マンションを所有している場合、支払いを避けては通れない修繕積立金。どのような用途で使われるのかご存じでしょうか。

修繕積立金は、マンションを所有している限り支払い続けなければなりません。月々の支払いは大した金額ではないかもしれませんが、長期的に見ると多額の出費になるため、用途はもちろん、相場や値上げの可能性についても理解しておきたいところです。

この記事では、マンションの修繕積立金の概要、相場や値上げの要因について解説します。納得して修繕積立金を支払うためにも正しい知識を身に付けましょう。

分譲マンションの修繕積立金とは？

修繕積立金は、マンションの安全性と機能性を維持するための貴重な修繕費用です。おもに管理組合が定めた長期修繕計画に則り、十数年に1度実施される大規模修繕工事の費用に充てられます。そのほか、自然災害などが原因の予期せぬ修繕も対象です。

大規模修繕工事にかかる費用は数千万～億単位。決して短期間で用意できる金額ではありません。そのため、区分所有者が毎月少しずつ修繕積立金を支払い積み立てることで、計画的に修繕費用を確保します。

分譲マンションの場合、専有部は各区分所有者の負担で修繕し、共用部は区分所有者全員で負担することになります。

修繕積立金と混同されやすい費用に「管理費」があります。修繕積立金は大規模修繕工事などの「修繕費」ですが、管理費は日常的な管理に要する「維持費」です。共用部分の水道光熱費や管理会社への委託費用、設備点検などの費用に充てられます。

修繕積立金と管理費は、それぞれ用途は違うもののどちらも健全なマンション運営には欠かせない費用なのです。

修繕積立金は管理費と使用用途が違う

修繕積立金と同じく、毎月支払う費用として「管理費」があります。よく混同されますが、修繕積立金は大規模修繕工事などに備えて積み立てていくの「修繕費」であるのに対し、管理費は日常的な管理のために都度つかわれるに要する「維持費」になります。

管理費は、おもに共用部分の水道光熱費や管理会社への委託費用、設備点検などの費用に充てられます。

修繕積立金と管理費は、それぞれ用途は違うもののどちらもマンションの状態を良好に保つためには欠かせない費用なのです。

修繕積立金と管理費の用途については、下記記事で詳しく解説しています。

管理費・修繕積立金の用途は？支払義務や計算方法、滞納時の対応を解説

修繕積立金は修繕積立基金で補える

修繕積立金を補う修繕積立基金というお金もあります。修繕積立基金は、新築マンション購入時に支払う一時金のことです。

修繕積立基金を修繕積立金の一部にすることで、月々の費用負担を軽減したり、修繕資金に余力を持たせたりする効果があります。

建設からわずか数年しか経っておらず、修繕積立金が少ないマンションの突発的な修繕費用としても役立つでしょう。

新築マンションは、販売時に計画される長期修繕計画があまい金額で見積もられていることが多く、本来備えておくべき金額を充分に積み立てられていないマンションがとても多いです。そのため、できれば引渡しから５年以内を目安に、長期修繕計画の見直しをすることをお勧めしますが、

毎月適切な金額の修繕積立金を徴収でき、一定額が積み立てられるまでに、予定外の修繕費用が発生した際、即資金不足にならないようにするため修繕積立基金は貴重な資金となるでしょう。

マンション修繕積立金の相場

国土交通省の調査によると、平成30年度のマンションの修繕積立金の1戸当たりの月額平均は11,243円という結果がでています。しかし、マンションの規模や立地などによって修繕積立金の負担額は大きく異なるため、ひとくくりにこの平均値を参考にするのは少し危険です。

そこで、国土交通省「平成30年度マンション総合調査」を参考に、完成年次・総戸数規模・地域ごとの特色に応じた修繕積立金の平均額をみていきましょう。

なお、多くの管理組合で、駐車場使用料なども管理費や修繕積立金に充当していますが、ここでは、修繕積立金として区分所有者から徴収している金額の相場を解説するため、駐車場使用料などからの充当額は含まないこととします。

完成年次別の費用相場

まず、完成年次別の修繕積立金の平均額について以下のグラフをご覧ください。

国土交通省「平成30年度 マンション総合調査〔データ編〕,管理組合向け調査の結果」をもとに作成

完成年次により多少の増減はありますが、平成22年以降は、徐々に修繕積立金の平均額が安くなっています。これは、新築分譲時の修繕積立金が低く設定されていることが原因といえるでしょう。

