分譲マンションも家電製品などと同じで、実際に住んでみてから発見した建物の不具合を無償で直してもらえる「アフターサービス保証」の期間があります。
アフターサービスとは“購入者が受けられる無償補修の権利”
物件により保証項目・期間は異なりますが、以下のような表現で、保証部位と期間が記載されています。ご自身のマンションの保証項目について、契約書と一緒に渡されたアフターサービス規準書を見てみましょう。
定期点検は管理組合の“自衛手段”
アフターサービスの期間や内容は限定されている
アフターサービス保証の期間は、部位や事象により2年~10年と規定されており、決められた期間・事象以外の不具合は、すべて管理組合の出費で補修しなくてはいけません。
たとえば、屋上や屋根の保証は、「雨漏り(屋内への雨水の侵入)」が10年なのに対し、「仕上げの排水不良やふくれ」は2年です。10年目に防水施工に不備があることに気付いても、屋内への雨漏りが発生しない限り、売主の保証は受けられないのです。(上記表参照)
長期修繕計画には「初期不良」の修繕費は見込まれていない
ところが、本来売主(施工会社)が直すべき施工不良(初期不良)も、大規模修繕の際に管理組合が費用負担して直しているマンションもあります。そのような場合、長期修繕計画に含まれない出費により、修繕積立金が足りなくなるケースも。
施工不良は無いに超したことはありませんが、想定外の修繕積立金の値上げや一時金徴収が発生しないよう、保証期間内に調べておきたいものです。
自分=管理組合の支出を減らす工夫
将来に向けて修繕積立金の値上げを計画している管理組合が多いにもかかわらず、支出を減らす工夫をしている管理組合は少ないようです。
一般的に、管理組合が共用部分を調べるのは大規模修繕の前。しかしその頃には売主のアフターサービス保証の多くが切れており、管理組合がほとんどの補修費用を負担することになります。アフターサービスの保証が多く受けられる時期に建物を調べれば、売主に補修費用を負担させることができ、管理組合の支出を減らせる可能性があります。
そして、劣化事象を早期に修繕することも、支出を減らす有効な手段のひとつ。小さな劣化は補修も軽微で済みますが、時間を経るごとに劣化の深度・範囲が広がり、補修が大がかりになります。早期に小さな劣化の芽を摘んでおくことも、支出を減らす工夫といえます。