【実例紹介】中古マンション購入検討者はマンション管理のココを見ている

中古マンション購入検討者は、室内(専有部)だけでなく共用部や管理状態もチェックしています。

ここでは、さくら事務所のホームインスペクション(住宅診断)で発覚した事例をマンション管理士がご紹介します。

築30年、大規模修繕工事の履歴も予定もなし!

こちらの物件はなんといっても、場所(立地)が非常によく、ホームインスペクションをした専有部分も、日当たりがよく住んだら気持ち良さそうなお部屋でした。

しかし、外壁のいたるところにエフロレッセンス(コンクリートのひび割れに水が浸入して、コンクリート内の成分が白く流れ出している状態)の白い変色が見られました。

共用階段の内壁には、長時間放置されたことでコンクリート内部の鉄筋の錆汁が出てきているひび割れもあります。

エフロレッセンスやひび割れは、鉄筋コンクリート造ではよく発生する劣化事象ですので、原因を特定して、適切に補修すれば大きな問題ではありません。

ですが、このマンションは、大規模修繕工事の履歴もなければ、予定もナシ。 管理員さんに聞いてみたところ、ほとんどの住戸が賃貸になっており、オーナーさんたちは組合総会にめったに来ないとのこと。毎年毎年、決まった数名の方だけでちょっとした打ち合わせを開く程度になってしまっているのだとか。

築年数による劣化、大事なのは管理組合が把握・対処しているか

こちらは、タイル仕上げではなく、吹き付け塗装仕上げのマンション。
ある意味、タイル仕上げ以上に、ひび割れがあると目立ちますが、道路面・共用廊下から見る限り、早く修繕しないと!と思うような症状は見当たらず。

外壁の一部には、ひび割れを修繕した箇所が何箇所かありました。(写真の排気カバーの両サイドに線状の補修跡あり)

築年数を考えれば、適切な補修が適宜行われているのがわかり、好印象な建物でした。

鉄筋コンクリートは、建設後しばらくは水分を蒸発して縮み、直射日光や気温などの影響で伸び縮みしますので、ひび割れの発生は珍しくありません。

建物をチェックするときに大事なことは、起きている劣化を管理組合が把握しているのか、それをどうしようとしている(した)のかということです。

こまめな修繕が、ライフサイクルコスト削減のコツ

屋外階段の鉄骨階段の踏み面(ふみづら)に何箇所も穴が開いていました。これも、維持管理が行き届いてないことが原因。

鉄は錆びるモノ。一般的な維持管理は、錆が進みすぎる前に、ある程度の期間内で「錆の除去+錆止め塗装+表面塗装」などを施します。

「あんまり経費を掛けたくないなぁ・・・」という気持ち、わからなくはないです。ですが、こまめなメンテナンスを省くことで、結局大掛かりな補修・交換工事が発生して余計な費用がかかることがあります。

また、建物の著しい劣化は、人に怪我をさせたり、災害・緊急時に人命に関わるような被害を起こす原因となることもありますから、やはり適切なメンテナンスをお勧めいたします。

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