築年数が経過し、必要な修繕が増え資金が不足することが明らかになってから、やっと動いて修繕積立金の増額を検討するマンションが多いのです。新築時は金額が安く設定されていても、マンションの維持管理には多額の費用がかかるため、徴収金額が改定され値上げするのは必然ともいえるのです。

総戸数規模別の費用相場

つぎに、総戸数規模別の修繕積立金の平均額をみていきましょう。

国土交通省「平成30年度 マンション総合調査〔データ編〕,管理組合向け調査の結果」をもとに作成

 

51戸以上の中規模マンションと300戸以下の大規模マンションは、修繕積立金の負担額が比較的少ないです。逆に、総戸数が少なすぎたり多すぎたりするマンションは高額になる傾向があります。

戸数が少なすぎるマンションは、総工事費用を抑えられるかもしれませんが、区分所有者も少ないため、一人当たりの負担額が割高になるのです。

300戸を超えるマンションは、高機能な設備や豪華な施設が増え、修繕の方法も特殊なものになります。区分所有者が多いとはいえ、莫大な修繕費用がかかるため、修繕積立金の負担額は大きくなるといえるでしょう。

地域ごとの費用相場

最後に、地域ごとの修繕積立金の平均額について、以下の表をご覧ください。

国土交通省「平成30年度 マンション総合調査〔データ編〕,管理組合向け調査の結果」をもとに作成

 

修繕積立金が高額なのは北海道と関東、低額なのは中国・四国です。表には記載していませんが、関東のなかでも東京圏の平均額は13,019円と関東の平均値を上回る金額でした。

修繕積立金の相場を調べるときは、完成年次や総戸数規模、地域など、さまざまな要素を複合的に捉え、幅広い視点で推測しましょう。

ガイドラインが提示する修繕積立金の適正金額

国土交通省が平成23年に公表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和3年9月改訂、令和5年4月追補版）」では、機械式駐車場を除く修繕積立金の平均額の目安について、以下のように提示しています。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」をもとに作成

 

「事例の3分の2が包含される幅」とは、事例の大部分が当てはまっている金額のことです。

機械式駐車場がある場合は、上記の目安値に「1台当たりの月額の機械式駐車場修繕工事費×台数÷マンション総専有床面積（㎡）」も加算されます。

「1台当たりの月額の機械式駐車場修繕工事費」は下記の表のとおりです。機械式駐車場は多様なタイプがあるため、あくまでもひとつの目安として参考にしてください。

修繕積立金の算出方法

修繕積立金の平均額やガイドラインが提示する適正額が必ずしもご自宅のマンションに当てはまるわけではありません。

通常、長期修繕計画は25～30年で考えられており、その間に必要であろう工事内容や費用が記載されています。修繕積立金は、工事のタイミングまでに目標金額を達成できるよう、長期修繕計画に基づき設定しなければならないのです。

具体的には以下の手順で算出します。

1. 長期修繕計画で「いつまで(月数)」に「いくら(金額)」必要なのか確認する
2. 必要な金額を月数で割り、月額の修繕積立金合計額を算出する
3. 専有面積を考慮し1戸あたりの月額修繕積立金を決定する

修繕積立金は、同じマンション内でも一律ではありません。基本的には、専有面積が大きいほど積立金額は高額になります。

修繕積立金が値上がりする理由

分譲マンション購入後、修繕積立金が値上がりする理由はつぎの2点です。

・修繕積立金の徴収方法が段階増額積立方式であること

・長期修繕計画で見積もられた時点の金額と現在の見積金額がずれていること

段階増額積立方式の場合、将来にわたって段階的に積立金額が値上げされます。築年数が浅いほど修繕積立金が低額なため、一見ランニングコストが抑えられるように見えますが、どこかのタイミングで増額しなければ2回目、3回目の大規模修繕工事の際に、費用が不足する事態に陥るでしょう。

とはいえ、原則、計画期間において値上げされない均等積立方式だったとしても、修繕費用が足りなければ、修繕積立金は値上げされます。

長期修繕計画が作成された当初と現在では、必要な修繕内容や工事見積りは少なからず変わっているのです。消費税や人件費、資材などの高騰により、当初の計画よりも修繕にかかる費用がかさむことは珍しくありません。

