出来るだけコストを削減して工事してほしい」という場合には、コンサルタント料をカットできる責任施工がおすすめです。
ただし、施工会社によっては割高な工事費用で見積り作成されてしまうこともあるため、コンサルタント料が掛からなくても、費用の妥当性のチェックは欠かさずに行ってください！
施工会社と信頼関係が構築されている
責任施工はどうしても客観性に欠ける部分があるため、懸念材料のある施工会社に任せてしまうと後々大きなトラブルが発生するケースもあります。
責任施工で最高のパフォーマンスを発揮するためには、何よりも発注者と施工会社の信頼関係がしっかり構築できており、円滑なコミュニケーションが取れることが大切です！
先述したメリットは全て施工会社との信頼関係があるからこそ生まれるものであり、デメリットが生じても早期解決に繋がるのです。
手間や時間をかけたくない
「工事を出来るだけ時短で完了させたい」「施工会社の選定やスケジュール変更・トラブル時に極力手間を掛けたくない」という場合にも、責任施工はニーズに合う発注方法であると言えます。
管理組合が人材不足であったり修繕委員の業務短縮が必要なマンションによっては、一定の効果がある選択となるでしょう。
責任施工と比較される発注方式
本記事の冒頭で「発注方式は大きく2種類」と書きましたが、設計監理方式の概要・特徴やその他の発注方式についてもぜひ知ってください！
コンサルタントが介在する設計監理方式
責任施工と合わせて代表的な発注方式である「設計監理方式」は、設計・工事監理と施工を分離して発注する方式です。
コンサルティング会社が設計（仕様書作成）と工事監理を行い、施工会社は施工のみを請け負います。
責任施工に比べると第三者チェックが入るので工事内容や費用の妥当性がより客観的になるというメリットがある一方、近年では悪質なコンサルタントによる設計監理方式での談合やバックマージンの問題も発生しているので注意して欲しいところです。
より詳細な設計監理方式の注意点を知りたい場合は、ぜひ下記記事を読んでみてください！
設計監理方式のメリットデメリットは？責任施工方式との違いや注意点を解説
提案力で施工会社選定するプロポーザル方式
本記事の冒頭で「発注方式は大きくわけて2種類」と書きましたが、実はもう1つおすすめの方式があります。
それは、さくら事務所が独自に行っている「プロポーザル方式（提案力比較型）」というものです！
プロポーザル方式では、以下のような流れで施工会社を選定していきます。
1、マンションの状況把握（アンケート・現地確認）
2、施工会社を公募
3、書類選考・面談
4、見積もり要項書作成
5、施工会社（3社程度）によるプレゼンテーション
6、修繕委員など多数決にて施工会社を決定
7、総会決議
8、工事請負契約締結（発注）
修繕委員会が主体となって施工会社への面談や質疑応答を重ねることによって、施工会社の熱意や担当者の人柄もわかり、不正を防ぎ、修繕工事そのものが満足度の高いものになる発注方式になっております。
気になる場合には、プロポーザル方式の特集記事で詳細をご確認ください！
プロポーザル方式の大規模修繕工事、進め方とメリット&デメリット
最適な施工会社選びならプロポーザル方式がおすすめ
責任施工にも様々なメリットがありますが、より適正で付加価値の高い修繕工事にするために、さくら事務所ではプロポーザル方式をおすすめしております。管理組合が主体となって施工会社を選定する必要がありますので、選考、面談や質疑応答など、時間的・肉体的な負担はありますが、その分管理組合に大規模修繕工事のノウハウも蓄積されます。
さくら事務所には、大規模修繕工事に精通した経験豊富なコンサルタントが、第三者としての中立的な目線で施工会社選びのお手伝いをします。プロの知見を得たいけど、どのように進めればよいか迷われている方は、是非、お気軽にご相談ください。
また、責任施工方式を採用する場合は、さくら事務所の大規模修繕見積書チェックや工事品質チェックなどのサービスもおすすめです。
安心なマンション住まいと将来の資産価値向上のためにお役立てください！
