マンションの大規模修繕工事を行うにあたり、工事を依頼する施工業者を決めなければなりません。

大規模修繕工事の施工会社選定方法はいくつかの手法がありますが、それぞれのメリット＆デメリット、そして注意点を理解し、自分たちのマンション管理組合にあった手法を採用しましょう。

ここでは、マンション大規模修繕工事の主な施工会社選定方法について、さくら事務所で大規模修繕工事のコンサルティングを行うコンストラクション・マネージャーが解説します。

特命随意契約

随意契約とはもともと、競争入札を行わずに特定の業者を指定し契約を締結する手法であり、マンションの大規模修繕工事においては管理会社や前回の大規模修繕を実施した施工会社など、信頼関係にある１社を指名して見積もりを取り、その内容を検討して選定する方法です。

特命随意契約のメリット

長年に渡り管理会社との信頼関係が醸成されていれば、お任せするのにも安心感があるでしょう。また、工事完了後もマンション管理業務と一体でフォローしてもらえる点も安心につながります。

前回の大規模修繕を実施した施工会社に依頼した場合は、前回の工事における反省点や改善点をフィードバックして、より満足度の高い工事を行なうことができる可能性があります。

他の選定方法と比較して、組合の負担が少なく契約までのスピーディーに進めることができるのもメリットの１つです。

特命随意契約のデメリットと注意点

「合い見積もりをとるべきではないのか？」という組合員からの声が上がることもあり、実際には、特定の業者でないとできない特殊な要素がないようなケースでないとあまりおすすめできないかもしれません。

実際には最初から1社に絞って指名すると、競争原理が働かずに工事価格が割高になる傾向があります
（競争入札にしても、談合を排除できない以上、コストダウンできるとは限りません。競争入札については、後半でご紹介しています。）

また、管理会社は日ごろからお付き合いがあって安心という反面、管理組合のお財布の中身も把握しているため、「支払えるぎりぎり額」の見積もりが提示されることもあります。

不当に高額な金額で発注することがないよう、見積価格が妥当なものかどうか、第三者のチェックを入れてもいいでしょう。

管理会社からなれ合いの関係にある下請け会社に丸投げされ、結果として施工のチェックが甘くなることもあります。組合主導でしっかり施工状況をチェックする、または施工チェックのみが可能な第三者に相談することもお勧めします。

（通常の設計事務所では設計監理セットで受けるため、施工のチェックだけは引き受けてもらえないケースもあります。）

 

見積合わせ

設計図書や現地説明会をもとに複数の施工会社に見積もりを依頼し、その内容を比較検討して選定する方法です。

相見積もりを複数の施工会社から取り、価格だけでなくその提案内容を比較して選定します。

見積合わせのメリット

複数の会社で競うことになるため、ある程度の競争原理は働きます。

同じ内容、同じ基準で見積を提出してもらえば、公正な内容での比較・検討ができるようになります。

見積合わせのデメリットと注意点

見積もり条件が各社バラバラだと、比較が難しくなるため、事前に見積もり条件(工事範囲、工事内容、その他要望)を整理した上で相見積もりを実施する必要があります。

また、いかに談合を防ぎ公正な競争にするかも重要なポイントになります。

（実際問題、この手法で談合を防ぐのは難しく、そのためさくら事務所ではプロポーザル方式という手法を採用しています。）

また、どこに見積もりを依頼するのかを決定する時点で、結果的に特定の理事などの個人の思惑を反映した出来レースになってしまうケースもあります。

競争入札

公募または指名により入札希望会社を選んだ上で、競争入札を行なう方法です。

競争入札のメリット

あらかじめ作成された工事仕様書に基づいた価格競争になるため、比較検討がスムーズにできます。

談合がされないという前提条件ですが、価格競争によりコストダウンが可能になるケースもあります。

競争入札のデメリットと注意点

設計監理方式もこの手法の1つですが、前提条件をそろえることから談合される可能性が高くなります。

設計監理方式の談合については、2017年に国交省が異例の通達を出し、注意喚起する事態となりました。

一定の設計仕様書に基づいて金額だけで比較するという設計監理方式の仕組みそのものが、容易に談合できる状況を生んでしまっているのです。

関連情報･･･設計監理方式ではマンションの大規模修繕工事の談合は防げない

また、価格の競争になるため、性能(機能、耐久性、美観等)向上の提案はほとんどないと考えていいでしょう。

工事仕様書の作成には専門知識が必要になるため、ほとんどのケースで設計事務所・管理会社に作成を委託することになり、工事費用とは別に費用が発生します。

施工会社選定は焦らず慎重に、現場代理人との相性も大事

大規模修繕工事の施工会社選定はいずれの方法をとっても焦らず、慎重に行うことが重要です。

また、施工会社が病院なら担当医にあたるのが現場の所長さん（現場代理人）です。各管理組合様とスムーズなコミニケーションが取れる方にお願いできるといいでしょう。