ちなみに、平成30年時点で、段階増額積立方式が採用されているマンションは全体の約43％。築年数の浅いマンションほど段階増額積み立て方式が採用される傾向です

修繕積立金はいつどこまで値上げされる？

修繕積立金が値上がりするタイミングや金額に、業界的な統一ルールは存在しません。

なぜならマンションの修繕箇所や期間、費用などはマンションごとに異なり、必要な修繕積立金もマンションごとに異なるからです。

段階増額積立方式の場合、値上げのタイミングや値上げ幅はある程度確認できますが、マンションの劣化状況によっても変わるため、確実なものではないでしょう。

修繕積立金の値上がりを負担に感じる方は多いですが、徴収金額が見直されることは、決して悪いことではありません。

適切な修繕計画に基づいて積立金を設定し、適切な修繕工事を行うことは、マンションの資産価値と居住快適性を維持するために欠かせません。

修繕積立金を値上げしなかったがために、修繕費用が払えなくなってしまうと、急遽住民から多額の一時金を追加負担してもらうことになります。

急な出費に慌てるよりも、あらかじめ余裕を持って修繕積立金を準備しておく方が、安心できます。

この機会に、修繕積立金の徴収方法や積立状況について、確認しておきましょう。

修繕積立金が払えないとどうなる？

マンションの区分所有者は、マンションを手放すまで毎月修繕積立金を払い続けなければいけません。

今後、修繕積立金が値上がりして、万が一払えないという事態に陥ると、訴訟に発展したり売却時に不利になったりすることが考えられます。

以下で詳しくみていきましょう。

訴訟に発展することがある

修繕積立金を滞納すると、訴訟に発展することがあるため、未払いには気を付けましょう。

修繕積立金を払えなくなると、まず、管理組合や管理会社から督促されます。一般的には、まず電話で督促されますが、電話がつながらない場合は、直接訪問されることも。

電話や訪問の督促にも応じなければ督促状の投函、督促状でも支払われない場合は、内容証明が送付されます。

内容証明は、書類の受取日時や内容が記録に残る書類です。訴訟に発展した際には、証拠としても効力を発揮します。

管理組合は簡易裁判所で少額訴訟ができるため、督促には早急に対応しましょう。

売却時に不利になる

修繕積立金を払えていないと、マンション売却時に不利になる可能性があります。

売却する際には、マンションの資産はすべて買主に引き継がれるのが原則です。修繕積立金の滞納は負の資産として、買主に受け継がれます。不動産仲介会社は、買主に、修繕積立金の滞納があることを説明しなければいけません。

実際は、売主が滞納分を精算してから売却するケースが多いようですが、支払えない額の修繕積立金を滞納している場合は、売却も難航するでしょう。

マンションの修繕積立金について理解を深めよう

マンションの修繕積立金を負担に感じる居住者も多いかもしれません。しかしながら、劣化した箇所を修繕できないと、マンションの住み心地は少しずつ悪くなり、やがて住むことが苦痛になることが考えられますし、いつか売却を考えていても、コンディションの悪いマンションでは買い手を見つけることが困難でしょう。

マンションの財務状況によって積立金額や増額の有無に違いはありますが、修繕積立金は、居心地よく住むためにも、いずれ売却をするにも必要ですので、そのための資金を積み立てることはマンション所有者に課せられた重要な使命です。修繕積立金の理解を深め、当事者意識を持ち向き合っていきましょう。

前述したとおり、新築時に渡される長期修繕計画を、一度も見直していない場合、一度目の大規模修繕工事はどうにか対処できたとしても、二度目の大規模修繕工事から、修繕積立金が不足して、必要な工事ができず、借り入れを検討することになる管理組合が多いです。

一度も見直していない、また、見直したのが５年以上前である場合は、今すぐ見直しを行いましょう。

さくら事務所では、一級建築士やマンション管理士など、国家資格を持つマンション管理のプロが、長期修繕計画の妥当性をチェックするサービスをおこなっています。売主や管理会社などの影響を受けない、第三者としてのプロへ依頼することで、管理組合が適切な修繕積立金の見直しを図ることができるようになるでしょう。

さくら事務所は管理組合のミカタです。よりよいマンション運営に向けてサポートいたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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