年末年始特別コラムとして、長嶋修最新刊「100年マンション」発売記念に10月に行った「イニシア千住曙町」の名物理事 應田治彦氏とさくら事務所マンション管理コンサルタント土屋輝之の対談の模様を3回に渡ってご紹介します。
さくら事務所では、お問い合わせの際に皆さまからさまざまなお悩みを伺いますが、実際に長きに渡り積極的にマンション管理に携わっていらした應田氏のお話は、多くの方の参考になるかと思います。
理事長は「オタクだから続いてる」？
土屋：おそらく應田さん、今、日本で一番有名なマンションの理事さんだと思うんですが、実際のところ「自他ともに認めるマンションオタク」になったきっかけってそもそも何だったんでしょうか？
應田：もともとマンションを沢山見て回るほうのオタクだったんですよ。
今の家を決めるのに100件くらい見て相当詳しくなりました。
そうこうするうちに同じようにモデルルームを沢山見て回る「マンションオタク」のお友達がたくさんできて、彼ら曰く「理事長をやってみないとマンションオタクを極めたとは言えない」と。
じゃあマンション買ってみたら、理事長やってみようかってなって感じで思ってました。
だから「住民の方のために何とか皆を幸せにしてあげないといけない」とかそういう動機でやっているわけではなくて。
はっきり言えば趣味でやってます。
だから義務感みたいなものがないんだと思うんですよ。
「どこのマンションもやったこともないことをウチやった！」とか「じゃ、ホームぺージでこう載せるか」とか、そういう「楽しいことやっている」という感じです。
「オタクだから続いている」というのは実際あると思いますよ。「皆さんのために頑張る」という意識だけだと、たぶん燃え尽きちゃうと思うんですよね。
理事って２通りあって、みんなのために頑張るというノリの人もいると思うんですけど、私は全く逆。
ダメな理事会ができてそれにうちの家族が迷惑被るなら、もう自分でやっちゃおうと。そういう考え方をしてます。
長期修繕計画を何度も見直したそのワケ
今まさにさくら事務所で長期修繕計画の見直しを行っている、イニシア千住曙町ですが、実はこれまでにも複数回に渡って長期修繕計画の見直しを行っていました。
土屋：過去３度、長期修繕計画の見直しをされたと伺っています。
なぜそんなに頻繁に長期修繕計画の見直しをされているのでしょうか？
應田：うちのマンションって特徴があって５００戸に対して建物の面積が６万６０００平米。一戸あたり１３０平米とめちゃくちゃ広いんですよ。
でもそういうの一切なしに、「５００戸で一戸平均４万円くらいだから２０００万」言う感じで雑な数字がずらーっと入ってたんです。
一期目に理事長になったとき管理会社に「本当にこれでできるんですか？」って確認したら、「ごめんなさい計算します」ということになって。
面積を測ったりしたら、「思ったより全然マンション大きかったです。ごめんなさい、４億円アップです」とか言われました。
また、「タワーマンションなのでそういう設備系のところは大丈夫ですか？」と確認したら、また毎年チョロチョロチョロチョロ忘れてました･･と言われてしまって。
そういった事情で結局３回くらい作り直す羽目になりましたが、やはりプロに一度ちゃんと見てもらおう、ということになりました。
土屋：そうすると、今のものと当初のものって、金額で言うと何億くらい開きがあるものなんでしょうか？
應田：もともと３０期までだったので、３度目の大規模修繕工事が入ってなかったんです。
そういうのを含めないで３０年まで２８億円だったのが、いま３６期までで４５億円です。ただもともと三度目の大規模修繕工事が見えてなかっただけなので、実際に増えたのは４・５億円てとこですね。
タワマンの修繕はみなまだまだ実績不足
土屋：長期修繕計画が想定とどんどん違ってくると管理会社と組合の間で、信頼関係が失われて亀裂が生まれたりっていうことが珍しくありません。
ですが、イニシア千住曙町では管理会社さんと組合員の皆さんが非常に円滑な関係を築かれているという印象がとても強いんです。
そのあたり何か特別なことがあるんでしょうか？
應田：もともとうちの管理会社さんは売主の系列だから新築時のデータとかいっぱい持ってるんです。
作り直した時にも、一生懸命測ってくれました。それらを全部捨てて一から第三者にやってもらうのはお金の無駄じゃないですか。
あとうちの管理会社は、毎年修繕計画を更新してくれるんです。そういうまじめなところがありますから、特別問題とは思っていません。
ただ、タワーマンションって特殊なので、最近ではタワーの修繕実績とかもありますけど、過去に修繕の実績がほとんどない。
だから１０年前には誰も想定できなかったようなことも次々と出てくるわけですよね。
それを「間違ってるからダメだろう」とケンカしても仕方ないと思います。
土屋：管理会社さんと亀裂が生じてどんどん関係が悪くなっていってしまう管理組合さんを沢山お見受けする中で、そこが非常にうまくいっている秘訣なんですね。
そのあたり、人間性もあるのかもしれませんけれども、ずっと應田さんが理事として関わり続けていることが一つ、大きな要因にもなっているのかなっていう風に思います。
第２回はこちら
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