建替え？延命？マンションの終活を考える

マンションは永遠ではありません

時間を経れば大がかりな修繕が必要になりますし、さらに住まいとして利用することが難しくなるときがいつか訪れます。管理組合はそのときに備えて、

将来的に建替えるのか
敷地の一部を売却するのか
大規模な修繕工事により建物寿命をできる限り伸ばすのか（延命化）

といった方針をあらかじめ決定していなければなりません。

以前は長期修繕計画を作成している管理組合は少なかったですが、最近はずいぶんと変わってきました。

国土交通省が平成25年に実施したマンション総合調査の結果でも、調査対象となったマンションの89％が「長期修繕計画がある」と回答しています。

ただ一口に長期修繕計画と言っても、建替え、敷地の一部売却（※現時点では、耐震性が脆弱な一部のマンション以外では、区分所有者全員の合意が必要となります）、延命化工事などの最終的な方向性をまで決めている管理組合は、まだまだごく少数でしょう。

定期借地権のマンションでは、土地の借地権契約が終了したら建物を解体して区分所有権を解消、管理組合が解散するという明確なシナリオが新築の時点で決められており、解体費用の積立金まで設定されています。土地が所有権である一般の分譲マンションでも、このような方針が明確にされているべきなのですが、なぜかボンヤリとしていています。

我が国の区分所有法は、建物が老朽化し利用することが困難となった場合には、建替えを前提として構成されています。

しかし、実際のマンションを建て替えるとなると大変な困難を伴います。

最近では宮益坂のマンションの建て替え決定がニュースになりましたが、まだまだ数少ない事例といえるでしょう。

建替え、敷地売却、建物の延命化といった最終的な方針を決定することなく、１２～１５年程度の周期で大規模修繕工事を繰り返す長期修繕計画を作成し、その計画通りに修繕工事をしていけば、８０～９０年間くらい建物を健全な状態で利用することができると思われている方も少なくありません。

ですが、現実はそう簡単ではありません。